文/本刊記者張學(xué)慶

李克強(qiáng)總理在達(dá)沃斯論壇上表示中國房地產(chǎn)剛性需求是長期的。這一表態(tài)有利于后期政策的持續(xù)放松和需求的逐步復(fù)蘇。

“穩(wěn)”或許是今年房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)。

住建部提出的2015 年發(fā)展目標(biāo)是：準(zhǔn)確把握市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，今年計(jì)劃新開工700 萬套，基本建成480 萬套。要打好獨(dú)立工礦區(qū)及國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)，努力實(shí)現(xiàn)在2015 年基本完成林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)，在2017 年基本完成獨(dú)立工礦區(qū)的棚戶區(qū)改造任務(wù)。狠抓公租房的配套設(shè)施建設(shè)，做好公租房的分配入住，讓更多的住房困難群眾早日搬入新居。要?jiǎng)?chuàng)新住房保障工作方法，既要按需新建公租房，又要注意通過市場籌集房源，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”并舉，提高住房保障的效率。

李克強(qiáng)總理在達(dá)沃斯論壇上表示，中國房地產(chǎn)剛性需求是長期的。這一表態(tài)有利于后期政策的持續(xù)放松和需求的逐步復(fù)蘇。

可以預(yù)計(jì)，今年政策層面仍將保持寬松狀態(tài)。中央層面預(yù)計(jì)仍以房地產(chǎn)市場化、減少行政干預(yù)為基調(diào)，地方政府也將繼續(xù)在公積金、契稅等方面微調(diào)，整體基本維持去年的格局，既不會(huì)出現(xiàn)過度打壓，亦不會(huì)采取過度刺激政策。去庫存、穩(wěn)成交仍然是重要目標(biāo)，房地產(chǎn)維穩(wěn)將是大趨勢。

投資筑底

安信證券認(rèn)為，2014 年三季度以來房地產(chǎn)行業(yè)政策面大幅寬松，四季度政策效果明顯體現(xiàn)，四季度43 個(gè)主要城市住宅成交顯著回升，由于受季節(jié)性因素影響，2015 年第一周成交有所回落，但此后成交逐漸企穩(wěn)回升。今年行業(yè)銷售復(fù)蘇是大概率事件。但受全國住宅庫存較高影響，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情減弱，并且房地產(chǎn)投資滯后于銷售和新開工的變動(dòng)，預(yù)計(jì)未來投資增速仍將呈繼續(xù)筑底的過程。

數(shù)據(jù)顯示，2014 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036 億元，比上年名義增長10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.9%），增速比2013 年回落9.3 個(gè)百分點(diǎn)。2014 年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)出15年來的年度新低。

業(yè)績分化

從板塊來看，房地產(chǎn)行業(yè)短期繼續(xù)受貨幣政策寬松和調(diào)控政策松綁的影響，投資價(jià)值顯著。央行降息只是開始，未來貨幣政策預(yù)計(jì)將持續(xù)寬松，對利率高度敏感的地產(chǎn)行業(yè)將大幅受益。

另一方面，地產(chǎn)上市公司再融資等業(yè)務(wù)不再受國土部事前審查，大房企受益明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，主流城市去年10月以來住宅成交有明顯增長，預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)成交將維持相對高位，尤其是一線城市，有望提前完成去庫存調(diào)整。地產(chǎn)行業(yè)迎來政策面與基本面共振階段，全面看好地產(chǎn)股。

國泰君安認(rèn)為，華發(fā)股份和泰禾集團(tuán)公布再融資方案，其他房企有望跟進(jìn)，資金面的改善和管理層持股的增加有利于房企業(yè)績的爆發(fā)。目前行業(yè)估值水平依舊處于低位，近期有望迎來進(jìn)一步的估值修復(fù)。

中金公司認(rèn)為，歷史上看，一輪完整的地產(chǎn)牛市包括“政策預(yù)期博弈”、“基本面驗(yàn)證”和“房價(jià)上漲助推估值泡沫”三個(gè)階段。經(jīng)歷一個(gè)月的貨幣放松等待期后，去年11月降息帶來的政策預(yù)期博弈行情已經(jīng)告一段落，1 月之后，地產(chǎn)行情將進(jìn)入牛市第二階段，重回基本面主導(dǎo)，而公司股價(jià)以銷售表現(xiàn)論英雄，將出現(xiàn)分化。

