央行今日盤(pán)后發(fā)布通知，將購(gòu)買(mǎi)普通自住房的“二套房”首付比例下調(diào)至不低于40%，購(gòu)買(mǎi)普通自住房公積金首付比例調(diào)整為20%，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的二套房公積金首付比例為30%，同時(shí)財(cái)政部宣布“營(yíng)業(yè)稅滿(mǎn)五免征變?yōu)闈M(mǎn)二免征”。

中金公司分析稱(chēng)，房貸新政措施、時(shí)點(diǎn)均超預(yù)期，將帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售。中金同時(shí)稱(chēng)，當(dāng)下是地產(chǎn)股最好的投資時(shí)間，2015年政策驚喜多于基本面，繼續(xù)看多地產(chǎn)股表現(xiàn)，從估值看仍有20%的上漲空間。

以下為全文：

千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，政策放松超預(yù)期！繼續(xù)看好地產(chǎn)股！

1.組合拳出手，措施、時(shí)點(diǎn)均超預(yù)期。政策放松預(yù)期更明確！

二套房首付比例下調(diào)，是繼2008年上次放松，過(guò)往6年以來(lái)第一次放松改善性需求;同時(shí)營(yíng)業(yè)稅政策也回歸到2008年。從措施上來(lái)看，繼上周五住建部國(guó)土部實(shí)行“緊供給”調(diào)控之后，刺激需求政策隨即出爐，體現(xiàn)了國(guó)家支持自住、合理改善性住房需求的決心，明確了政策放松大方向，也符合我們前期提示的“政策組合拳”的判斷（我們?cè)诮诘膱?bào)告及郵件中均提到“住建部、國(guó)土部控制的是供應(yīng)端，需求端在其他部門(mén)手中，光減少供應(yīng)是不夠的，見(jiàn)效也很慢，只能說(shuō)是中長(zhǎng)期的著眼，所以短期要讓地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，需求端的支持肯定會(huì)有，比如交易稅減免、變更首付比例（包括公積金放松、異地流動(dòng)）等等”），但出臺(tái)時(shí)點(diǎn)上超預(yù)期。

2.政策會(huì)有何實(shí)質(zhì)效果？

我們估計(jì)，二套房首付政策將使得二套房購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房能力回到2012年前，或?qū)⒗瓌?dòng)銷(xiāo)售額增加0%~5%；如果未來(lái)二套按揭利率調(diào)整到基準(zhǔn)，相當(dāng)于名義房?jī)r(jià)下降約5%，。根據(jù)我們測(cè)算，二套房信貸政策變化，a)將使得購(gòu)房能力指標(biāo)（非農(nóng)人口戶(hù)均儲(chǔ)蓄額/平均房?jī)r(jià)下的首付金額）恢復(fù)到2012年以前的水平；b）如果伴隨二套房按揭貸款額度打開(kāi)（比如2015年按揭貸款新發(fā)放額度同比提升10%~15%），將拉動(dòng)銷(xiāo)售額上升約0~5%左右；c)如果同時(shí)伴隨二套房利率逐步下降至基準(zhǔn)，將相當(dāng)于名義房?jī)r(jià)下降4.6%~6.1%。

而公積金首付比例下調(diào)將推動(dòng)首次置業(yè)人群入場(chǎng)，拉動(dòng)5%~10%的新增需求；如若伴隨各地公積金貸款上限打開(kāi)，效果將更加明顯。就我們經(jīng)驗(yàn)，截止2015年1月底，住房公積金提取額累計(jì)2.9萬(wàn)億元，發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款總額4.3萬(wàn)億元，相當(dāng)于按揭貸款總額的36%，一般而言，各城市使用公積金，使用商業(yè)貸款與一次性付款比例大約是2:5:3；而按照住建部前期規(guī)定，90平米以下戶(hù)型貸款首付比例不低于20%，90平米以上戶(hù)型首付比例不低于30%,我們估計(jì)此次公積金首付比例下調(diào)將影響使用公積金人群中約50%的需求（萬(wàn)科90平米以上戶(hù)型占比約在50%左右），拉動(dòng)5%~10%的新增需求釋放，同時(shí)如果結(jié)合各地政府公積金貸款上限打開(kāi)，效果將更為明顯。

我們估計(jì)，營(yíng)業(yè)稅減免將來(lái)影響市場(chǎng)交易中約20%的二手房屋，其有效房?jī)r(jià)將下降5%-6%。同時(shí)看到營(yíng)業(yè)稅減免政策，以一線城市為例，2010年-2012年間的四大城市新房交易合計(jì)1.08億平米，二手房交易1.12億平米，年均銷(xiāo)售量新房、二手房均在3000-4000萬(wàn)平米左右，營(yíng)業(yè)稅減免政策將涵蓋到2億平米的住房，相當(dāng)于年交易量的5-7倍，但如果假設(shè)受惠房屋中有10%左右能夠形成供應(yīng)，將相當(dāng)于年交易量約20%的房屋，實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)下降5%-6%。

3.A股地產(chǎn)投資邏輯:

最好的時(shí)間就是當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)/地產(chǎn)基本面均偏弱，政策放松概率高，不能輕易下車(chē)；繼續(xù)看多地產(chǎn)股表現(xiàn)。我們堅(jiān)定認(rèn)為，2015年政策驚喜多于基本面，繼續(xù)看好地產(chǎn)股，而且從估值角度看，2.0x P/B才是地產(chǎn)股估值天花板，還有20%的上行空間，地產(chǎn)龍頭排序：萬(wàn)科/招商/保利，中小市值公司：首開(kāi)股份/中南建設(shè)/中華企業(yè)。(中金房地產(chǎn)·寧?kù)o鞭)