房地產(chǎn)11只概念股個(gè)股價(jià)值解析

萬科A2月銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng):春節(jié)表現(xiàn)清淡、三月增速可期

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：中國銀河證券股份有限公司研究員：趙強(qiáng)日期：2015-03-05

1.事件.

2015年3月4日,萬科發(fā)布月報(bào),公司在2月份實(shí)現(xiàn)銷售面積75.6萬平方米,銷售金額83.9億元。2015年1-2月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積271.6萬平方米,銷售金額316.0億元。另上次發(fā)布月報(bào)以來,公司新增項(xiàng)目2個(gè),分別位于沈陽皇姑區(qū)和成都新都區(qū),計(jì)容建面合計(jì)32.1萬平方米,地價(jià)款合計(jì)7.75億元。

2.我們的分析與判斷.

(一)銷售量下滑主因是春節(jié)月市場(chǎng)表現(xiàn)差、單價(jià)下滑主因是成交項(xiàng)目的區(qū)域性因素.

萬科2月份銷售面積和銷售額環(huán)比分別下滑了61.3%和63.9%。

同比分別下滑了23.9%和31.0%,略低于市場(chǎng)預(yù)期。銷售量下滑幅度超出市場(chǎng)平均表現(xiàn)10個(gè)百分點(diǎn)(我們監(jiān)控的36個(gè)樣本城市在今年春節(jié)7天成交1298套,同比去年春節(jié)下跌了67%,2月份樣本城市銷售均值3121套,環(huán)比下滑了51%,同比下滑了14%),我們判斷這或與公司的產(chǎn)品類別有一定關(guān)系,萬科的剛性需求占比較高,而當(dāng)前的市場(chǎng)改善型需求成交占比在緩慢提升。2月萬科銷售均價(jià)11098元,環(huán)比減少6.28%,同比減少9.30%,這與成交樓盤所在區(qū)域密切相關(guān),主因是2月高單價(jià)城市的項(xiàng)目成交同比減少。

(二)拿地依舊謹(jǐn)慎,但風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi).

公司拿地考慮的是一定的利潤空間和拿地與銷售的動(dòng)態(tài)周轉(zhuǎn),不考慮通過囤地等獲取的額外利潤。公司在14面對(duì)高地價(jià)一直保持謹(jǐn)慎態(tài)度。今年2月份,公司僅增加兩幅地塊,盡管所在城市流動(dòng)性狀況不是特別好,但是均能保證一定的去化速度和合理利潤空間。公司在13年拿地總金額占當(dāng)年銷售額之比為62.8%,盡管14年降低到20.2%,但13-14年合計(jì)也近40%,保證了15-16年的銷售彈性。

3.投資建議.

我們預(yù)計(jì)三月和二季度公司的銷售會(huì)明顯好轉(zhuǎn),中期的看點(diǎn)在于公司的轉(zhuǎn)型和凈利潤增速超過營收增速的提升空間。預(yù)計(jì)公司14-16年EPS分別為1.56、1.73和2.07元,給予公司推薦評(píng)級(jí)。

4.風(fēng)險(xiǎn)提示.

公司后期銷售低于預(yù)期,地價(jià)非理性上漲時(shí)間超出預(yù)期。

保利地產(chǎn)14年報(bào)點(diǎn)評(píng):精細(xì)管理提升效率,轉(zhuǎn)型穩(wěn)定長期預(yù)期

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：首創(chuàng)證券有限責(zé)任公司研究員：王劍輝日期：2015-03-19

業(yè)績回顧.

報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1090.56億元,同比增長18.08%,過去5年復(fù)合增長率為32.03%,受大環(huán)境影響營收增速下滑明顯。歸屬上市公司股東凈利潤為122億元,同比增長13.52%,基本每股收益1.14元,每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.16元(含稅)。

2014年公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1066.61萬平方米,同比增長0.21%,與去年基本持平,實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1366.76億元,同比增長9.09%,市場(chǎng)占有率提升0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.79%,穩(wěn)居行業(yè)前五。在2014年行業(yè)整體高位回落,量價(jià)雙雙下跌的形勢(shì)下,公司依靠管理效益的提升和總體戰(zhàn)略的謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的平穩(wěn)提升。

業(yè)績點(diǎn)評(píng).

1.盈利質(zhì)量穩(wěn)步提升.

2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速創(chuàng)歷史新低(10.5%),總體信貸支持力度不足,行政調(diào)控手段逐漸弱化,受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低、周期拉長的影響,行業(yè)總體需求透支,購買力不足。全國商品房銷售面積和銷售金額分別同比下跌7.6%和6.3%。百城住宅價(jià)格指數(shù)自2014年5月起連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。已公布年報(bào)的24家房地產(chǎn)公司銷售毛利率同比去年下降了1.37個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)整體下行的趨勢(shì)下,公司并未采取傳統(tǒng)“以價(jià)換量”的銷售策略,在營收規(guī)模平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上分別提高了銷售均價(jià)與結(jié)算均價(jià)至1.28萬元/平米和1.11萬元/平米,實(shí)現(xiàn)同比增長8.9%和7.9%。銷售毛利率達(dá)到32.03%,基本維持以往水平,較去年輕微下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。同年3季度數(shù)據(jù)顯示公司銷售毛利率33.63%也領(lǐng)先于龍頭房企萬科30.06%,招商32.97%和金地24.9%。

2.精細(xì)管理初見成效.

公司在行業(yè)下行趨勢(shì)中展現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力主要源于內(nèi)部管理的提升。報(bào)告期內(nèi)公司向164名內(nèi)部對(duì)象行使股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,對(duì)應(yīng)股票期權(quán)數(shù)量達(dá)到6263萬份,同時(shí)累計(jì)向近200名激勵(lì)對(duì)象定向發(fā)行新增股份,以激勵(lì)內(nèi)部員工“主人翁”及“合伙人”意識(shí),提升主動(dòng)管理。另一方面加速實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)營流程的標(biāo)準(zhǔn)化,完成從單一技術(shù)模塊到以“康居、善居、逸居、尊居”四大品牌系列為主導(dǎo)產(chǎn)品線模塊的過渡,積極推動(dòng)BIM系統(tǒng)的應(yīng)用,提高設(shè)計(jì)精度和工程建設(shè)、物業(yè)管理的效率。

在精細(xì)化管理的高效推動(dòng)下,公司銷售費(fèi)用率同比去年下降6.91%至2.2%,管理費(fèi)用率同比下降7.72%至1.58%,財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比去年相對(duì)較低的基數(shù)增長9.24%至1.17%,三項(xiàng)費(fèi)率之和為4.95%,低于招商地產(chǎn)的5.20%,以及同年3季末的萬科(8.35%)和金地(10.98%),處于行業(yè)極低水平。同時(shí)內(nèi)部管控的提升也在一定程度上縮短了項(xiàng)目開發(fā)和資金回籠的周期。報(bào)告顯示公司在14年新開工面積和竣工面積分別同比增長4.7%和7.9%的情況下,存貨同比增速僅為11%,大大低于招商地產(chǎn)的29%以及去年行業(yè)平均值24.66%。而且在營收平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)預(yù)收款項(xiàng)僅同比增長6%,增幅同樣低于行業(yè)20%的平均水平。公司在盤活存量資產(chǎn),加強(qiáng)回款方面在行業(yè)中具有較為突出的優(yōu)勢(shì)。

3.積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型.

