鳳凰財(cái)經(jīng)訊 2015年博鰲亞洲論壇3月26日—29日在海南博鰲舉行，今年年會主題為“亞洲新未來：邁向命運(yùn)共同體”，鳳凰財(cái)經(jīng)全程直播。

以下是“中國房地產(chǎn)市場：軟著陸與新常態(tài)”分論壇文字實(shí)錄：

張力奮：大家晚上好！今天晚上我們的分論壇官方題目叫做中國房地產(chǎn)市場：軟著陸與新常態(tài)。今天這個(gè)環(huán)節(jié)看起來人還不少，可能是大家最想談，也最怕談的，并且有的時(shí)候會越談越糊涂的題目，就是中國的房地產(chǎn)市場，我是張力奮，英國《金融時(shí)報(bào)》的記者，今天我們有6位嘉賓，但是大家現(xiàn)在只看到5位，所以我想先介紹已經(jīng)到的5位，再說一下為什么另外一位沒到。

在我左邊的是大家都非常熟悉的賈康先生，在過去十多年的時(shí)間，每年的兩會，包括中國重大的財(cái)政政策，賈康先生的聲音都一直非常重要。

原來他是中國財(cái)政部的財(cái)政研究所的所長，現(xiàn)在變成了前所長，一般變成前所長以后，講話的資源度都會大很多，所以我希望大家能夠給他提一些比較尖銳的問題。 賈先生旁邊的是梁錦松先生，大家都非常熟悉他了，他以前在香港，頭上就有很多頂帽子，當(dāng)然最重要的是在香港近年歷史上最重要的時(shí)期，他擔(dān)任香港的財(cái)政司，后來他有很多各種工作，現(xiàn)在他的職務(wù)是香港南豐集團(tuán)行政總裁。香港是一個(gè)地產(chǎn)的天堂，看看梁先生是否今天也能跟我們分享一下他對大陸房產(chǎn)的觀感。

下面一位是李轍先生，李轍先生以前是名軍人，今天的著裝也可以看出和海軍有點(diǎn)關(guān)系。李轍先生從1994年開始做房地產(chǎn)，叫山水文園。他有很多故事。我今天問他有沒有被人罵過，做房地產(chǎn)這20年，他說他這方面的精力非常有限，所以在地產(chǎn)商當(dāng)中也是一個(gè)被別人罵得比較少的大陸的地產(chǎn)商。

下一位是張燕生先生，他跟賈康先生的背景有點(diǎn)相似，他們對中國政府房地產(chǎn)的政策，對一些宏觀的判斷，他們是有影響力的一批官員。張燕生現(xiàn)在是國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會的秘書長。他有一個(gè)學(xué)術(shù)的背景，我相信他講話的自由度也應(yīng)該是比較大的。

最后一位是鄒益民先生，目前常駐上海，是平安不動產(chǎn)有限公司的董事長，他的公司主要在做辦公樓，在中國房地產(chǎn)市場當(dāng)中辦公樓的地位也越來越明顯。

還有一位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的討論每年都是任志強(qiáng)和老潘的脫口秀，好像有點(diǎn)這個(gè)味道。潘石屹先生上半場有點(diǎn)事，我希望他下半場能夠到，作為對他的懲罰，基本上就不給他安排座位了，他到了以后，就給他安排一個(gè)站的地方。

今天我們有90分鐘的時(shí)間，最后我希望能夠留20分鐘的時(shí)間給大家提問，希望大家能夠準(zhǔn)備最尖銳的問題，因?yàn)槟銈冇羞@個(gè)機(jī)會很不容易。

首先我想說一下這個(gè)題目，就是軟著陸和新常態(tài)，新常態(tài)這個(gè)詞我覺得很有意思。這個(gè)詞也不是中國人發(fā)明的。我記得很清楚，2009年、2010年在冬季達(dá)沃斯的時(shí)候，突然之間很多國外的財(cái)長包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家用了一個(gè)詞new normal，這個(gè)詞基本上是說事情已經(jīng)不是很正常了，但是要讓自己感覺好一點(diǎn)，就給它冠了一個(gè)新詞，其實(shí)是不正常的狀況。

