北師大教授：北京政府遷通州一定大搞建設 房價上漲誰也擋不住

摘要：一個城市的房價，會有很多關聯(lián)性的因素。房價反映出城市的功能和綜合競爭力。北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，“北京作為一個政治、經濟、文化、教育、科技方面都非常強大的城市，它會產生一種極強的吸附力。 

他表示“如果說中國有一個國際化的大都市，那只能是北京，北京的房價還遠遠沒有到頭。盡管政府不愿意聽這句話，但是這么多年的事實已經充分證明了北京房價還在繼續(xù)上漲。”他同時還表示，如果按照市場的條件放開，北京市的房價會比任何一個城市漲的更猛。

“如果北京市委市政府人大政協(xié)搬過來，今后在通州一定是大搞建設，在現(xiàn)有的局勢上一定要上檔次，搞出很多高大上的項目。”董藩判斷，未來一段期間，通州的房價誰也擋不住，只能是上漲。

北京房價遠遠沒有漲到頭 若放開限購將猛漲

記者：董教授，從區(qū)域和行業(yè)發(fā)展角度看，當前北京房價處于一個什么發(fā)展階段？尤其通州板塊？

董藩：北京是我們國家的首都，是在政治經濟文化教育科技方面都非常強大的城市。我們在評價一個城市的房價的時候，會講到很多關聯(lián)性的因素，其中有一個基礎性的觀點，就是房價要反映城市的功能和綜合競爭力，如果從這個角度來講，可以說全國沒有哪一個城市能夠跟北京相比，北京這個城市的功能是十分強大的。在這種情況下，它就產生了極強的吸附力。我們看到眾多的企業(yè)涌向北京，在這里建設總部基地，辦事處或者分公司。我們同時還看到了全國各類人才都往北京集中，演藝界人士，文化界的人士，在地方不容易成名，在北京可能獲得方方面面的優(yōu)勢，名氣上都會上升。這種情況下就告訴我們，北京是各類生產要素聚集的最佳點。他們必然會通過生產資料的方式或者居住資料的方式體現(xiàn)出來，生產資料，他要有寫字樓，商業(yè)設施，居住的條件來看，必須要有自己住的房子，不管是買還是租，這樣就會帶來整個房地產需求的上升。

我們在北京，政府已經采取了極強的打壓措施，實行了嚴厲的限購限貸政策，但是房價還沒有跌，還再繼續(xù)漲，如果按照市場的條件放開，會是什么樣的結果，這個房價比任何一個城市漲的都猛，因為北京是全國人民的北京，甚至某種意義上來講也是世界人民的北京。如果說中國有一個國際化的大都市，那只能是北京。如果有第二個，才能說其他的城市。

所以說以北京的這種地位，北京的城市功能，北京現(xiàn)有的人口規(guī)模，北京就業(yè)人口的實際收入狀況以及廣泛的國際影響力，北京的房價遠遠沒有到頭，盡管政府不愿意聽這句話，但是這么多年的事實已經充分證明了在北京房價還再繼續(xù)上漲，我們要認可這個規(guī)律和認可將來出現(xiàn)的結果。

北京政府遷通州一定大搞建設 房價上漲誰也擋不住

記者：董老師，可否能單聊一下通州這個區(qū)域呢？

董藩：這兩天通州引起格外的關注，就是因為牽涉到市政府搬遷的消息，現(xiàn)在來看這個消息是準的，因為沒有看到政府辟謠。其實往前推，我們也知道這是一個必然的結果。我記不太清楚了，這個決策應該是在上一屆中共中央做出的決定。那個時候北京市已經開始提通州副中心建設了，在北京市幾年的政府工作報告當中都特別提到了通州區(qū)副中心的建設問題，這就意味著這個決策是從中共中央層面做出的。到現(xiàn)在為止，由于市里人口密度太大了，經濟活動特別稠密，被逼無奈采取措施，疏散城市功能，所以首要的就是要把政府一些職能部門搬到這里，讓誰搬，不讓誰搬，最后決策的結果就是把政府搬過來，現(xiàn)在還沒有看到決議，如果政府搬遷，有可能我們北京市委也要往這邊搬，那么人大政協(xié)都要往這里搬，這樣才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都這么搬的話，毫無疑問，對通州來講是一個重大的利好，這就意味著，無論是住宅還是辦公的需求，還是商業(yè)設施，原來這樣的一個建制或者形式，相比即將產生的需求都是嚴重短缺的，所以未來一段期間，通州的房價誰也擋不住，只能是上漲。

還有如果北京市委市政府人大政協(xié)搬過來，今后在通州一定是大搞建設，因為通州原來的城市面貌是一個區(qū)政府，跟一個區(qū)政府相適應的城市面貌，如果北京搬過來，這里還是首都，顯然就不匹配了。所以在現(xiàn)有的局勢上一定要上檔次，搞出很多高大上的項目，包括現(xiàn)在的一些新老的商貿中心都會進一步的密集商業(yè)活動，進一步增加商業(yè)設施，寫字樓，辦公場所。