2014年公司在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面繼續(xù)推進(jìn)“3+2+X”城市群戰(zhàn)略,聚焦珠三角、長三角、環(huán)渤海以及成渝和中部城市群毛利率較高的一二線城市,報(bào)告期內(nèi)公司一二線城市拓展面積和金額的占比分別為69.5%和89.3%,容積率面積權(quán)益比例達(dá)到70%。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面以剛需住宅產(chǎn)品為主,144平米以下產(chǎn)品占比超過90%,更加迎合市場(chǎng)需求。

房地產(chǎn)基金管理規(guī)模280億元,同比增長40%,位居行業(yè)前列。

公司共建立了6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,北京“和熹會(huì)”項(xiàng)目入住率近7成,基本實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡,試點(diǎn)效果明顯。商業(yè)地產(chǎn)方面,投資性房地產(chǎn)期末值同比大增49%至70.39億元,全年實(shí)現(xiàn)租金收入10.3億元,同比增長13.1%,考慮到商業(yè)地產(chǎn)資金回籠較慢的特點(diǎn),未來商業(yè)地產(chǎn)的營收比重將穩(wěn)步提升。同時(shí)公司積極加強(qiáng)海外布局,成立海外事業(yè)部,已投資澳大利亞悉尼埃平項(xiàng)目和克萊蒙項(xiàng)目。

報(bào)告顯示公司除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)53.56%,營業(yè)收入同比去年提高12.95%至34.46億元。公司在其他業(yè)務(wù)方向的積極探索將進(jìn)一步打開公司的總體盈利空間,提高盈利質(zhì)量。

風(fēng)險(xiǎn)提示.

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)惡化,房地產(chǎn)市場(chǎng)難以復(fù)蘇。

招商地產(chǎn):銷售平穩(wěn)結(jié)算毛利率有所下滑

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：華融證券股份有限公司研究員：易華強(qiáng)日期：2015-03-13

事件

招商地產(chǎn)公布2014年年報(bào),實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入433.85億元,同比增長33.21%,歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元,同比增長1.75%。

14年銷售增長平穩(wěn),15年銷售有較大彈性

在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整,一二線城市銷售普遍下滑的2014年,公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平方米,同比增加32.92%,簽約銷售金額510.49億元,同比增加18.18%。

公司銷售保持了較為平穩(wěn)的增長,公司新增權(quán)益建筑面積466.23萬平方米,在一二線核心城市補(bǔ)充了較多土地儲(chǔ)備。2015年公司銷售增速目標(biāo)為15%,預(yù)計(jì)今年總可售貨值在1000億元左右,其中留存300億,新推700億,在政策放松的推動(dòng)下,今年一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的可能性較大,公司銷售有較大彈性。

結(jié)算毛利率有所下滑

公司去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.36%,同比下降4.76個(gè)百分點(diǎn),主要由于低毛利率的二三線城市項(xiàng)目結(jié)算較多。公司產(chǎn)品偏向中高端,今年的政策轉(zhuǎn)向?yàn)橹С指纳菩孕枨?公司將明顯受益。公司去年在核心城市擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,今年毛利率有望小幅回升。

投資建議

公司是招商局集團(tuán)下的地產(chǎn)旗艦,受益集團(tuán)創(chuàng)新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)協(xié)同戰(zhàn)略。雄厚的資本,較低的融資成本有助于公司持續(xù)擴(kuò)張。前海開發(fā)將顯著增強(qiáng)公司的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。預(yù)計(jì)公司15年和16年凈利潤同比增長23.6%和23.1%,目前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為11.4倍和9.2倍,維持推薦評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示1、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)2、房價(jià)大幅下跌3、房地產(chǎn)銷售低迷

天健集團(tuán):公司有望成為深圳國資上市地產(chǎn)整合平臺(tái)

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,謝鹽日期：2015-01-27

投資建議:公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營一體化的城市綜合運(yùn)營商。其中建筑施工業(yè)務(wù)擁有總承包特級(jí)資質(zhì);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈,借助達(dá)實(shí)智能提升智慧城市建設(shè)能力,定增引入多家創(chuàng)投企業(yè),實(shí)現(xiàn)管理層持股。目前,深圳國資委實(shí)際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺(tái)。我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對(duì)應(yīng)RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率分別為22.34倍和18.66倍?？紤]到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標(biāo)價(jià),首次給予“增持”評(píng)級(jí)。

主要分析:

公司基本情況:深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司系深圳市國資委控股企業(yè)。1999年,公司在深交所上市,主營業(yè)務(wù)為建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營。其中負(fù)責(zé)建筑施工業(yè)務(wù)的深圳市市政工程總公司成立于1983年,涉及市政、公路、房建、機(jī)電安裝、軌道交通、水利水電等領(lǐng)域,擁有市政公用工程施工總承包特級(jí)、公路工程施工總承包壹級(jí)和房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì),曾獲得國家建筑工程最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”和中國市政工程最高獎(jiǎng)“金杯獎(jiǎng)”;負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司成立于1988年,已開發(fā)項(xiàng)目總建面200多萬平,集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地;負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)的深圳市天健商業(yè)物業(yè)運(yùn)營有限公司涵蓋商業(yè)中心、酒店、寫字樓及工業(yè)園區(qū)等商業(yè)物業(yè)的策劃和運(yùn)營。

多年來,公司業(yè)務(wù)保持了良性快速增長。2013年,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入45.14億元,同比增長46.53%。截至2014年上半年,公司三項(xiàng)業(yè)務(wù)(市政業(yè)務(wù)、開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)租賃)收入占比分別為79.51%、16.57%和3.92%。

公司原名深圳市天健實(shí)業(yè)股份有限公司(創(chuàng)立時(shí)原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早為1963年組建的空軍工程兵第5團(tuán),1976年公司整編為基建工程兵302團(tuán),1983年9月公司集體轉(zhuǎn)業(yè)改編為深圳市市政工程公司。1993年9月公司企業(yè)改制,組建定向募集股份有限公司。1997年4月公司規(guī)范為募集方式設(shè)立的股份有限公司,并更名為深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(證券簡稱:深天健;證券代碼:000090)。

2014年11月,公司擬以7.49元/股向包括遠(yuǎn)致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達(dá)實(shí)投資、紅土創(chuàng)新基金、國信弘盛、凱富基金、創(chuàng)東方和架橋投資10名特定對(duì)象發(fā)行股票不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。本次發(fā)行實(shí)施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%;同時(shí)深圳市國資委持有遠(yuǎn)致投資100%股權(quán),因此,深圳市國資委實(shí)際控制公司的股權(quán)為39.51%(不考慮遠(yuǎn)致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。

根據(jù)《天健集團(tuán)2011-2015年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》,公司確立了以高端管理、高新技術(shù)、高資本投入為特色的工程建筑業(yè)、以差異化為特色的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)及以創(chuàng)新型服務(wù)為特色的商業(yè)運(yùn)營為主業(yè)的戰(zhàn)略,力爭建設(shè)、開發(fā)與經(jīng)營并舉,科技和文化助推,成為三大產(chǎn)業(yè)橫向協(xié)同,縱向一體化,均衡發(fā)展的城市綜合運(yùn)營商。

公司各業(yè)務(wù)發(fā)展情況分析.

