甄愛軍

文前提要：商業(yè)地產(chǎn)投資已沉寂多年，機(jī)遇又在哪里？隨著商業(yè)地產(chǎn)交易價格逐漸趨于理性，預(yù)計2015年的資產(chǎn)收益率將持穩(wěn)或有小幅上升，這對追求穩(wěn)定投資回報的投資者來說，是個不錯的機(jī)會。

商用物業(yè)漸受關(guān)注

2015年商業(yè)地產(chǎn)市場開局仍舊波瀾不驚，但或許這只是表象。多年的積弱不振現(xiàn)象，也帶來了一些新的投資機(jī)會。

有跡象表明，機(jī)構(gòu)投資者對滬上優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)出了濃厚的興趣。據(jù)了解，2014年四季度歌斐資產(chǎn)以31.26億元收購融創(chuàng)綠城優(yōu)質(zhì)寫字樓——新富港中心。此外，泛?？毓梢?.21億美元收購和記黃埔旗下和記港陸71.36%的股權(quán)，其主要資產(chǎn)為位于上海市中心的港陸廣場和黃浦港陸中心兩幢寫字樓。

回顧2014年上海投資市場，增幅明顯。來自國際知名私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)總投資額達(dá)到82.9億美元，較2013年上漲44.8%。其中，寫字樓投資額增幅明顯，是整體投資額增長的主要原因，而零售物業(yè)投資額則有所下滑。上海作為內(nèi)地面向世界的門戶，依舊吸引了眾多海外基金、本地大型企業(yè)等投資客的關(guān)注。

政府尋找新的增長點(diǎn)，支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資環(huán)境不會惡化。據(jù)最新數(shù)據(jù)表明，2014年中國GDP增幅為7.4%，創(chuàng)下24年來的新低，但在2014年第四季度，央行降低利率、不少城市的房地產(chǎn)限購政策放開、重點(diǎn)基建項(xiàng)目上馬等措施意在支撐2015年的經(jīng)濟(jì)增長。

基于如此，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情仍然高漲。據(jù)上海統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)表明，上海2014年1至11月商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額同期增長12.9%。其中，辦公樓開發(fā)投資額增幅最大，較上年同期上漲34.3%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額次之，同比增長26.4%。

對于未來商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢，專家認(rèn)為會有明顯改善。高緯環(huán)球華東區(qū)資本市場部董事蘇金茂說：“2015年國內(nèi)企業(yè)在上海投資市場上的表現(xiàn)將愈加活躍，同時中國香港、新加坡的亞洲投資客等將依舊是主要的海外投資者。越來越多尋求投資組合多元化的中國企業(yè)及高凈值人士正在上海市場上尋找合適的投資對象。預(yù)計在2015年，投資者將可能不再局限于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，更多其他行業(yè)的投資者也嘗試在地產(chǎn)市場上分一杯羹。在收益率方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)交易價格逐漸趨于理性，預(yù)計2015年的資產(chǎn)收益率將持穩(wěn)或有小幅上升。”

另外，高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰評論，2014年政府放寬資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)審批手續(xù)，審批制改為備案制，將刺激商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程加速，有利于拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。作為全球重要的金融中心之一，預(yù)計上海資本市場將有顯著增長。綜上所述，預(yù)期2015年度上海商業(yè)地產(chǎn)市場的投資將更活躍。

各種物業(yè)表現(xiàn)不同

在租金市場上，各種商用物業(yè)的表現(xiàn)各不相同。綜合來看，高端寫字樓租金出現(xiàn)觸底反彈跡象，而購物類商用物業(yè)則受零售業(yè)業(yè)績滑落影響，表現(xiàn)有些沉悶。

中心城區(qū)寫字樓租金出現(xiàn)回暖跡象。以上海為例，受新入市的寫字樓的租金均低于市場水平，以及部分租戶搬遷至非核心商圈等兩個主要因素影響，黃浦和靜安商圈在2014年前三季度歷經(jīng)了連續(xù)的租金下跌。但在2014年最后一個季度，靜安及黃浦，這兩個浦西核心商圈出現(xiàn)了租金回暖現(xiàn)象，有效租金分別回升3.5%和2.1%。