經(jīng)濟(jì)在持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)增長的動力乏力，必須要靠大量的QE來刺激經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率直線上升，對新的就業(yè)工作的刺激也乏力。但是，在過去6個(gè)月當(dāng)中，這個(gè)新常態(tài)在中國的政策文件中好像變成一個(gè)相對不僅僅是中性的，甚至是一個(gè)很良性的詞。這是我的解讀，在中國這個(gè)情景下，這個(gè)新常態(tài)變成一個(gè)新的東西了。所以，今天我們是在這樣的背景下來討論中國的房地產(chǎn)市場。另外，就是軟著陸了。中國房地產(chǎn)市場如何實(shí)現(xiàn)軟著陸？

現(xiàn)在大家對房產(chǎn)稅的問題也是很關(guān)注的，包括整個(gè)中國房地產(chǎn)政策的思路。我想先請?jiān)谧课患钨e說說他們對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀的基本判斷。

我想請問一下張燕生先生，短短十年時(shí)間里面，中國的房地產(chǎn)價(jià)格一下子變得那么高，以至于現(xiàn)在很多中國老百姓都得到倫敦去買房子，倫敦房子變得相對便宜一點(diǎn)了。短短十年時(shí)間，中國房地產(chǎn)的價(jià)格怎么每平米一下子漲了8倍、10倍，怎么過來的？

張燕生：

謝謝。剛才講到新常態(tài)，那么舊常態(tài)是什么狀態(tài)呢？我自己很清楚地記得在2000年的前后，我在蘇州調(diào)研的時(shí)候，蘇州的房子一平方米也就是兩千，北京的房子一平米大致上就是四千，2000年以后，我們可以看到中國的房地產(chǎn)價(jià)格，北京現(xiàn)在的房子可能到了4萬塊，甚至更高一點(diǎn)。為什么這個(gè)時(shí)期會漲得這么快？

我自己個(gè)人得想法可能有三個(gè)因素導(dǎo)致的，第一個(gè)因素，2000年以后，中國的消費(fèi)升級進(jìn)入到一個(gè)新階段，2000年之前，中國老百姓的消費(fèi)集中在老百姓要吃飽暖、穿暖上。2000年老百姓的消費(fèi)主要是溫飽，帶動的主要是輕工業(yè)和紡織工業(yè)的發(fā)展。2000年以后，老百姓的消費(fèi)升級就進(jìn)入到老百姓要買房，老百姓要買車，老百姓要買手機(jī)這么一個(gè)新階段。因此我們可以看到在2000年以后，中國的重化工業(yè)，重大裝備制造業(yè)和房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)超長繁榮的時(shí)期。我想這是房價(jià)上漲的第一個(gè)因素，就是我們的消費(fèi)升級由需求拉動。

第二個(gè)因素，我們前面在預(yù)備會的時(shí)候，梁錦松先生提到了一個(gè)問題，2001年12月11號，中國加入了WTO，我們知道2001年發(fā)生了什么，從全球經(jīng)濟(jì)來講，我們發(fā)生了IT泡沫的破滅，那么，2001年IT泡沫破滅的影響是什么？就是全球投資。從2000年1.5萬億美元的規(guī)模下降到8千億美元，全球投資跌掉了53%，全球投資人被嚇破了膽，一直跌到2004年才觸底回升，但是我們看看全球來中國投資，在全球投資人被嚇破膽的2002年的時(shí)候，全球投資人看好中國的發(fā)展前景，這個(gè)全球投資進(jìn)入中國，也帶動了中國房地產(chǎn)的繁榮。

另外一個(gè)因素，我們可以看到2002年美國為了避免IT泡沫破滅對美國的沖擊，它搞了一輪金融和房地產(chǎn)的泡沫，也就是說2002年到2008年這一段時(shí)間，我們可以看到全球的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到一個(gè)非理性繁榮的時(shí)期，全球GDP被美國的泡沫活生生拉高了幾個(gè)百分點(diǎn)，全球的油價(jià)，全球的煤價(jià)，全球的鐵礦石價(jià)從2002年開始，都是一個(gè)井噴式的上升。一直到2008年雷曼兄弟破產(chǎn)和金融危機(jī)爆發(fā)。

因此我們說中國房價(jià)的上升由這么三個(gè)因素導(dǎo)致。2009年以后，我們看到當(dāng)美國危機(jī)爆發(fā)以后，美國搞了一個(gè)量寬，而量寬的錢沒有進(jìn)入到美國，卻進(jìn)入到像中國這樣的國家，炒中國的房子，炒中國的人民幣，炒中國的各種資產(chǎn)，最后迫使央行不得不把商業(yè)銀行的錢21.5都放到了央行，而且這種泡沫繁榮不僅僅是在中國，凡是危機(jī)打擊比較輕的經(jīng)濟(jì)都有程度不同的房地產(chǎn)的泡沫。我們可以看到中國房地產(chǎn)的泡沫價(jià)格過高，國內(nèi)外的因素都有。