2.1公司市政業(yè)務(wù)向環(huán)保等高端領(lǐng)域升級(jí),收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈.

公司主要負(fù)責(zé)市政業(yè)務(wù)的子公司-深圳市市政工程總公司成立于1983年,年平均施工產(chǎn)值25~31億元,以市政工程、公路工程、建筑工程施工及項(xiàng)目代建為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),業(yè)務(wù)遍及全國。主要施工資質(zhì)有:市政公用工程施工總承包特級(jí)、公路工程施工總承包一級(jí)、房屋建筑工程施工總承包一級(jí)等十幾項(xiàng)。該公司資信等級(jí)經(jīng)中國人民銀行指定的金融資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)定為最高等級(jí)-AAA,先后被評(píng)為“中國建筑施工企業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)第一名”、“中國500家最佳經(jīng)濟(jì)效益建筑企業(yè)一級(jí)第一名”、“深圳市50家綜合實(shí)力最強(qiáng)建筑施工企業(yè)第一名”等。設(shè)有博士后科研工作站、科研所、試驗(yàn)室等技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)。該公司將從單一的施工承包向基礎(chǔ)設(shè)施投資、代建管理及工程總承包一體化的綜合型經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變,成為專業(yè)化、高端化、管理型的城市建設(shè)總承包公司。

總體上,公司近年來的市政業(yè)務(wù)收入穩(wěn)健增長,毛利率呈上升趨勢(shì)。2014年上半年,公司繼續(xù)深耕深圳本地建筑市場(chǎng),同時(shí)積極培育外埠市場(chǎng),報(bào)告期內(nèi)累積中標(biāo)金額24.63億元。同期,公司建筑施工業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.74億元,同比下降3.36 %。報(bào)告期內(nèi)公司市政毛利7915萬元,毛利率5.37%。截止報(bào)告期末,在建工程64項(xiàng),合同金額93.96億元。

2014年12月24日,公司公告稱,公司與萬喜集團(tuán)(VINCI GROUP)旗下全資機(jī)構(gòu)VCGP(VINCI CONSTRUCTION GRANDS PROJETS)簽署《合作意向書》。VCGP為全球領(lǐng)先的建筑服務(wù)商萬喜集團(tuán)旗下的全資機(jī)構(gòu)。萬喜集團(tuán)為巴黎CAC40指數(shù)成份股,業(yè)務(wù)涵蓋土木、建筑、基建、特許經(jīng)營、能源、環(huán)保等領(lǐng)域,項(xiàng)目遍布全球100多個(gè)國家和地區(qū)。雙方就城市再生資源綜合開發(fā)利用、新能源、環(huán)保、特許運(yùn)營、高端建筑工程管理等領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。雙方擬以共同投資設(shè)立合營公司或簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議或其他合法可行的方式進(jìn)行合作,共同開拓中國大陸內(nèi)地本土市場(chǎng)及海外市場(chǎng)(但不包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)的市場(chǎng))。我們認(rèn)為,公司通過與VCGP合作,將提升其技術(shù)、裝備和管理水平,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

2014年9月30日,公司公告稱,公司擬收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市粵通建設(shè)工程有限公司100%股權(quán),交易價(jià)格將以評(píng)估結(jié)果為參考依據(jù)?；浲ü臼巧钲谑凶钤绲穆窐?qū)I(yè)施工及養(yǎng)護(hù)單位之一,該公司在公路、橋梁及隧道養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)方面市場(chǎng)份額位居深圳前列。通過本次整合,公司將進(jìn)一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈,拓展道路、橋梁和隧道養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)新領(lǐng)域,提高市場(chǎng)份額。同時(shí),粵通公司所擁有的物業(yè)和土地資源將增加公司在深圳本地的資源儲(chǔ)備。

2.2公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借助外力提升智慧城市建設(shè)能力.

公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司-深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司成立于1988年6月,是深圳特區(qū)工業(yè)區(qū)開發(fā)的先驅(qū)和開拓者。30多年來,公司在深圳市的開發(fā)總建筑面積達(dá)300多萬平。該公司逐步形成以深圳為核心,輻射內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)布局,項(xiàng)目分布在深圳、長沙、南寧、廣州、上海、惠州等城市。該公司開發(fā)的天健·芙蓉盛世(長沙)和天健·現(xiàn)代城(深圳)分獲聯(lián)合國人居環(huán)境論壇社區(qū)獎(jiǎng)和特別獎(jiǎng)。該公司在深圳市2010年房地產(chǎn)企業(yè)年度排名列第5位。近年來,公司以住宅開發(fā)為主,產(chǎn)品線趨向多元化,已進(jìn)入城市綜合體、綜合商業(yè)、酒店地產(chǎn)、現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)等開發(fā)領(lǐng)域,向著成為城市綜合運(yùn)營商邁進(jìn)。

截至2014年上半年,公司儲(chǔ)備和待售住宅項(xiàng)目合計(jì)權(quán)益建面196.79萬平,其中未結(jié)算權(quán)益建面合計(jì)169.76萬平。其中,公司開發(fā)項(xiàng)目在長沙、南寧、惠州、廣州、深圳和上海的未結(jié)算權(quán)益建面分別為51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。進(jìn)入2014年,公司面臨較大的環(huán)境壓力,2014年上半年,公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)收入3.07億元,同比降低36.58%。同期,公司通過公開競拍新增南寧兩幅土地儲(chǔ)備,同時(shí)繼續(xù)加大力度推進(jìn)天健工業(yè)區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作。報(bào)告期內(nèi),公司在售樓盤8個(gè),在建項(xiàng)目5個(gè),項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)展順利。

2014年11月28日,公司公告稱,公司與深圳達(dá)實(shí)智能股份有限公司簽署《智慧城市及綠色建筑項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書》。達(dá)實(shí)智能(證券代碼:002421)主營業(yè)務(wù)為智慧城市頂層規(guī)劃及總體解決方案、建筑智能化及節(jié)能全生命周期服務(wù),是國內(nèi)智能化及節(jié)能領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)。雙方擬共同打造綠色、智慧的高品質(zhì)城市綜合運(yùn)營體系和智慧社區(qū)體系。雙方將在技術(shù)合作、市場(chǎng)合作兩個(gè)層面加大對(duì)智慧城市的投資、建設(shè)和運(yùn)營,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),相互兼容促進(jìn)。

2.3公司商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)增長較快.