同時(shí)對比了2009 年以來兩次地產(chǎn)行情以及1995 年以來國際可比公司估值，2倍市凈率才是地產(chǎn)股的估值天花板，對應(yīng)目前A 股股價(jià)還有超過20%的上行空間。因此，上調(diào)各地產(chǎn)公司目標(biāo)價(jià)，建議持倉切換至估值相對便宜、一線和二線城市布局多、銷售穩(wěn)健增長型公司，龍頭排序?yàn)槿f科、招商、保利，中小市值公司為中南建設(shè)、首開股份、中華企業(yè)。

4 條主線

安信證券建議地產(chǎn)行業(yè)尋求4 條投資主線：一是大企業(yè)集中度的提升和再融資放開，首推萬科、保利、招地以及京津冀的龍頭華夏幸福；二是布局一線城市高彈性的泰禾集團(tuán)以及一線城市估值最低的首開股份；三是具有轉(zhuǎn)型預(yù)期和動(dòng)力的中小地產(chǎn)股，主要推薦宋都股份、冠城大通、銀億股份以及重點(diǎn)關(guān)注三湘股份；四是區(qū)域主題的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，首推京津冀的華夏幸福、寶碩股份、金隅股份、首開股份，并且建議積極關(guān)注被低估的京津冀標(biāo)的——中國武夷。

在看好聲中，也需保持一定的謹(jǐn)慎。東北證券認(rèn)為，從估值上看，地產(chǎn)股經(jīng)過2014 年的大幅上漲后，龍頭地產(chǎn)股的估值已經(jīng)超過上次行業(yè)上行周期的估值水平。在短期無憂而中長期前景尚不明朗的行業(yè)大勢背景下，地產(chǎn)股持續(xù)大幅上漲，體現(xiàn)出投資者對未來極為樂觀的投資預(yù)期，與行業(yè)走勢越來越背離。這種僅僅依靠風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升以及估值提升的上漲，來得快去得也快。 

相關(guān)受益?zhèn)€股

萬科A | 000002

公司規(guī)模不斷創(chuàng)新高。2014 年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1806.4 萬平方米，銷售金額2151.3 億元，同比增長26%。在政策、降息、部分城市調(diào)整公積金政策等多項(xiàng)政策利好的刺激下，2015 年銷售有望好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)回款有望達(dá)到2500 億元。

目前公司H 股較A 股溢價(jià)5%，伴隨未來深港通的逐步落地，預(yù)計(jì)A 股將受益于估值改善。

保利地產(chǎn)| 600048

2014 年公司簽約銷售1367 億元，同比增長9%，銷售均價(jià)逆市上漲近10%，市場調(diào)整中仍保持利潤率穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2015 年總可售貨值超2500 億元，銷售額超1640 億元。2015 年業(yè)績增速將重回20%以上。

無論橫向還是縱向比較，公司目前估值仍然偏低。公司是上證50 唯一地產(chǎn)股，將受益于上證50ETF 期權(quán)配置需求的提升，及個(gè)股期權(quán)推出預(yù)期，也將受益于A 股納入MSCI等國際指數(shù)預(yù)期。

華僑城A | 000069

公司的旅游綜合業(yè)務(wù)是包括文化旅游景區(qū)、酒店、住宅和商業(yè)類地產(chǎn)等多種形式組成的有機(jī)整體，純旅游業(yè)務(wù)收入占比約30%~40%。公司2014 年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額約190 億元，同比增長15%。未來隨著新項(xiàng)目的入市，公司銷售額有望實(shí)現(xiàn)一定幅度增長。“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式使公司在行業(yè)毛利率下行的情況下始終保持在50%以上的高位，但公司依靠地產(chǎn)開發(fā)變現(xiàn)旅游資產(chǎn)的盈利模式，并未得到二級市場合理的估值。公司作為行業(yè)龍頭在此輪地產(chǎn)板塊行情中漲幅偏小，而在國企改革加速的預(yù)期下，公司仍具有非常好的投資價(jià)值。

華夏幸福| 600340公司順利完成全年計(jì)劃，業(yè)績增速跑贏大市。公司憑借堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)新城模式和聚集環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域等優(yōu)勢，制訂適銷對路的銷售策略，保持了較高的周轉(zhuǎn)速度。在行業(yè)整體承受沖擊的前提下，公司銷售依舊保持較好增長。公司還成功布局京津冀，受益于北京第二機(jī)場建設(shè)。