購物中心類商用物業(yè)在2014年末的表現(xiàn)難以理想。高緯國際針對上海南京東路、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴等五個核心商圈跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，2014年四季度租金漲幅最大為南京西路，環(huán)比漲幅僅2.8%，而淮海中路環(huán)比下跌，跌幅2.5%。

之所以會出現(xiàn)這種情形，這主要跟各自的市場需求變化有關(guān)。從目前來看，上海核心區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目需求仍然維持旺盛態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，上海核心商圈甲級寫字樓本季度空置率僅為5.8%。不僅如此，上海核心商圈超半數(shù)的甲級寫字樓都接近滿租，僅有低于或等于2%的空置率。這導(dǎo)致需求租賃超過1000平方米的辦公租戶，只能從新近竣工的項(xiàng)目中尋找合適的辦公室。但零售市場的疲軟表現(xiàn)，拖累了零售類物業(yè)的租金表現(xiàn)。據(jù)上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計，2014年10月中心城區(qū)購物中心營收占總營收54.8%，同比減少3.5%。

挑選“績優(yōu)股”提前布局

商用物業(yè)投資是個技術(shù)活，只有挑選到其中的“績優(yōu)股”，才能獲得理想的投資回報。那么現(xiàn)階段哪些物業(yè)值得關(guān)注呢？

需要注意的是，當(dāng)前商用物業(yè)市場供應(yīng)仍然比較充足，而與之對應(yīng)的租賃需求并未出現(xiàn)爆發(fā)性的增長，所以選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)在投資過程中顯得尤為重要。首先值得關(guān)注的是潛力區(qū)域的商用物業(yè)項(xiàng)目，尤其是次中心板塊，將獲得更多的關(guān)注。上海核心區(qū)域供應(yīng)已基本穩(wěn)定，而次中心則隨著交通等改善，面臨快速發(fā)展時期。因此一些填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，比如位于北上海的佳程廣場，囊括辦公、購物、酒店等業(yè)態(tài)，其發(fā)展頗具潛力而值得關(guān)注。

其次是體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)比重較大的商用物業(yè)項(xiàng)目，可以成為重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)。記者了解到，電商對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊力度越來越大，而電商無法提供的體驗(yàn)式消費(fèi)模式，得到了市場的高度認(rèn)可。正是基于這樣的變化，目前大多數(shù)新建購物中心類項(xiàng)目，大幅增加了體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的比例，僅餐飲業(yè)態(tài)占比就已高達(dá)三成以上，而服裝零售業(yè)態(tài)的比例降至三成左右。甚至包括一些傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，也通過改造來滿足體驗(yàn)式消費(fèi)模式，如虹橋南豐城等。

對于郊區(qū)的購物中心項(xiàng)目，則一定要留意其投資風(fēng)險。2015年上海預(yù)計有超過30家購物中心開業(yè)，多分布在上海近郊區(qū)域。高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰說：“購物中心面對新增供應(yīng)的巨大壓力，競爭也愈加激烈。”在他看來，未來購物中心的打造不僅要突出主題特色，增強(qiáng)體驗(yàn)購物感，還需更加精細(xì)化、智能化。

此外對于一些地處配套不是很成熟的商用物業(yè)項(xiàng)目，或者并不具備相應(yīng)消費(fèi)能力的城市的商業(yè)項(xiàng)目，投資者也應(yīng)該警惕。本刊不動產(chǎn)研究中心經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，有些商業(yè)項(xiàng)目位于城市邊緣地段，周邊商業(yè)配套較少，很難聚集人氣；還有是部分三四線城市建設(shè)的高端商業(yè)項(xiàng)目、五星酒店等設(shè)施，與當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力根本不匹配。對于此類商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，最大的問題在于定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致與區(qū)域內(nèi)市場需求脫節(jié)，很難展開經(jīng)營，從而導(dǎo)致投資面臨較大風(fēng)險。