公司主要負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)的子公司-深圳市天健商業(yè)物業(yè)運(yùn)營有限公司經(jīng)營范圍為從事高端商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和服務(wù)業(yè)務(wù),包括為酒店、商城、寫字樓、公寓等高端物業(yè)提供專業(yè)化全程服務(wù)和運(yùn)營管理。威斯特精品酒店隸屬于深圳天健商業(yè)運(yùn)營管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新銳酒店品牌,旗下?lián)碛泻Ｄ贤固鼐肪频?、深圳龍崗?fù)固鼐肪频陰状笾黝}精品酒店,并通過升級(jí)、改造、并購等多渠道方式將“威斯特”發(fā)展成國內(nèi)酒店旗艦新銳品牌。

投資性物業(yè)方面,公司可出租面積達(dá)到27.41萬平。商業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入增速較快,且毛利率較高。2014年上半年,公司實(shí)現(xiàn)租賃營業(yè)收入7268萬元,同比增長51%;實(shí)現(xiàn)毛利潤4458萬元,毛利率達(dá)到61.3%。

同時(shí),公司加大對(duì)商用物業(yè)的資源整合和升級(jí)改造,進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值;對(duì)外提供酒店運(yùn)營管理、商業(yè)運(yùn)營顧問等服務(wù),實(shí)施管理輸出模式。物業(yè)管理服務(wù)方面,公司物業(yè)管理面積達(dá)416萬平。

公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺(tái).

深圳國資委旗下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計(jì)10家,其中旗下的房地產(chǎn)上市平臺(tái)有8家,這里面有6家在A股上市,2家在香港上市。在國資改革背景下,我們判斷未來深圳國資委有望整合旗下上市地產(chǎn)平臺(tái)。目前A股上市地產(chǎn)平臺(tái)中,深圳國資委對(duì)沙河股份、深振業(yè)和中洲控股的控股比例低于天健集團(tuán),而控股比例高于天健集團(tuán)的深深房和深物業(yè)屬于間接控股,且兩者的業(yè)績要稍遜于天健集團(tuán),所以我們判斷,未來直接控股比例達(dá)到36.35%的天健集團(tuán)有較大可能性成為深圳國資委旗下的地產(chǎn)整合上市平臺(tái)。此外,天健集團(tuán)的業(yè)務(wù)多元化,目前規(guī)模較小,未來有利于公司的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

公司定增“三位一體”:推動(dòng)國企改革,引入創(chuàng)投企業(yè),配套融資22億元和高管持股.

2014年11月5日,公司公告稱,公司第七屆董事會(huì)第二十一次會(huì)議審議通過了《深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司2014年非公開發(fā)行股票預(yù)案》。公司擬采取非公開發(fā)行的方式向包括公司為遠(yuǎn)致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達(dá)實(shí)投資、紅土創(chuàng)新基金、國信弘盛、凱富基金、創(chuàng)東方和架橋投資10名特定對(duì)象發(fā)行股票(其中天健如意參與認(rèn)購本次非公開發(fā)行股票,構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易)。本次非公開發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為公司第七屆董事會(huì)第二十一次會(huì)議決議公告日(2014年11月7日)。本次發(fā)行股票價(jià)格為7.49元/股。本次擬發(fā)行股票數(shù)量不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。其中,遠(yuǎn)致投資認(rèn)購13351萬股,天健如意認(rèn)購4005萬股,硅谷天堂認(rèn)購2670萬股,高新投認(rèn)購2670萬股,達(dá)實(shí)投資認(rèn)購1335萬股,紅土創(chuàng)新基金認(rèn)購1335萬股,國信弘盛認(rèn)購1335萬股,凱富基金認(rèn)購1335萬股,創(chuàng)東方認(rèn)購668萬股,架橋投資認(rèn)購668萬股。本次非公開發(fā)行股票的募集資金總額不超過22億元(含此數(shù)),扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額用于投資天健科技大廈項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

其中,國泰君安君享天健如意集合資產(chǎn)管理計(jì)劃(籌)由上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司設(shè)立和管理,用于投資天健集團(tuán)的本次非公開發(fā)行的股票,由天健集團(tuán)及其控股子公司的部分董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及骨干員工等人員(不少于2人且不得超過200名)以自籌資金認(rèn)購,存續(xù)期限為自集合資產(chǎn)管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集團(tuán)及其控股子公司的部分董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及骨干員工等人員進(jìn)行募集。若參與人最終未按承諾足額認(rèn)購,剩余份額可約定在其他全體參與人中分配,或指定特定參與人認(rèn)購。我們認(rèn)為,該資產(chǎn)管理計(jì)劃針對(duì)公司和子公司的董監(jiān)高和骨干員工,且持股比例較高,存續(xù)期長,因此激勵(lì)將直接到位,有助于公司業(yè)績進(jìn)一步提升。

此次定增引入多家重要?jiǎng)?chuàng)投企業(yè)做為公司戰(zhàn)略股東。其中,嘉興硅谷天堂恒智投資合伙企業(yè)(有限合伙)經(jīng)營范圍是實(shí)業(yè)投資、投資管理,它的控股股東是中國領(lǐng)先的從事股權(quán)投資的硅谷天堂資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司。2013年底,硅谷天堂旗下基金達(dá)80余支,管理規(guī)模超過100億元人民幣,成功投資了100余家優(yōu)秀企業(yè),其中上市企業(yè)50余家。

深圳市高新投集團(tuán)有限公司核心業(yè)務(wù)為保證擔(dān)保、融資擔(dān)保、創(chuàng)業(yè)投資。高新投已成為全國最大的工程保證擔(dān)保機(jī)構(gòu),成功開創(chuàng)了投保聯(lián)動(dòng)支持小微科技企業(yè)發(fā)展的服務(wù)模式,打造了從“企業(yè)初創(chuàng)期到IPO”完整的融資服務(wù)鏈條,支持了華為、比亞迪、大族激光等一批高科技企業(yè);扶持的99家境內(nèi)外上市企業(yè)被媒體稱作資本市場(chǎng)的“高新投系”。

紅土創(chuàng)新基金管理有限公司的100%控股股東-深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司是大型創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)集團(tuán),該集團(tuán)以創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)為支柱,以創(chuàng)業(yè)投資增值服務(wù)為延伸,走基金與基金管理之路。公司是國內(nèi)資本規(guī)模最大、投資能力最強(qiáng)、最具競爭力的內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資公司,目前正努力成為具有國際競爭力的創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)。公司多年來平均年投資回報(bào)率(IRR)為36%。

本次發(fā)行前,公司控股股東-深圳市國資委直接持有公司36.35%股權(quán),本次發(fā)行實(shí)施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%,仍為公司第一大股東;遠(yuǎn)致投資認(rèn)購1.34億股,持股比例為15.78%;同時(shí)深圳市國資委持有遠(yuǎn)致投資100%股權(quán),因此,深圳市國資委實(shí)際控制公司的股權(quán)為39.51%(不考慮遠(yuǎn)致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。

本次定向增發(fā)融資22億元中的12億元投入天健科技大廈項(xiàng)目。本次定向增發(fā)融資中的12億元投入天健科技大廈項(xiàng)目,建設(shè)周期為4年,預(yù)計(jì)投入使用時(shí)間為2018年至2044年,項(xiàng)目運(yùn)營期間,預(yù)計(jì)項(xiàng)目年平均收入3.94億元,預(yù)計(jì)年平均稅后利潤總額2.32億元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)為12.79%,靜態(tài)回收期為11.73年。

