鳳凰財經(jīng)3月28日訊 2015年博鰲論壇召開，在“中國房地產(chǎn)市場：軟著陸與新常態(tài)”論壇上，潘石屹因為遲到?jīng)]有參加上半場討論，論壇嘉賓之一山水文園集團董事局主席李轍透露：“潘石屹剛才被比爾蓋茨叫走了，現(xiàn)在還沒回來。”

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李轍：本來在這兒發(fā)言的應(yīng)該是任志強和潘石屹，歷屆都是他們的專利，任志強去聯(lián)合國發(fā)言去了，昨天走的，潘石屹剛才被比爾蓋茨叫走了，現(xiàn)在還沒回來。所以說我就頂替一下。我們在座的都是媒體的和房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)朋友，我來頂替肯定說得沒有專家，沒有任志強他們說得好，希望大家伙能夠諒解。

我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)走到今天，有一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點就是結(jié)束我們過去無序的過山車似的一種市場。在這點上，一個是市場，一個是行業(yè)。這種市場從現(xiàn)在開始，應(yīng)該會向著一個有序的、高速發(fā)展的、創(chuàng)新的常態(tài)在轉(zhuǎn)變。為什么這么說？有四個理由：

第一個理由，兩會期間，李克強明確地表示了中國的房地產(chǎn)是剛需的定義，這是一個新政府除了對市場經(jīng)濟的極大的推動，對房地產(chǎn)也有一個定義。 第二，我認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化還有3億人口的房屋的需求。 第三，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，會造就很多的中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級這種改善性的住房，這種需求是非常之大的。 最后，中國人有一個幾千年以來的文化，就是有了錢以后要買房子，買地。所以說，中國未來在這個市場上，通過市場經(jīng)濟，應(yīng)該有一個非常美好的、快速發(fā)展的春天的到來。尤其是這些大城市，像北京、上海這些大城市的房地產(chǎn)應(yīng)該是一種稀缺產(chǎn)品，比如說北京，北京四環(huán)以內(nèi)，在去年的時候，已經(jīng)不再批新的項目了。比如東三環(huán)、農(nóng)展館，招牌掛的價格7萬一平米，可能未來要賣出來的最基本的價格應(yīng)該是15萬。

主持人張力奮：我要停止李轍先生，他連東三環(huán)農(nóng)展館的廣告都做了，他的意思是他的好日子還會繼續(xù)，大概是這個意思。他從各種非常學(xué)術(shù)的語言，包括中產(chǎn)階級，包括城鎮(zhèn)化，我覺得你們房地產(chǎn)商的好日子已經(jīng)夠長的了。

李轍：我認(rèn)為中國房地產(chǎn)這種理性的、平穩(wěn)的、快速的、正常的發(fā)展應(yīng)該是到了一個轉(zhuǎn)折點，我們過去的時候行政干預(yù)太多了，所以我給過去的房地產(chǎn)叫做“機會房地產(chǎn)”，我們未來應(yīng)該叫做“專業(yè)房地產(chǎn)”，應(yīng)該回歸理性，回歸市場的細(xì)分。雖然可能三四線城市在發(fā)展過程中，由于它的交通，由于它的配套設(shè)施不發(fā)達(dá)，有可能會有一些風(fēng)險，但是，中國的房地產(chǎn)也好，世界的房地產(chǎn)也好，任何一個國家的房地產(chǎn)，都應(yīng)該是一直向上的。所以說房地產(chǎn)某些時候的一點點的波動，不足以說明它整個的發(fā)展趨勢。

主持人張力奮：基本上起來說明了溫總理的一句話，信心比黃金更重要，你想講的基本上就是這一點。我想問問梁錦松先生，雖然您在做香港財政司的時候，您對房地產(chǎn)不怎么管，但是這些年來中國政府對房地產(chǎn)的行政干預(yù)目前來看不是很好，某種情況下是適得其反，所以大家覺得現(xiàn)在應(yīng)該讓市場本身來發(fā)揮作用，對限購的政策，在二三線城市，目前已經(jīng)逐漸在取消了，一些行政色彩強烈的政策也逐漸在退出。我不知道從您的角度來看，對中國大陸過去5到10年的房地產(chǎn)的政策，您有一個什么樣的看法？