張力奮：

剛才張先生提到了四點(diǎn)，一方面我聽出來對過去十年井噴式的房價(jià)的增長好像給了一個(gè)合法性的解釋，但是同時(shí)對政策有一些批評，包括您可能也會同意2009年以后中國四萬億的刺激計(jì)劃，現(xiàn)在回頭來看，其實(shí)也是對當(dāng)時(shí)已經(jīng)非常不穩(wěn)定的中國房地產(chǎn)市場，我覺得讓兩位前政府官員PK一下應(yīng)該是比較有意思的事情，請賈康先生。

賈康：

我接著談一點(diǎn)自己的觀察，除了燕生剛才說的角度，我想強(qiáng)調(diào)一下，中國在全面改革開放有了20年的鋪墊以后，新年之交以后，又鎖定了全面開放格局，這個(gè)時(shí)候國外的資金和相關(guān)和資金結(jié)合在一起的意向越來越在中國大陸發(fā)生作用了。而中國這時(shí)候已經(jīng)有了和市場對接的所有的必備的條件。在比價(jià)關(guān)系表上這樣一個(gè)新階段的特征是從不動產(chǎn)，最基本資源產(chǎn)品，從無價(jià)變有價(jià)，從低價(jià)到高價(jià)的變化過程中加速度，這個(gè)對于2000年以后中國房地產(chǎn)市場和不動產(chǎn)市場的價(jià)格往上沖有非常重要的作用。但是這里面繼承了我們應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的刺激政策的效應(yīng)，又結(jié)合到四萬億，這是一個(gè)不得不采取的政策，當(dāng)時(shí)在信心比黃金更重要的情況下，以四萬億為代表的一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃在這方面的助力，雖然這里面也有一些波動，但是中國不動產(chǎn)市場在房產(chǎn)上表現(xiàn)出來的均價(jià)，那可能是單邊市，我想誰進(jìn)去以后，它的回報(bào)都非常非常令人羨慕，所以越來越多的人跟在一起，不光是本土的人，包括開放條件下外面的資金，這個(gè)角度特別值得在這個(gè)階段上觀察，以后它的變化和這個(gè)也有關(guān)。 不動產(chǎn)從無價(jià)到有價(jià)，從低價(jià)到高價(jià)的過程中，把原來的空檔補(bǔ)得差不多的時(shí)候，一些泡沫的東西就開始出來了。這個(gè)炒作就一直延伸到現(xiàn)在的狀態(tài)。

力奮先生，因?yàn)槲医裉焱砩媳仨氁s今天晚上的末班飛機(jī)，所以一會兒我的位子得讓給潘石屹先生，如果您還有什么挑戰(zhàn)性的問題，我現(xiàn)在還可以回應(yīng)。

張力奮：今天我們稍微特別一點(diǎn)，因?yàn)橘Z康先生一會兒得趕回北京，我想有沒有在座的嘉賓有問題，一定有挑戰(zhàn)性的問題，最好讓他走不了。

提問：賈老師，您好，我是騰訊財(cái)經(jīng)的記者，去年中央紀(jì)檢部門對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了集中性的反腐，包括檢察院和公檢法這些部門，針對地產(chǎn)行業(yè)，有集中的反腐，很多企業(yè)陷入腐敗案件中，您作為前官員，怎么看待這樣一種現(xiàn)象？謝謝。

賈康：您說是檢察院在查這方面的問題，還是檢察院陷入到這里面的問題？

提問：因?yàn)閷ζ髽I(yè)執(zhí)法的時(shí)候一般都是檢察院出面的，所以您作為一個(gè)前中央官員，對腐敗集中的行業(yè)如何處理這種政商關(guān)系來談?wù)勀目捶ǎ?/p>

賈康：檢查院從執(zhí)行公權(quán)的角度介入房地產(chǎn)里面的腐敗案件，是這個(gè)意思嗎？

問：對。

賈康：我試著做一個(gè)回應(yīng)。另外我得說明一下，我其實(shí)過去就不是官員，一開始力奮先生說了這個(gè)概念，我那時(shí)候一直在財(cái)政部研究所工作，從來不把我當(dāng)官員看待，你不是公務(wù)員，但是要比照公務(wù)員管我。