房地產與互聯(lián)網結合有限還需要探索

記者：像現(xiàn)在互聯(lián)網+可能被炒的比較熱的話題，您如何看待互聯(lián)網+和房企的結合？

董藩：我們看到網絡、電子商務對經濟生活產生廣泛的影響，我們的李總理還在這方面做了大量的工作，推動互聯(lián)網+，推動大眾創(chuàng)業(yè)。一些新的公司出現(xiàn)了，也的確創(chuàng)造了奇跡。但是房地產和互聯(lián)網的結合，似乎沒有其他領域這么快，我們也在思考這個問題，房地產跟互聯(lián)網的結合可能只能在這幾個方面去嘗試。

第一個就是在營銷環(huán)節(jié)上，我們看到了互聯(lián)網在打擊一些傳統(tǒng)的商業(yè)企業(yè)，最重要的他的營銷鏈條比較長，會通過互聯(lián)網的方式大大的縮短，產生新的利潤被互聯(lián)網企業(yè)拿走。對房地產企業(yè)來說這塊也有文章可以做，但是遠不像其他的行業(yè)那么厲害，重要的原因房地產這種產品沒有辦法標準化生產，每套房子都是不一樣的，沒有辦法直接在網上下定單，我們只能利用網絡搜尋這種信息，集合購買力，但是還是要到現(xiàn)場看，現(xiàn)場下定單，互聯(lián)網在房地產營銷方面作用就受到了限制，但是可以去探索。

第二個方面，將來互聯(lián)網可能會在居家的智能化方面發(fā)揮作用。提高這種家居這方面的智能化管理水平，這是一個方面。還有一個方面，辦公智能化，這方面已經進行了很多的探索，這塊肯定還會有提升，這都是跟房地產的結合。

如果說有第三塊，就是和房地產買賣聯(lián)系在一起，資金的籌集，眾籌這種方式將來會不會在房地產領域應用。就看資金籌集能不能探索出一些路子來，像綠地賣寫字樓的過程中，有一些年輕人錢不夠，是否可以通過眾籌的方式形成一種購買力。當然了，眾籌主要是不認識的人通過網絡上結合，形成一種購買力。

生活當中可能很多人是認識的人互相集資，但是這個方面一突破的時候，眾籌的概念就體現(xiàn)出來了，所以以后可以通過眾籌的方式在這方面做一些嘗試。

記者：就是互聯(lián)網和房地產的結合，現(xiàn)在處在什么樣的現(xiàn)狀？

董藩：現(xiàn)在我們覺得做的還很有限，我們的確看到了易居，房多多，途家他們在各自探索。這些商業(yè)模式還不是特別成熟，他們自己也在鉆研，也是探索?？赡芤院髸愠鲆恍┫鄬Τ墒?，穩(wěn)定的商業(yè)模式來。我們同時看到了有一些互聯(lián)網企業(yè)在研究社區(qū)服務問題，這個也算是跟房地產有所結合，是一個延伸，比如說通過網上下訂單，提供一些更便利的服務，比如說途家，我們通過家里下訂單，把飯送到我們的家里來，但是途家對應的飯店可能離這個小區(qū)很遠，今后會不會在小區(qū)里面產生這樣的供應商，然后我們在網上下一個定單，通過社區(qū)服務的方式，立刻送到家里，這個東西可能還是熱的。

還有，還可以把社區(qū)的一些購買力整合在一起，形成一些商業(yè)化的供應。比如說黑豬肉，我們都不放心，能不能把社區(qū)通過網絡的方式整合起來，形成一個單獨購買的養(yǎng)豬服務，這方面可能會有探索。

再一個，比如說社區(qū)里面車位的利用問題，我們看到馬路上車停的非常密集，甚至阻礙了交通。政府很頭疼，一些小區(qū)實際上底層的車庫大量空閑，至少是有局部時間是空閑的，我們能不能通過互聯(lián)網的方式把這些空閑的車位，空閑的時間挖掘起來，把馬路上停的車引導到車庫，這些都可以探索。

