權靜：我們需要改變一下討論問題的方式，因為本來我們涉及了四個主題，每一個主題輪番發(fā)言，現(xiàn)在時間關系嘉賓自由討論。第一部分是講土地制度和城市化爭論的焦點是什么？第二人的城市化如何實現(xiàn)？第三個問題，新常態(tài)已經明確了市場資源配置中起決定作用，土地漲價到底應該是歸公還是歸私？最后一個問題，應該如何處理地權改革、戶籍制度和城市化的邏輯順序。

華生：剛才張曙光老師講的小產權房，他說的那個現(xiàn)象，那是大家都知道的。小產權房當然不是從天上掉下來的，它的產生有各種原因。

我們說的問題是小產權房怎么辦？按照張老師的意見合法化就完了，實際上小產權房到現(xiàn)在為什么還沒有解決？或者很難解決？不在于現(xiàn)有的這塊，現(xiàn)有的再難都可以解決，核心問題是今后怎么辦？張老師講了半天沒有搞清楚主要問題是什么。主要問題是，如果合法化了，明年是不是都合法，誰都可以蓋，還是說之前合法化了？事后要蓋的就抓起來？難是難在這兒。小產權房一開始就是不合法的，政府攔不住，現(xiàn)在出一個主意是很簡單，合法化。那么假如說我是執(zhí)行官，我問你了，今天合法化了，明天開始全國人民都蓋小產權房了呢？那么明天開始蓋的人你給我一個什么政策？從此以后都合法了？大家都可以蓋？我回家也可以蓋？還是說從以前的合法，今后一律不合法？到底是什么意思？我對小產權房提意見，是說主張小產權房合法化的人才來沒有說明白。說說它下面什么意思？不是說它前面什么意思？

張曙光：因為小產權房合法化的問題，我寫過文章，今天不可能去講它，新老化段，建立規(guī)則，讓新的不能再生，讓老的問題去解決，新的問題生了就是大產權房。這個問題是有辦法的。

華生：什么辦法，一句話告訴我們？

文貫中：關于小產權房，它的本質是不準農民有權利攜帶自己的土地進入城市的土地市場。所以這是對所有制，特別是農民集體所有制的一種歧視。這是違反《憲法》的，因為82年《憲法》說的是，城市土地是歸國家所有，郊區(qū)集體土地歸農村集體所有。國家應公共利益需要可以征收農民土地，并適當?shù)难a償。如果不是公共利益，國家或者地方政府無權征用農民的土地的。但是如果城市的邊界擴大到農民的土地上了，農民是有權把自己的土地作為城市的一部分土地，然后他們可以蓋很多小產權房。當然，小產權房或者城中村存在的問題，又是政府的問題。為什么？因為政府對所有所有權的土地上的城市化都應該規(guī)劃和管制。但是政府又采取了一個回避的政策，說你們是違法的不太規(guī)劃，不太管制。

然后幾十年之后又反過來，明明他們幾十年是靠著城中村把深圳這樣的城市現(xiàn)代化的，現(xiàn)在政府就是來回抹平自己的責任。這是一個實質性的問題，華生教授提的很好，我們就要把最實質性的問題挑出來，其他問題不多談。實質性的問題就是今天的城市規(guī)劃，和今天的土地用途管制是中央計劃經濟當中盤存下來的頑固堡壘。他們甚至可以說是對歷史的反動，為什么？因為他們在搞城市規(guī)劃的時候，出現(xiàn)那么多的鬼城、空城，他們有這個信心嗎？有這個本事嗎？沒有這個本事就不要把所有的東西，把城市的發(fā)展壟斷起來。

所以嚴格來說這是反動的，當然他們主觀愿望沒有說反動，他們只能是根據自己的空想，拍拍腦子這兒應該有一個城市，那兒應該有一個新城。同時對城中村里的管制放任自流。所以今后應該八成是規(guī)劃和土地用途管制建立在土地市場這個基礎之上。它的規(guī)劃、管制必須要有土地市場中產生出來的信息作為指導。

當然里面有一部分政府是有權來決定的，因為市場有失靈，就是公共用地那一塊，土地市場是不會自發(fā)的產生的。另外還有一些土地的用途會產生副外部性。這是另外一個問題，所以不能說這是集體土地就要把它封著起來，這不是對的。

我有一篇文章說到過，城市土地管制要過濾的到底是什么？要過濾的是集體所有土地嗎？還是只是說附外的東西，在中國變成就是只要不是國有土地就封鎖掉？在其他國家有各種形式的所有制，從國家所有，到集體所有、到合有到私有。都要經過這個城市規(guī)劃和管制，但是他們要過濾的不是說你是小產權房就把你封鎖掉，他是說你這個小產權房里有什么問題。

華生：我還是沒懂小產權房怎么回事。比如我是北京郊區(qū)農民，他們有9000個村莊有小產權房，你們主張我們今天或者明天干什么？

文貫中：應該先要建立土地市場，就是所有的土地都可以交易。在這種情況下，在不改變已有用途的情況下，所有土地都有已有的用途，然后里面會出現(xiàn)各種各樣的價格差。好比說，我的土地只有1毛錢一平米，你的土地100萬，這里面就有一個套利的行為了。政府為什么要封鎖我的土地？只有說公共利益，我這個土地要作為綠化我才能接受。如果說沒什么理由，我要把你收回來也是造豪宅但是要我來造，你不能造？那么請問這是什么道理？