2014年12月9日,為補(bǔ)充營運(yùn)資金,公司于2014年12月8日在二級(jí)市場(chǎng)減持全資子公司深圳市市政工程總公司持有的500萬股萊寶高科(證券代碼:002106)股份,成交均價(jià)14.23元/股,占萊寶高科總股本的0.71%,取得轉(zhuǎn)讓所得7117.38萬元,預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)凈利潤約5221.19萬元。

公司業(yè)績預(yù)測(cè),首次給予“增持”評(píng)級(jí)。

根據(jù)公司項(xiàng)目進(jìn)度,我們預(yù)計(jì)2014年公司將有陽光.天健城、天健.時(shí)尚空間等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算,即合計(jì)結(jié)算面積約5.66萬平,合計(jì)結(jié)算收入12.81億元;2015年,我們預(yù)計(jì)將有更多項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算,合計(jì)結(jié)算面積7.43萬平,合計(jì)結(jié)算收入16.28億元。同時(shí),假設(shè)每年租金水平上升5%,則由此可知,2014-2015年公司租賃收入分別為1.87億元和1.98億元。

由此預(yù)測(cè),2014-2015年公司將分別實(shí)現(xiàn)凈利潤4.18億元和5.05億元?？紤]到目前定增尚未完成,按照發(fā)行前的總股本計(jì)算,則公司2014-2015年EPS分別為0.76元和0.91元。

公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營一體化的城市綜合運(yùn)營商。其中建筑施工業(yè)務(wù)擁有總承包特級(jí)資質(zhì);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈,借助達(dá)實(shí)智能提升智慧城市建設(shè)能力,定增引入多家創(chuàng)投企業(yè),實(shí)現(xiàn)管理層持股。目前,深圳國資委實(shí)際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺(tái)。我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對(duì)應(yīng)RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率分別為22.34倍和18.66倍。考慮到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標(biāo)價(jià),首次給予“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

中洲控股:資源優(yōu)質(zhì),未來可期

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：中銀國際證券有限責(zé)任公司研究員：袁豪,田世欣日期：2014-12-29

中洲控股是深圳的房地產(chǎn)開發(fā)商,存量項(xiàng)目資源優(yōu)質(zhì)且拿地成本較低,未來三年銷售目標(biāo)復(fù)合增長50%,而筍崗物流等舊改項(xiàng)目也有較大的增值空間。

公司11月發(fā)布定增方案,大股東中洲地產(chǎn)現(xiàn)金認(rèn)購彰顯對(duì)上市公司信心;而大股東也做了解決集團(tuán)同業(yè)競爭問題的承諾,后續(xù)預(yù)計(jì)繼續(xù)注入資產(chǎn)。公司今年經(jīng)營狀況改善,土地儲(chǔ)備大幅提升。我們預(yù)測(cè)公司2014-16年的每股收益分別為0.93元、1.38元、1.77元,給予16.96元的目標(biāo)價(jià),相當(dāng)于20%的2015年NAV折價(jià)和12.3倍的2015年市盈率,首次評(píng)級(jí)為買入。

支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

深圳國企改制先驅(qū)。公司前身深長城原為深圳國資下屬公司,通過國企改制于13年6月大股東易主為中洲地產(chǎn),目前民企聯(lián)泰集團(tuán)與深圳國資下屬遠(yuǎn)致投資分列公司二三大股東。

新股東帶來新氣象,銷售目標(biāo)三年復(fù)合增長率設(shè)為50%。新股東入駐之后,經(jīng)營態(tài)度轉(zhuǎn)為積極,進(jìn)行“快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)型,提出三年銷售額復(fù)合增長50%的目標(biāo),銷售現(xiàn)金流顯示,14年前9月同比增長74.1%;14年公司通過收購和股東注入等方式擴(kuò)張,目前土儲(chǔ)面積已達(dá)326萬平米。

大股東現(xiàn)金定增,彰顯對(duì)未來信心。中洲地產(chǎn)承諾5年內(nèi)提出同業(yè)競爭解決方案,大股東資產(chǎn)包括二級(jí)開發(fā)、旅游項(xiàng)目和股權(quán)投資項(xiàng)目等,可注入資源豐富。11月公司發(fā)布定增預(yù)案,由大股東全額現(xiàn)金認(rèn)購,認(rèn)購后持股比例將由28.81%升至47.82%,顯示大股東對(duì)上市公司的充分信心。

土儲(chǔ)成本較低,潛在資產(chǎn)增值空間可觀。公司原先土地儲(chǔ)備中大多拿地較早,成本低且毛利率較高;筍崗物流項(xiàng)目已納入城市更新改造名錄,只等規(guī)劃批復(fù);公司在城中心區(qū)的圣廷苑酒店等資產(chǎn)升值空間亦可觀。

評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷售低迷;定增實(shí)施進(jìn)度緩慢。

估值

我們估算公司14年末NAV達(dá)到99.1億元(不含酒店等經(jīng)營性物業(yè)重估),我們預(yù)測(cè)2014-16年的每股收益分別為0.93元、1.38元、1.77元,給予16.96元的目標(biāo)價(jià),相當(dāng)于20%的2015年NAV折價(jià)和12.3倍的2015年市盈率。

公司資源優(yōu)質(zhì),14年以來經(jīng)營面貌變化顯著,周轉(zhuǎn)速度加快,大股東現(xiàn)金參與增發(fā)支持態(tài)度鮮明,且歷史持股成本偏高,首次評(píng)級(jí)為買入。

深振業(yè)a:寶能系淡出,重燃國企改革預(yù)期

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：平安證券有限責(zé)任公司研究員：王琳,楊侃日期：2014-11-25

事項(xiàng):深振業(yè)二股東寶能系減持公司4.99%的股權(quán)。

平安觀點(diǎn):

寶能系淡出,大小股東控制權(quán)之爭有望告一段落。2010年以來國資委與二股東寶能系持續(xù)增持股份,大小股東控制權(quán)之爭一度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管2012年6月后寶能系未再增持公司股權(quán),但國資委與寶能系的關(guān)系仍相對(duì)微妙。我們判斷本次寶能系減持公司股權(quán),一方面考慮到國資委持股比例上升到34%,單方面從二級(jí)市場(chǎng)難以撼動(dòng)國資委大股東地位。加上今年以來,產(chǎn)業(yè)資本多次增持上市公司股權(quán),寶能系旗下前海人壽亦持有天健股權(quán),本次戰(zhàn)略性退出部分深振業(yè)股權(quán),亦利于把握其它投資機(jī)會(huì)。

對(duì)于深振業(yè)而言,寶能系淡出或標(biāo)志著困擾公司多年的大小股東控制權(quán)之爭將告一段落。

重燃國企改革預(yù)期,深振業(yè)國企改革或有望獲得突破。深圳國資委“十二五”規(guī)劃明確,“以優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)為依托,推進(jìn)行業(yè)整合,通過合并、置換、轉(zhuǎn)型、退出等途徑,提升行業(yè)地位和品牌知名度,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提高經(jīng)營效率。”振業(yè)作為國資委兩家直屬A股上市房企之一,且不同于天健集團(tuán)業(yè)務(wù)收入仍主要以施工為主,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加純粹,加上國資委持續(xù)增持公司股份,市場(chǎng)此前亦一直預(yù)期深振業(yè)為深圳國企房地產(chǎn)整合平臺(tái)。但由于二股東寶能系在9個(gè)董事中占3個(gè)席位,導(dǎo)致公司推動(dòng)定增、國資委資產(chǎn)注入的阻力相對(duì)較大。在國企改革的大潮中,近期天健已經(jīng)率先試點(diǎn)員工持股,隨著寶能系的退出,深振業(yè)國企改革的障礙將逐步消除,未來國企改革的推動(dòng)或?qū)⒂兴铀佟?/p>

盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)公司2014-2015年EPS分別為0.61、0.72元,對(duì)應(yīng)PE分別為10.3倍和8.7倍。公司作為深圳國資委直屬企業(yè),未來有望受益國資改革帶來的政策紅利,維持“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:深圳國資改革進(jìn)度不及預(yù)期。

南國置業(yè):大股東如何與公司未來合作是后期看點(diǎn)

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,賈亞童日期：2014-10-28

事件:2014年公司前三季度完成營業(yè)收入6.81億元,同比減少31.01%;歸屬于上市公司所有者凈利潤1.39億元,實(shí)現(xiàn)每股收益0.14元,同比減少19.63%。

投資建議:因本報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目相對(duì)較小,公司2014年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利1.39億元,同比減少19.63%。今年4月公告二股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)以7.7元每股價(jià)格將向全體股東發(fā)起要約收購上市公司11.39%股權(quán),中國電建地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)正式成為公司大股東。未來央企中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有望與公司在土地開發(fā)以及資金運(yùn)籌等多方面進(jìn)行更進(jìn)一步合作。

預(yù)計(jì)公司2014、2015年每股收益分別是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盤于6.58元,對(duì)應(yīng)2014年P(guān)E為11.96倍,2015年P(guān)E為8.77倍,預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)的RNAV為10.53元。考慮公司未來合作趨勢(shì),給予公司2015年11倍市盈率,目標(biāo)價(jià)格8.25元,給予“增持”評(píng)級(jí)。

主要內(nèi)容:1. 2014年前三季度歸屬母公司凈利潤同比減少19.69%。2014年公司前三季度完成營業(yè)收入6.81億元,同比減少31.01%;歸屬于上市公司所有者凈利潤1.39億元,實(shí)現(xiàn)每股收益0.14元,同比減少19.63%。

截止報(bào)告期末,公司資產(chǎn)總額99.75億元,負(fù)債總額73.17億元,資產(chǎn)負(fù)債率為73.35%。預(yù)收賬款10.43億元,占負(fù)債總額14.25%。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上,短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債26.38億元,占負(fù)債總額的36.05%。經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量為-13.73億。公司利潤表分析如下:2.公司與中國電建地產(chǎn)集團(tuán)如何合作成未來看點(diǎn)。公司于今年4月份公告中國電建地產(chǎn)集團(tuán)將通過要約收購公司總股本11.39%的股份,收購?fù)瓿珊笾袊娊ǖ禺a(chǎn)集團(tuán)將直接和間接持公司41%的股權(quán),成為公司名副其實(shí)第一大股東。

作為大股東的中國電建將與公司的合作方面開啟新的篇章。目前中國電建地產(chǎn)集團(tuán)優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)、異地?cái)U(kuò)張能力突出,而劣勢(shì)則在于具體項(xiàng)目盈利能力差、且商業(yè)地產(chǎn)涉足較少;南國置業(yè)則正好與之相反,優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)開發(fā)能力以及具體項(xiàng)目的精耕細(xì)作,而劣勢(shì)在于規(guī)模偏小,雙方存在著巨大的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)空間。未來雙方一旦找到較好的合作方式將會(huì)極大的增強(qiáng)公司的實(shí)力。

3.投資建議:因本報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目相對(duì)較小,公司2014年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利1.39億元,同比減少19.63%。今年4月公告二股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)以7.7元每股價(jià)格將向全體股東發(fā)起要約收購上市公司11.39%股權(quán),中國電建地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)正式成為公司大股東。未來央企中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有望與公司在土地開發(fā)以及資金運(yùn)籌等多方面進(jìn)行更進(jìn)一步合作。預(yù)計(jì)公司2014、2015年每股收益分別是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盤于6.58元,對(duì)應(yīng)2014年P(guān)E為11.96倍,2015年P(guān)E為8.77倍,預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)的RNAV為10.53元?？紤]公司未來合作趨勢(shì),給予公司2015年11倍市盈率,目標(biāo)價(jià)格8.25元,給予“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān),一旦國內(nèi)采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)發(fā)展。

華夏幸福:再融資重啟,京津冀布局搶占制高點(diǎn)

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：中信建投證券股份有限公司研究員：蘇雪晶日期：2015-02-17

重啟再融資助力發(fā)展:13日晚公告擬定增募資70億。此次再融資有助于緩解資金壓力,為業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的資金支持。目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的審核已明顯放松,國土部不再進(jìn)行事前審查,公司再融資申請(qǐng)通過的可能性較大,同時(shí)審批效率有望明顯提高。

銷售逆市高增長:2014年整體銷售額512.6億,增長36.96%,實(shí)現(xiàn)穿越周期的高成長。公司在14年加大的園區(qū)拓展力度,目前合作園區(qū)已經(jīng)超過20個(gè),豐富的土地儲(chǔ)備和高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式保障了公司規(guī)模的高速擴(kuò)張。目前行業(yè)在貨幣寬松政策下處于新一輪的恢復(fù)周期,我們預(yù)計(jì)2015年公司銷售額仍將實(shí)現(xiàn)30%以上的增長。加碼保定,積極介入空港開發(fā):與保定市政府簽訂合作開發(fā)白洋淀科技城的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議,與廊坊國土合作成立廊坊空港投資開發(fā)公司,積極介入新機(jī)場(chǎng)空港新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營,公司在京津冀的布局持續(xù)深入。

“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”新模式方興未艾:公司14年以來先后與通航產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、京東和北方導(dǎo)航實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。公司致力于在園區(qū)內(nèi)原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務(wù)業(yè)態(tài),進(jìn)入14年,公司加大了引進(jìn)高新技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)的力度,在產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極引入電子商務(wù)、航天科工、衛(wèi)星導(dǎo)航等多個(gè)項(xiàng)目,同時(shí)還成立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地,為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支持。

投資評(píng)級(jí)與盈利預(yù)測(cè):公司作為打造產(chǎn)業(yè)新城第一標(biāo)的,擅于區(qū)域聚焦、模式復(fù)制,以特有的運(yùn)營模式連續(xù)5年維持高速成長,此外公司在京津冀布局持續(xù)深入,未來將充分受益,產(chǎn)業(yè)新城模式受益于城鎮(zhèn)化扶持政策,坐擁環(huán)境紅利以及內(nèi)生優(yōu)勢(shì),看好未來持續(xù)成長空間,預(yù)計(jì)14-15年EPS分別為2.84元、3.95元,予以“買入”評(píng)級(jí)。

華業(yè)地產(chǎn):國家政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),公司已提前布局

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：西南證券股份有限公司研究員：朱國廣日期：2015-02-28