我這方面了解的也不是很多，只是生活當中遇到這些問題，有時候會想想，如果是專門的這方面的專家可能想的比我更多一些。

房地產眾籌可大量挖掘民資 形成經濟增長新動力

記者：現(xiàn)在互聯(lián)網金融正在滲透不同的領域，您是如何看待房地產眾籌呢？

董藩：剛才提到一句，房地產產品比較特殊，價值量非常巨大，小的資金沒有辦法進入，存在一個門檻，但是互聯(lián)網眾籌這種方式的出現(xiàn)，給我們一個新的啟發(fā)，可不可以引導老百姓通過眾籌的方式籌集資金，付首付，進到這個領域。如果這個方面有突破的話，毫無疑問這個需求是明顯的抬升，甚至一些學生都可以采用這種方式，集合資金形成購買。比如說我就引導了我的學生，他們還在讀研究生，每個人手里有三兩萬塊錢，他們沒有辦法買房，也買不了車位，但是五六個學生籌在一起他們的錢可能買一個車位，這個車位我們發(fā)現(xiàn)隨著城市管理的嚴格執(zhí)行，大量的汽車被逼到車位里的時候，還有今后如果出臺規(guī)定，想買車沒有車位不讓買的時候，車位的價格就會抬升，事先通過眾籌的方式買到了這個車位，毫無疑問就會獲得巨大的增值。

但是如果沒有眾籌的方式，單個的學生他們是買不了車位的，這個事情給了我們啟發(fā)，包括寫字樓，商業(yè)、公寓，肯定都可以通過這種方式去做。

我們在買房的時候發(fā)現(xiàn)很少有合作的，自己買不起就不做了，首先熟人之間應該有合作，有的人可能他有買房的資格，或者是商業(yè)設施沒有買房資格的限制，只是錢不夠，大家可以合在一起形成購買，當再突破一下，不是熟人，也可以把資金集合起來的時候，這就要通過眾籌的方式去實現(xiàn)。

所以我相信在這個方面也會有嘗試和突破的，最近萬達做了一件事情，嘗試著在網上籌集資金，他們只是做了一個實驗，萬達往輕資產發(fā)展，但是我去開發(fā)商業(yè)設施需要有錢，怎么辦，過去是通過銀行貸款，現(xiàn)在不通過銀行貸款，我通過眾籌的方式看看行不行，據(jù)說一天籌集了一個億。這就是說這種方式是可行的。

初步的嘗試說明是可行的，剩下的就是我們今后在金融制度方面是否給予支持，如果給予支持的話，我想民間的資金可能會被大量的挖掘出來，形成新的經濟增長的動力，形成新的需求，拉升經濟的抬升。

記者：現(xiàn)在有人質疑大型房企與眾籌的本質不符，你怎么看待這個問題？

董藩：眾籌是一種集資，這就回到了金融業(yè)務層面，我們國家在金融方面一直是嚴格監(jiān)管的，的確是有一些可能金融法規(guī)上沒有規(guī)定的東西，但是所有的改革，最初都是以違法的方式推進的。所以這里面就有一個是否需要解放思想，審時度勢進行金融體制調整的問題，管理制度的變革的問題。我覺得一直金融壟斷是不合適的，會帶來大量的問題。比如說地下的一些高利貸，地下高利貸泛濫還不如引導到正常的經營業(yè)務上，給他合法存在的空間，這樣的話，免得造成社會秩序的混亂，這樣更好。

既使是有違法的地方，我們給多的應該考慮改革，去調整原有的管理制度，使這樣的業(yè)務能夠發(fā)展，為什么西方可以有，我們不能有，包括最近滴滴打車在一些城市限制他們發(fā)展一樣，這是不合適的，典型的行業(yè)壟斷，違反經濟規(guī)律的。

記者：最后一個問題，能不能聊一下綠地中央廣場它現(xiàn)在的投資？

董藩：綠地是我們國家領袖性質的房地產企業(yè)，從現(xiàn)在資產量來看，也是早就進了世界500強，是最大的地產公司。而且在商辦這個領域，是鼎鼎大名，被譽為商辦之王商辦專家，更重要的是綠地改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式和后面的招商聯(lián)在一起，使很多投資人解除了后顧之憂，綠地由于他公司的特殊的地位和影響力，進到一個城市當中，一般來講，也都可以拿到核心區(qū)域的地塊，而且它的樓一般蓋的都是比較高大上的，都是很典型的城市地標建筑。所以聚集人氣的能力是比較強的。

回到通州的項目，它的位置非常好，設計的標準也非常高，前期的銷售和招商活動非常的順暢，去年我來過這里，從去年到今年，價格又漲了很多，前期進行投資的人回報是非常明顯的，剛才我見到了前期來聽我的報告，買了綠地房子的人，他們的回報都達到了40%左右，如果一年的時間里面回報可以達到40%左右，這是毫無疑問非常非常優(yōu)質的回報。遠遠高于其他行業(yè)。所以我們看到了剛才那些投資人興高采烈，我們相信以綠地今天的經營能力和這個項目的區(qū)位，后期的運營應該是很有把握的事情。再加上北京市委市政府將來搬到通州，進一步的營造商業(yè)氛圍，提升城市建設的檔次，這個項目的價值在未來可能會得到更好的發(fā)揮。

記者：謝謝董老師。