張力奮：賈康先生現(xiàn)在還是政協(xié)委員。

賈康：

跟公務(wù)員無關(guān)。那個(gè)時(shí)候我是希望盡量作為一個(gè)客觀公正的學(xué)者發(fā)出自己的看法，現(xiàn)在更是這樣的。在中國大家可以理解的環(huán)境里面，確實(shí)有變化，我脫開現(xiàn)在行政還要管我的所長職務(wù)以后，我可以有更大的自由度了，但是對您這個(gè)敏感問題，我琢磨一下，我只能按照自己的觀察來說，我不說我們公權(quán)機(jī)構(gòu)里面自身的腐敗問題，它來執(zhí)行公權(quán)來解決房地產(chǎn)業(yè)的腐敗問題，您用了這個(gè)詞就是腐敗特別集中發(fā)生的領(lǐng)域，我覺得中國腐敗集中發(fā)生的領(lǐng)域，可能不只房地產(chǎn)吧，但是房地產(chǎn)里面這個(gè)問題確實(shí)比較多。

在這里面特別容易形成官商勾結(jié)，利益輸送，而且一做，規(guī)模就比較大，這兩天的微信上不斷地談北京的盤古大觀，它后面那一串的事情，聽著有點(diǎn)觸目驚心。在中國現(xiàn)在總體全面改革，全面法制化，全面從嚴(yán)治黨這幾個(gè)維度合在一起要解決的重點(diǎn)問題，房地產(chǎn)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的支撐作用，一看就非常明白。它對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會生活的支撐作用稱得上是支柱產(chǎn)業(yè)，總體來說，房地產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展，要貫徹怎么樣使我們的經(jīng)濟(jì)和社會生活在認(rèn)識、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)的過程中，讓它更健康起來。從這個(gè)角度來說，公檢法應(yīng)該發(fā)揮秉持社會公平正義的功能和作用，如果在問題到鄉(xiāng)下介入房地產(chǎn)業(yè)，去治理腐敗案件，我認(rèn)為大家應(yīng)該一起來推動它，把這個(gè)事情做好，這可能就沒有什么別的還能說出疑問的地方了，這是它該做的事情。

但是，回過頭來講，我覺得很遺憾，可能在原來已經(jīng)發(fā)生的不良的案件里面，很多地方的公檢法自己也脫離不了干系，所以現(xiàn)在你要看到一個(gè)這樣的調(diào)整，四中全會以后，我們的司法改革很明顯地在推進(jìn)，政治局審批通過的司法改革相關(guān)的文件里面明確地說到要建立巡回法庭，就是把司法管轄權(quán)開始往中央這邊垂直，往上提，另外，已經(jīng)開始推進(jìn)了建立跨行政區(qū)劃的法院、檢察院的改革試點(diǎn)，以后在地方層面上，和不動產(chǎn)，和建成區(qū)開發(fā)，和類似的發(fā)展建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施層面的具體案件的審理，它的司法管轄權(quán)不再交給地方了。換句話說，地方的檢查院和法院在那個(gè)情況下，就和在地方層面的具體案件脫開巡回法庭和跨行政區(qū)劃的法院檢察院介入，這樣的調(diào)整更有利于提升我們秉持社會公平正義的力量。

張力奮：

謝謝。因?yàn)橘Z康先生要走，我就生怕你再提一個(gè)更尖銳的問題。顯然這個(gè)問題，這位記者朋友可能自己也覺得比較復(fù)雜，可能情況也的確比較復(fù)雜，剛才我聽到兩句話，我覺得很有意思，我們現(xiàn)在在座有兩位是造房子的，或者是買房子的，李轍先生過去20年的時(shí)間做房子，尤其是過去的十年應(yīng)該說是黃金十年，錢應(yīng)該賺得不會太少。最近看起來中國房地產(chǎn)市場，以賈康先生來看，現(xiàn)在是企穩(wěn)，我想聽聽李轍先生，你是不是覺得你最好的美好時(shí)光差不多快完了？

李轍：

本來在這兒發(fā)言的應(yīng)該是任志強(qiáng)和潘石屹，歷屆都是他們的專利，任志強(qiáng)去聯(lián)合國發(fā)言去了，昨天走的，潘石屹剛才被比爾蓋茨叫走了，現(xiàn)在還沒回來。所以說我就頂替一下。我們在座的都是媒體的和房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)朋友，我來頂替肯定說得沒有專家，沒有任志強(qiáng)他們說得好，希望大家伙能夠諒解。