概況。民政部、發(fā)展改革委等十部委出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》,文件鼓勵(lì)民間資本參與老年公寓和居住區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及既有住宅適老化改造。同時(shí)規(guī)定民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施所需建設(shè)用地,適用國家規(guī)定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)和開發(fā)利用政策。

公司已經(jīng)提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年已經(jīng)設(shè)立了北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司,負(fù)責(zé)養(yǎng)老事業(yè)及托老所的運(yùn)營與管理。1)公司旗下第一個(gè)托老項(xiàng)目位于北京通州區(qū)百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰A8和B6,建筑面積1272㎡,主要特色為具有文化和娛樂功能,重點(diǎn)豐富高齡者生活,其服務(wù)內(nèi)容包括:就餐、沐浴、娛樂、放松、康復(fù)醫(yī)療等;2)公司在東方玫瑰項(xiàng)目中建立華業(yè)專業(yè)日托式“日間照料中心”極具特色,具體為依托社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站醫(yī)療資源和專業(yè)人員,為轄區(qū)內(nèi)老人提供日間照料和全天候監(jiān)護(hù)等服務(wù)。

逐漸完成轉(zhuǎn)型布局,由“房地產(chǎn)”跨入“醫(yī)療+養(yǎng)老”領(lǐng)域。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃,以醫(yī)療健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)投資領(lǐng)域。近期公告擬以總計(jì)21.5億元對(duì)價(jià)收購捷爾醫(yī)療100%股權(quán)。捷爾醫(yī)療以醫(yī)療設(shè)備銷售、醫(yī)療服務(wù)等為主導(dǎo),成為多家三甲醫(yī)院的醫(yī)療資源提供商。我們認(rèn)為:醫(yī)療與養(yǎng)老的協(xié)同作用明顯,具體表現(xiàn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必然伴隨著對(duì)醫(yī)療服務(wù)的需求,老齡人口疾病發(fā)病率較高,對(duì)醫(yī)療服務(wù)需求較大。通過收購重慶捷爾醫(yī)療,公司將進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域,將有效地補(bǔ)充養(yǎng)老服務(wù)的醫(yī)療水平。其次,養(yǎng)老地產(chǎn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向,目前受到國家政策的扶持,豐富的配套設(shè)施將有效提升地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力。

投資建議與估值分析。我們預(yù)計(jì)公司2014-2016年EPS分別為0.40元、0.76元、0.98元,對(duì)應(yīng)的市盈率分別為27倍、14倍、11倍。根據(jù)我們預(yù)測(cè)(詳見報(bào)告《華業(yè)地產(chǎn)(600240):醫(yī)療平臺(tái)為王,平臺(tái)決定成長空間》),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約100億(PB法核算),礦產(chǎn)業(yè)務(wù)約10億(成本法核算),而通過與可比公司分析,給予捷爾醫(yī)療98億市值,得到公司的合理總市值應(yīng)該在200億以上,6-12個(gè)月目標(biāo)價(jià)位14元/股。維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示。醫(yī)院建設(shè)進(jìn)展低于市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。

金科股份:收購風(fēng)電,新能源重要起步

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,周旭輝,徐柏喬日期：2014-12-24

事件:公司公告與新疆招商昆侖股權(quán)投資合伙企業(yè)及新疆益源眾惠股權(quán)投資合伙企業(yè)分別簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議,收購上述兩家企業(yè)持有新疆華冉東方新能源有限公司的股權(quán)。收購?fù)瓿珊?金科新能源持有華冉東方100%的股權(quán)。公司新能源產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)軍風(fēng)電。

投資建議:

新能源產(chǎn)業(yè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。

1)收購風(fēng)電運(yùn)營企業(yè)增厚業(yè)績。標(biāo)的公司華冉東方投資的風(fēng)電項(xiàng)目為哈密煙墩第六風(fēng)電場(chǎng)200MW項(xiàng)目,設(shè)計(jì)安裝100臺(tái)2MW風(fēng)力發(fā)電機(jī)組,年上網(wǎng)電量約為5.9億千瓦時(shí)。項(xiàng)目自2014年1月起并網(wǎng)發(fā)電。2014年1-10月華冉東方實(shí)現(xiàn)凈利潤2222萬元。新疆屬于一類風(fēng)資源區(qū),已實(shí)現(xiàn)并網(wǎng)項(xiàng)目享受0.51元/千瓦時(shí)的上網(wǎng)電價(jià),按照年上網(wǎng)電量5.9億千瓦時(shí)可以獲得保障,參考行業(yè)平均35%以上的電站運(yùn)營凈利潤率,200MW電站運(yùn)營每年可貢獻(xiàn)凈利潤超過1.05億元。

2)項(xiàng)目具備業(yè)績承諾,二級(jí)市場(chǎng)買入股票擔(dān)保。根據(jù)規(guī)定招商昆侖承諾,若華冉東方2015年實(shí)現(xiàn)的經(jīng)審計(jì)的發(fā)電業(yè)務(wù)凈利潤低于1億元、2016年與2017年實(shí)際凈利潤累計(jì)之和低于3.5億元?jiǎng)t將根據(jù)承諾比例補(bǔ)償金科。此外,該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓擔(dān)保方式相對(duì)獨(dú)特,即招商昆侖除支付4000萬擔(dān)保金外,需要將累計(jì)1.6億交易款通過監(jiān)管人在二級(jí)市場(chǎng)購買金科股票。通過以上方式,保證項(xiàng)目投資方、出售方和二級(jí)市場(chǎng)投資者利益一致。

看好風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)營企業(yè),公司多元化方向充滿希望。

1)產(chǎn)業(yè)方向前景光明:配額制利好風(fēng)電,電價(jià)下調(diào)醞釀15年上半年搶裝機(jī)。根據(jù)各大媒體報(bào)道,國內(nèi)正在醞釀配額制出臺(tái),我們預(yù)計(jì)相關(guān)政策有望在2015年初落地。配額制對(duì)于各地方政府提出15、17、20年發(fā)電量要求,不達(dá)要求的省份將會(huì)得到懲罰,這將導(dǎo)致2015年上半年會(huì)出現(xiàn)新能源搶裝機(jī)。

2)棄風(fēng)限電情況好轉(zhuǎn)。2014年上半年全國平均棄風(fēng)比率僅為8.5%,主要原因包括:(1)特高壓建設(shè)保障了消納并網(wǎng);(2)可再生能源電量優(yōu)先上網(wǎng)政策的落實(shí)。

3)看好公司風(fēng)電方向。公司本次收購是實(shí)施新能源發(fā)展戰(zhàn)略落地的第一個(gè)項(xiàng)目,有助于增強(qiáng)公司持續(xù)盈利能力及綜合競爭能力,對(duì)未來公司盈利將產(chǎn)生積極影響。本次收購的風(fēng)電項(xiàng)目符合國家規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策,具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)效益,能為公司持續(xù)增長夯實(shí)基礎(chǔ),有利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。我們認(rèn)為公司切入新能源領(lǐng)域已經(jīng)過充分慎重考慮。新能源產(chǎn)業(yè)未來有望成為公司第二大主業(yè),且形成穩(wěn)定、具規(guī)模新增利潤點(diǎn)。

