現(xiàn)場(chǎng)圓桌討論環(huán)節(jié)

2015年6月24日下午，鳳凰財(cái)經(jīng)商業(yè)智慧O2O服務(wù)平臺(tái)總裁邦舉行《樓市！漲不停？》線下沙龍活動(dòng)。此次活動(dòng)由鳳凰財(cái)經(jīng)總裁邦、鳳凰房產(chǎn)聯(lián)合主辦，特邀請(qǐng)陽(yáng)光壹佰副總裁范小沖、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜、鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁、高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵，鳳凰房產(chǎn)副總裁兼總經(jīng)理張錦四位房地產(chǎn)行業(yè)的一線操盤手、專家學(xué)者共聚一堂，深入解讀當(dāng)前樓市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

“今年一百的價(jià)值指數(shù)，5月份才開始上漲，剛剛上漲了0.26%，一線城市是累計(jì)上漲了2%多，二三線城市都是降價(jià)的。我們看看各個(gè)城市，一線城市里具體的城市情況，今年漲的最多的還是深圳，其次是上海，再次是北京。所以北京今年在一線城市價(jià)格上漲才剛剛開始。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜利用一組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明今年各地房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。

黃瑜表示這些數(shù)據(jù)是與各地短期供求與去庫(kù)存情況緊密關(guān)聯(lián)的。據(jù)其分析，首先從銷售，這一輪增長(zhǎng)最快的是一線城市，今年一到五月份，一線城市同比上漲了36.3%，這是成交，特別是5月份月均成交線，整個(gè)一線城市達(dá)到了歷史同期5月份最高的狀況。當(dāng)期的銷供比，也是1：1.17。中長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎可以看到，一線城市銷售和竣工基本上是你賣了1.1平米，竣工大概只竣工了1平米。從累計(jì)的銷售額開工來(lái)看，開工一平米賣了0.96平米。

縱觀全國(guó)，“一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)、二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢、三線城市庫(kù)存壓力增大”的趨勢(shì)比較明顯，一線城市尤其是北京房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)成為了一個(gè)顯而易見(jiàn)的趨勢(shì)。而北京周邊地區(qū)也會(huì)因此“沾光”，由于“京津冀一體化戰(zhàn)略”，廊坊、燕郊等地的房?jī)r(jià)將有較大上漲空間。“廊坊和北京相比，北京的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)大概是廊坊的4.6倍。北京和周邊地區(qū)價(jià)格的巨大差異，也使得北京地區(qū)整個(gè)房?jī)r(jià)還是有上升空間的，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度說(shuō)，京津冀一體化，帶動(dòng)我們周邊區(qū)域的，特別是北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有特別大的作用，特別是房產(chǎn)價(jià)值的提升有很大作用。”

日前，有關(guān)北京市政府將搬遷通州的傳聞再次攪動(dòng)人心。更有傳聞稱四環(huán)以內(nèi)將成為中央直管的“特區(qū)”，專家指出，北京市政府東遷通州或?qū)⒅苯佑绊憥资f(wàn)就業(yè)，人口遷移將促使通州地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)漲價(jià)新機(jī)遇。更有業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)域有些二手房價(jià)格已經(jīng)比3、4月份上漲了10萬(wàn)元至15萬(wàn)元，很多房源已經(jīng)賣空了。通州樓市會(huì)再次沸騰嗎？通州房?jī)r(jià)會(huì)漲到多高？現(xiàn)在買合適嗎？

陶紅兵表示，北京市政府搬遷通州消息屬實(shí)，但并不相信會(huì)有所謂“四環(huán)以內(nèi)歸中央管”的“中央特區(qū)”規(guī)劃出現(xiàn)。那么通州房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？“是要漲，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有房好買了，基本上開發(fā)商都不賣房了，要么是買光了，要就是舍不得賣。我們大家覺(jué)得通州的房?jī)r(jià)，平均在2萬(wàn)5到3萬(wàn)，應(yīng)該兩三年后3萬(wàn)到5萬(wàn)是適中的。燕郊現(xiàn)在1萬(wàn)出頭，兩三年后大部分項(xiàng)目會(huì)兩三萬(wàn)，高端的會(huì)3萬(wàn)以上。”鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁、高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵明確表示通州房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)，然而有點(diǎn)“有價(jià)無(wú)市”。

然而，他表示，想通過(guò)北京市政府搬遷通州來(lái)疏散北京的人口壓力有些不靠譜。“北京的交通會(huì)更堵，人口會(huì)更多。如果北京政府搬到通州，北京城區(qū)大概就是人口會(huì)更多，政府都搬走了，樓不會(huì)拆的，原來(lái)在樓里辦公的場(chǎng)地和人，政府搬走了，這些寫字樓里還會(huì)有人進(jìn)來(lái)，或者賣給企業(yè)，或者換錢，或者給中央其他部委機(jī)構(gòu)，不管怎么著這些樓第一步會(huì)拆，第二也不會(huì)閑著。所以樓里還會(huì)有辦公的人群進(jìn)來(lái)，而且這些人進(jìn)來(lái)，應(yīng)該比原來(lái)政府公務(wù)員會(huì)更密集。我是不舍得若我們的辦公區(qū)變得很闊綽，可能做企業(yè)的都是要摳一點(diǎn)，把辦公面積變小一點(diǎn)，所以理論上我認(rèn)為同樣的辦公樓的面積會(huì)有更多的人在里面辦公。”

目前，北京要實(shí)施經(jīng)濟(jì)功能外擴(kuò)，京津冀一體化也在快速推進(jìn)，陽(yáng)光壹佰副總裁范小沖認(rèn)為：“今后北京及大北京很多區(qū)域功能都會(huì)進(jìn)行重新調(diào)整，這一調(diào)整可能就會(huì)給北京及其周邊的地方，帶來(lái)一些新的機(jī)會(huì)。這種變化調(diào)整會(huì)在房產(chǎn)中創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)。”

“北京作為中國(guó)的首都，同時(shí)也是一個(gè)國(guó)際化大都市，它非常特殊。目前北京的樓市還處在嚴(yán)格限購(gòu)的狀態(tài)下，如果北京的限購(gòu)政策在某種程度上放松，讓想買房的人有資格買房，整個(gè)市場(chǎng)真正打開，我想北京的房?jī)r(jià)還是有上漲潛力的。”