我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)走到今天，有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是結(jié)束我們過去無序的過山車似的一種市場。在這點(diǎn)上，一個(gè)是市場，一個(gè)是行業(yè)。這種市場從現(xiàn)在開始，應(yīng)該會向著一個(gè)有序的、高速發(fā)展的、創(chuàng)新的常態(tài)在轉(zhuǎn)變。為什么這么說？有四個(gè)理由：

第一個(gè)理由，兩會期間，李克強(qiáng)明確地表示了中國的房地產(chǎn)是剛需的定義，這是一個(gè)新政府除了對市場經(jīng)濟(jì)的極大的推動，對房地產(chǎn)也有一個(gè)定義。第二，我認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化還有3億人口的房屋的需求。第三，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會造就很多的中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級這種改善性的住房，這種需求是非常之大的。最后，中國人有一個(gè)幾千年以來的文化，就是有了錢以后要買房子，買地。所以說，中國未來在這個(gè)市場上，通過市場經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該有一個(gè)非常美好的、快速發(fā)展的春天的到來。尤其是這些大城市，像北京、上海這些大城市的房地產(chǎn)應(yīng)該是一種稀缺產(chǎn)品，比如說北京，北京四環(huán)以內(nèi)，在去年的時(shí)候，已經(jīng)不再批新的項(xiàng)目了。比如東三環(huán)、農(nóng)展館，招牌掛的價(jià)格7萬一平米，可能未來要賣出來的最基本的價(jià)格應(yīng)該是15萬。

張力奮：

我要停止李轍先生，他連東三環(huán)農(nóng)展館的廣告都做了，他的意思是他的好日子還會繼續(xù)，大概是這個(gè)意思。他從各種非常學(xué)術(shù)的語言，包括中產(chǎn)階級，包括城鎮(zhèn)化，我覺得你們房地產(chǎn)商的好日子已經(jīng)夠長的了。

李轍：

我認(rèn)為中國房地產(chǎn)這種理性的、平穩(wěn)的、快速的、正常的發(fā)展應(yīng)該是到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們過去的時(shí)候行政干預(yù)太多了，所以我給過去的房地產(chǎn)叫做“機(jī)會房地產(chǎn)”，我們未來應(yīng)該叫做“專業(yè)房地產(chǎn)”，應(yīng)該回歸理性，回歸市場的細(xì)分。雖然可能三四線城市在發(fā)展過程中，由于它的交通，由于它的配套設(shè)施不發(fā)達(dá)，有可能會有一些風(fēng)險(xiǎn)，但是，中國的房地產(chǎn)也好，世界的房地產(chǎn)也好，任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)，都應(yīng)該是一直向上的。所以說房地產(chǎn)某些時(shí)候的一點(diǎn)點(diǎn)的波動，不足以說明它整個(gè)的發(fā)展趨勢。

張力奮：基本上起來說明了溫總理的一句話，信心比黃金更重要，你想講的基本上就是這一點(diǎn)。我想問問梁錦松先生，雖然您在做香港財(cái)政司的時(shí)候，您對房地產(chǎn)不怎么管，但是這些年來中國政府對房地產(chǎn)的行政干預(yù)目前來看不是很好，某種情況下是適得其反，所以大家覺得現(xiàn)在應(yīng)該讓市場本身來發(fā)揮作用，對限購的政策，在二三線城市，目前已經(jīng)逐漸在取消了，一些行政色彩強(qiáng)烈的政策也逐漸在退出。我不知道從您的角度來看，對中國大陸過去5到10年的房地產(chǎn)的政策，您有一個(gè)什么樣的看法？

梁錦松：

我這次來，本來是來學(xué)習(xí)的，因?yàn)槲疫M(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)才一年多的時(shí)間。以前做金融的時(shí)候，也做過很多房地產(chǎn)的融資，在我之前服務(wù)的公司也做過房地產(chǎn)的投資，但是畢竟在房地產(chǎn)方面還是年數(shù)不夠，剛才三個(gè)講者都說了以前的情況，我就不說了。看其他的地方，包括香港的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格也是不太穩(wěn)定的。我先講講什么叫做新常態(tài)，最后再談?wù)勎覍χ袊康禺a(chǎn)價(jià)格的看法。