所有發(fā)達國家規(guī)劃都是超前的，已有邊界之外的相當一段距離，里面農地都說這是規(guī)劃中未來的城市用地，可以交易。那么價格就出現(xiàn)了，有的人可能上當了，比如說這個土地是在規(guī)劃之內，但是幾十年內都沒有變成城市規(guī)劃用地，你去買就失敗了。也有人買了以后真的變城中地了，就發(fā)財了。這在臺灣、韓國、日本都是這樣的。是分三塊，已經用的城市用地都可以記憶，有私有的，也有公有的。

城市郊區(qū)也是可以買賣的，然后是純農地，也是可以自由買賣的。在中國沒有一個地方已經實行這個制度了。所以大家說你炒什么呢？已經這樣了，我說還有十萬八千里呢。

華生：因為要有真正的結果就是聚焦在真正的問題上，比如小產權房，很現(xiàn)實的問題，北京最大的小產權房是太玉園宣布合法化，他們很簡單，但是具體是說他們蓋了就合法了？還是從今以后大家跟他們一樣？一直不明白怎么辦？

第二，如果是建立在政府征地，給他這樣一小塊可以這么做。但是，城市化、房地產商現(xiàn)在根本沒有承擔，第一，大公共需要的土地，第二準公共設施，比如派出所這樣的機構，第三就是外來打工者，重點就是怎么解決他們的問題？他們需要大量的廉價土地，這三部分地都是廉價甚至無償。還有一塊地是拿來彌補公共建設費用的。

所以這樣的情況下，完全靠開發(fā)商和原住民去談判解決這五塊地的用途，不現(xiàn)實。所以像印度、印尼、菲律賓完全按市場做的，一塌糊涂。如果政府起主導作用的，像日本、韓國、臺灣城市化很成功。所以我們重點要研究他們。

特別贊成的是，我去政策偏差就是在這兒，所有改造都是考慮的原住民，但是所有改造首先考慮的是租戶的權利，如果唐家?guī)X十萬住戶有權利的話，沒有政府介入，老百姓把利益分給租戶不可能。所以這里面真正矛盾焦點解決的問題是在這兒。

文貫中：小產權房、城中村到底應該怎么辦？這是我跟華生教授現(xiàn)在短兵相接了。他一再的說他聽不懂，所以我較回應一下。不然我的觀點就淹沒掉了。

我在給陳錫文的文章中已經說了，所有概念上說，所有的土地，一個國家的土地可以分為三部分。一部分就是城市已有的土地；還有一部分是純農民的土地；還有一部分土地是城郊土地。就是他在城市化過程中，逐漸的會化為城市用地，現(xiàn)在有爭議的就是這一塊。中國現(xiàn)在沒有一塊土地可以自由交換的，比如城市里有大量撂荒的工業(yè)用地，廢在那兒。因為是國家所有，沒有人操心，如果要操心的話可能變成一個貪官的目標。當然不是每塊土地貪官都是在瞄準。

純農村的土地也不能自由買賣，所以現(xiàn)在最關鍵的這一塊就是所謂城郊土地，遲早要變成城市用地，應該怎么辦？華生認為國家為例，漲價歸公，歸公部分造廉租房，解決進城的農民。為什么農民成為打土豪分土地的革命目標？憑什么？他們也有自己的土地所有權，為什么他們不能進入城市的用地市場呢？他們已經是遲早變成土地所有權的一部分了嗎？這部分土地已經在城市的規(guī)劃之內，而且允許以城市用地作為買賣。但是問題是，現(xiàn)在還是農地。所以有的人就去投機了這是市場，這里面的價值就是逐漸的增值。

從政府角度來說，這些土地，有一些土地作為公共用地，道路、基礎設施和派出所，這些政府都可以做可以征用，而且可以用強力征用。但是有一個好處，所有土地都是在交易，所以是有價格的，政府用這個交易價格作為補償。

在美國，如果定下來這個土地要作為公共用地，或者建高速公路，所有的居民都認同這些公共利益了，這幾個業(yè)主就被孤立出來了。因為所有人都說這是公共利益，你還在那兒做釘子戶，只有走法律途徑。以后你只能所謂跟政府談判補償?shù)膯栴}。

對已經有關的小產權房怎么處理？如果已經列為土地規(guī)劃里面了，這個土地規(guī)劃又是以土地市場作為前提，已經成為城市用地了，它就是合法的。它里面非法的部分是握手樓，就是用城市規(guī)劃管理，跟所有權的剝奪沒有關系。而且源源不斷的有這種類似于農民建的房子，陸續(xù)的會進入市場。所以第一，已有的小產權房合法化，里面非法的問題是建筑違規(guī)，道路違規(guī)等等。而且要在這個范圍之內，滾動修正的范圍之內的土地作為城市用地作為交易。會有農民源源不斷的供應新的住房。