投資建議:維持“買入”評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.8和1.14元,RNAV在20.85元。按照12月23日14.27元股價(jià)計(jì)算,對(duì)應(yīng)2014和2015年P(guān)E為17.84和12.52倍。我們認(rèn)為公司房地產(chǎn)主業(yè)銷售推進(jìn)順利,多元化業(yè)務(wù)中長期發(fā)展思路明確?？紤]公司定增和多元化戰(zhàn)略有效實(shí)施,將對(duì)公司基本面和股價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)推動(dòng)作用,給予公司2015年15倍市盈率,對(duì)應(yīng)股價(jià)17.1元,維持對(duì)公司的“買入”評(píng)級(jí)。

蘇寧環(huán)球:騏驥一躍,志在千里

類別：公司研究機(jī)構(gòu)：國信證券股份有限公司研究員：區(qū)瑞明日期：2015-01-15

事項(xiàng):

公司公告:1、2014年員工持股計(jì)劃設(shè)立的“蘇寧環(huán)球股份有限公司-第一期員工持股計(jì)劃”證券賬戶于2015年1月13日通過深圳證券交易所大宗交易系統(tǒng),以6.34元/股的價(jià)格(公司股票2014年最后20個(gè)交易日的成交均價(jià))購買了公司第一大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司(以下簡稱“蘇寧環(huán)球集團(tuán)”)無限售條件流通股份4000萬股。2、員工持股計(jì)劃的資金來源為公司員工的合法薪酬和通過法律、行政法規(guī)允許的其他方式取得的資金,公司控股股東及/或其關(guān)聯(lián)方以其自有資金向員工持股提供無息借款支持,借款期限為員工持股計(jì)劃的存續(xù)期。

評(píng)論:

從A股首創(chuàng)“股價(jià)漲幅需位居市值50億元以上地產(chǎn)股前30名”的苛刻解鎖條件,到6.34元/股的高行權(quán)價(jià)格,員工持股計(jì)劃彰顯公司對(duì)于股價(jià)的信心和市值管理的動(dòng)力!

公司與2014年12月11日發(fā)布公告推出員工持股計(jì)劃,76名員工通過大宗交易方式定向受讓大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)所持的4000萬股股票,占總股本的1.96%。我們總結(jié)過其亮點(diǎn)為

控股股東及/或其關(guān)聯(lián)方以其自有資金向員工持股計(jì)劃提供無息借款支持,借款期限為員工持股計(jì)劃的存續(xù)期,確保了員工對(duì)持股計(jì)劃的參與度;

覆蓋面較廣,76人涵蓋了公司現(xiàn)有的的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及核心骨干,利益的高度捆綁,讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于轉(zhuǎn)型更有認(rèn)同感、使命感,有助于地產(chǎn)項(xiàng)目去化和轉(zhuǎn)讓、回流現(xiàn)金,為轉(zhuǎn)型提供彈藥;

解鎖條件直接與業(yè)績和股價(jià)漲幅掛鉤,“股價(jià)漲幅需居市值50億元以上地產(chǎn)股前30名”乃A股首創(chuàng),極大地提升了公司上下“進(jìn)行轉(zhuǎn)型以提升估值、釋放業(yè)績與公司共受益”的積極性,彰顯其市值管理的動(dòng)力和對(duì)股價(jià)的信心;另外,分期解鎖、迭次漲幅排名限制也要求公司將市值管理作為長期任務(wù)來執(zhí)行,而不是逐利的“一把火”。

本次公告的行權(quán)價(jià)格6.34元/股(當(dāng)天價(jià)格僅為6.12元,溢價(jià)近4%)令人“意外”,為何意外?我們統(tǒng)計(jì)了A股市場(chǎng)中資2006年起、所有上市公司實(shí)行股權(quán)激勵(lì)并最終成功實(shí)施的案例共412起,并進(jìn)行了分析:在全部412起案例中,有313起行權(quán)價(jià)格(股票轉(zhuǎn)讓價(jià)格)小于公司轉(zhuǎn)讓當(dāng)天的價(jià)格,平均折價(jià)率(轉(zhuǎn)讓價(jià)格/當(dāng)天價(jià)格)為72%,溢價(jià)率高于公司的僅69家!大部分公司選擇了折價(jià)鼓勵(lì),可以理解為通過較低的行權(quán)價(jià)設(shè)臵安全閥、提高員工的潛在收益、提高參與度;而蘇寧環(huán)球選擇了由大股東無償借錢來保證參與度,通過高溢價(jià)最大限度地激發(fā)員工主動(dòng)地、積極地參與到公司的市值管理中來,整個(gè)員工持股計(jì)劃彰顯了滿滿的對(duì)于股價(jià)的信心和市值管理的動(dòng)力!

以“大文化”為導(dǎo)向,以充足的現(xiàn)金流探索無限可能

公司是江北新區(qū)的崛起的最大收益者:儲(chǔ)備豐富,公司514萬方的項(xiàng)目儲(chǔ)備中,有303萬方位于南京江北;拿地早,成本低廉(約為最新拍出地價(jià)的1/50~1/17)且已結(jié)清地價(jià)款、鎖定增值稅,項(xiàng)目利潤豐厚。受益于江北新區(qū)的崛起,公司在未來一段時(shí)間內(nèi)擁有充足的現(xiàn)金流來進(jìn)行轉(zhuǎn)型。我們推測(cè),在擁有充足現(xiàn)金的支持下,公司的轉(zhuǎn)型一定不會(huì)局限于某一個(gè)領(lǐng)域,只要有利于估值提升、市值成長的業(yè)務(wù),公司都不會(huì)排除。

若是牛市,公司怎會(huì)缺席?

在2007年、2009年及2012年的地產(chǎn)牛市中,蘇寧環(huán)球均是優(yōu)質(zhì)的進(jìn)攻品種:大幅跑贏指數(shù),在所有50億市值以上的企業(yè)中也名列前茅。

近期地產(chǎn)板塊大幅上漲后,在國信重點(diǎn)覆蓋的42家上市房企中,蘇寧環(huán)球P/NAV折讓最多,僅為0.6;同為轉(zhuǎn)型品種、市值相似的公司中也是蘇寧最低。

騏驥一躍,志在千里

本次員工持股計(jì)劃從解鎖條件到行權(quán)價(jià)格,無不彰顯公司上下對(duì)于未來股價(jià)的信心和市值管理的動(dòng)力。激勵(lì)到位后,有望加速公司項(xiàng)目去化和轉(zhuǎn)讓,回流現(xiàn)金為轉(zhuǎn)型保價(jià)護(hù)航。不曾缺席牛市,這次怎能例外?公司乃價(jià)值洼地、牛市騏驥,后市空間巨大!預(yù)計(jì)14-16年EPS0.40/0.60/0.81,對(duì)應(yīng)PE15.3/10.2/5.3X,中性至樂觀假設(shè)下,絕對(duì)估值區(qū)間為9.99元~12.40元/股,P/RNAVPS為0.49~0.61,價(jià)值嚴(yán)重低估,維持最高評(píng)級(jí)買入!