剛才賈康先生用了習(xí)主席說的“四個(gè)全面”，我從這四個(gè)方面來說說以后房地產(chǎn)會有什么樣的發(fā)展。

第一個(gè)是全面地改善民生，房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性，一個(gè)是用來住的，一個(gè)是用來投資的，這兩個(gè)不完全一樣。我覺得改善民生這個(gè)提得很好，哪個(gè)政府都要照顧民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印鈔票，鈔票不值錢或者是鈔票貶值，很容易把兩個(gè)目的對立起來，但是，作為政府，一定要保證每個(gè)人都能夠安居，所以今后在政府工作報(bào)告里面，克強(qiáng)總理也說了，就是要發(fā)展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一個(gè)小城市里面的土改政策，所以在國內(nèi)發(fā)展保障房是應(yīng)該的，我覺得這個(gè)提得很好。

第二個(gè)是全面地深化改革，特別是以后在中國，包括怎么樣用財(cái)稅手段來代替行政手段，因?yàn)樨?cái)稅手段比較透明，長期比較穩(wěn)定，來替代一些短期的政策，包括一些限購，限貸的政策，我覺得這個(gè)方向是對的。而且在今后，我自己覺得價(jià)格可能不會像以前那樣一直向上了，可能對整個(gè)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)改革很有利，也包括對地方政府財(cái)政的改革有利，不光是靠賣地，而是靠其他的舉措，包括發(fā)債等等的，這個(gè)對中國整體的發(fā)展是有利的。另外，如果房地產(chǎn)的價(jià)格沒有一直往上升，對發(fā)展新的行業(yè)也比較有利。

第三個(gè)是全面依法治國，用一些法律，包括不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅的制度來代替很多其他的行政手段，這樣會有很好的發(fā)展。

剛才有人說前面從嚴(yán)治黨，我的理解是怎么樣減少腐敗，我是相信市場經(jīng)濟(jì)的，我覺得這個(gè)是好事，因?yàn)樽杂墒袌龅那疤峋褪枪礁偁幍氖袌觯辛烁瘮?，就影響了這個(gè)市場的運(yùn)作。所以我覺得以后可能會朝這個(gè)方向來發(fā)展。

對于房地產(chǎn)的價(jià)格，我自己是這樣看的：首先，在居住供應(yīng)和需求方面講，剛才也說到，除了要發(fā)展保障房之外，如果我們看全中國的住宅數(shù)量，相對我們的人口來講，平均每個(gè)人都有接近兩套的房子，當(dāng)然，這個(gè)也包括農(nóng)村。另外一個(gè)是購房的主力人口，有人預(yù)計(jì)過高峰或者是頂峰是今年，以后會逐漸下降，因?yàn)楫吘谷丝诓畈欢嗟搅隧敚液芏嗳寺纪诵萘?。所以，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個(gè)角度是住宅的供應(yīng)，我覺得這個(gè)剛需可能是個(gè)偽命題。另外一個(gè)，從所謂投資的角度來看，剛才燕生也說到，在2000年之后，中國的經(jīng)濟(jì)開始，很多外資進(jìn)入中國，有投資的，也有出口賺回來的，因?yàn)槲覀兊耐鈪R制度，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)在增加，而中國當(dāng)時(shí)沒有很多其他投資機(jī)會，再加上股票的波動，很多人都不相信股票，所以把很多錢投進(jìn)了房地產(chǎn)。但是現(xiàn)在如果我們看投資工具多了，另外外匯管制慢慢地放松人民幣國際化，所以，從某個(gè)角度講，投資工具也比較多元化，不一定要投房地產(chǎn)，更重要的是投資房地產(chǎn)以前有一個(gè)心理預(yù)期，因?yàn)檫^往的十幾年，買了房子肯定是會漲的。所以房地產(chǎn)成為一個(gè)投資工具?，F(xiàn)在全中國70個(gè)城市里面，有69個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格相比去年都是下降的。從這個(gè)心理預(yù)期來看，房地產(chǎn)是不是一個(gè)很好的投資？我猜民眾會比較清醒一點(diǎn)。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么剛需，也不是什么投資的角度。中國的房地產(chǎn)價(jià)格也明顯分化，特別是上海、北京這樣大型的城市，也包括深圳，可能價(jià)格還會比較穩(wěn)定，也有機(jī)會往上。其他城市，特別是三四線城市，我猜短期的壓力是很大的。