梁錦松：我這次來，本來是來學(xué)習(xí)的，因為我進入房地產(chǎn)業(yè)才一年多的時間。以前做金融的時候，也做過很多房地產(chǎn)的融資，在我之前服務(wù)的公司也做過房地產(chǎn)的投資，但是畢竟在房地產(chǎn)方面還是年數(shù)不夠，剛才三個講者都說了以前的情況，我就不說了。看其他的地方，包括香港的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價格也是不太穩(wěn)定的。我先講講什么叫做新常態(tài)，最后再談?wù)勎覍χ袊康禺a(chǎn)價格的看法。

剛才賈康先生用了習(xí)主席說的“四個全面”，我從這四個方面來說說以后房地產(chǎn)會有什么樣的發(fā)展。

第一個是全面地改善民生，房地產(chǎn)有兩個屬性，一個是用來住的，一個是用來投資的，這兩個不完全一樣。我覺得改善民生這個提得很好，哪個政府都要照顧民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印鈔票，鈔票不值錢或者是鈔票貶值，很容易把兩個目的對立起來，但是，作為政府，一定要保證每個人都能夠安居，所以今后在政府工作報告里面，克強總理也說了，就是要發(fā)展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一個小城市里面的土改政策，所以在國內(nèi)發(fā)展保障房是應(yīng)該的，我覺得這個提得很好。

第二個是全面地深化改革，特別是以后在中國，包括怎么樣用財稅手段來代替行政手段，因為財稅手段比較透明，長期比較穩(wěn)定，來替代一些短期的政策，包括一些限購，限貸的政策，我覺得這個方向是對的。而且在今后，我自己覺得價格可能不會像以前那樣一直向上了，可能對整個房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)改革很有利，也包括對地方政府財政的改革有利，不光是靠賣地，而是靠其他的舉措，包括發(fā)債等等的，這個對中國整體的發(fā)展是有利的。另外，如果房地產(chǎn)的價格沒有一直往上升，對發(fā)展新的行業(yè)也比較有利。

第三個是全面依法治國，用一些法律，包括不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅的制度來代替很多其他的行政手段，這樣會有很好的發(fā)展。剛才有人說前面從嚴(yán)治黨，我的理解是怎么樣減少腐敗，我是相信市場經(jīng)濟的，我覺得這個是好事，因為自由市場的前提就是公平競爭的市場，有了腐敗，就影響了這個市場的運作。所以我覺得以后可能會朝這個方向來發(fā)展。

對于房地產(chǎn)的價格，我自己是這樣看的： 首先，在居住供應(yīng)和需求方面講，剛才也說到，除了要發(fā)展保障房之外，如果我們看全中國的住宅數(shù)量，相對我們的人口來講，平均每個人都有接近兩套的房子，當(dāng)然，這個也包括農(nóng)村。 另外一個是購房的主力人口，有人預(yù)計過高峰或者是頂峰是今年，以后會逐漸下降，因為畢竟人口差不多到了頂，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個角度是住宅的供應(yīng)，我覺得這個剛需可能是個偽命題。 另外一個，從所謂投資的角度來看，剛才燕生也說到，在2000年之后，中國的經(jīng)濟開始，很多外資進入中國，有投資的，也有出口賺回來的，因為我們的外匯制度，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)在增加，而中國當(dāng)時沒有很多其他投資機會，再加上股票的波動，很多人都不相信股票，所以把很多錢投進了房地產(chǎn)。但是現(xiàn)在如果我們看投資工具多了，另外外匯管制慢慢地放松人民幣國際化，所以，從某個角度講，投資工具也比較多元化，不一定要投房地產(chǎn)，更重要的是投資房地產(chǎn)以前有一個心理預(yù)期，因為過往的十幾年，買了房子肯定是會漲的。所以房地產(chǎn)成為一個投資工具。 現(xiàn)在全中國70個城市里面，有69個城市的房地產(chǎn)價格相比去年都是下降的。從這個心理預(yù)期來看，房地產(chǎn)是不是一個很好的投資？我猜民眾會比較清醒一點。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么剛需，也不是什么投資的角度。 中國的房地產(chǎn)價格也明顯分化，特別是上海、北京這樣大型的城市，也包括深圳，可能價格還會比較穩(wěn)定，也有機會往上。其他城市，特別是三四線城市，我猜短期的壓力是很大的。