華人置業(yè)65億拋售內(nèi)地資產(chǎn)港資房企加速逃離內(nèi)地？

王小明

繼李嘉誠早前拋售內(nèi)地地產(chǎn)項目之后，近期多家港資房企緊跟李嘉誠的步伐，大手筆出售內(nèi)地物業(yè)。7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)集團宣布，向恒大地產(chǎn)出售位于成都的三個商住物業(yè)項目的全部權(quán)益，代價為65億港元。這是華人置業(yè)在內(nèi)地的最大的發(fā)展項目，該筆交易之后，華人置業(yè)在內(nèi)地的布局將僅剩重慶地區(qū)的一個物業(yè)發(fā)展項目，其余的都是持有型物業(yè)。

在不少資本市場分析人士看來，港資房企頻頻拋售內(nèi)地資產(chǎn)，一方面可能是企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整所致，另一方面也是因為資產(chǎn)投資回報率不及以往時候，“如果套現(xiàn)投入到一些高新技術(shù)行業(yè)，回報率會比投資地產(chǎn)更高一些。”

華人置業(yè)退出

根據(jù)華人置業(yè)的公告內(nèi)容，華人置業(yè)此次出售的兩家目標公司分別為Lucky Benefit Limited及升亮，包括出售上述公司100%的股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)等全部權(quán)益，代價約為65億港元。

上述兩家公司持有華人置業(yè)位于四川成都的三個商住物業(yè)項目，分別為華置·西錦城、華置·都匯華庭及華置廣場。該3個物業(yè)項目總建筑面積合共約65.27萬平方米，其中華置·西錦城及華置·都匯華庭為住宅、車位及商業(yè)項目，而華置廣場為酒店、辦公樓、購物中心、住宅項目。

此外，此次出售的資產(chǎn)包中還包括一家注冊于上海、總投資3億元的有限合伙企業(yè)。該合伙企業(yè)的經(jīng)營范圍為股權(quán)投資、投資管理及投資咨詢服務(wù)，通過獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長期投資回報。

目前，該投資公司75.8%股權(quán)已由Lucky Benefit Limited間接持有，剩余的24.2%股權(quán)也將在近期轉(zhuǎn)讓予Lucky Benefit Limited。

在公告中，華人置業(yè)將出售上述資產(chǎn)的原因歸結(jié)為資產(chǎn)升值空間有限。華人置業(yè)認為，隨著中央政府對經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的確立，未來國內(nèi)經(jīng)濟將在合理區(qū)間內(nèi)保持平穩(wěn)增長。但受到國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的影響，目前國內(nèi)住宅物業(yè)的市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，加上預(yù)期開征的房產(chǎn)稅及充裕的物業(yè)供應(yīng)量，尤其非一線城市，比如成都，其住宅物業(yè)的售價于未來較長時間難有上升空間。

而在國內(nèi)商業(yè)物業(yè)(包括購物中心、辦公樓及酒店)方面，華人置業(yè)也認為，隨著近年在成都市有多個大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過剩，出租物業(yè)的收入及酒店的經(jīng)營收入已出現(xiàn)明顯的下調(diào)，繼而導致持有商業(yè)物業(yè)的回報較預(yù)期低。“目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會相繼落成，預(yù)計商業(yè)物業(yè)的收益會進一步下調(diào)。公司認為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值可能會下跌。”

通過出售成都這三個項目的物業(yè)組合以及中國的私募基金投資，華人置業(yè)不僅可以錄得約11.51億港元的凈收益，還直接套現(xiàn)了65億港元現(xiàn)金，華人置業(yè)表示，在出售交易完成后，華人置業(yè)會尋求其他投資機遇。

作為最早踏足內(nèi)地房地產(chǎn)市場的香港地產(chǎn)商之一，華人置業(yè)在內(nèi)地的發(fā)展可以追溯到1987年，通過其內(nèi)地投資旗艦——愛美高集團，華人置業(yè)的投資足跡遍布北京、上海、深圳、南京、成都、重慶等多個一線中心城市。

目前，華人置業(yè)仍然在內(nèi)地持有包括北京希爾頓酒店、北京東方國際大廈、上海愛美高大廈、上海新茂大廈、深圳羅湖商業(yè)城等多個商業(yè)項目，此次向恒大出售的成都項目組團，也是由華人置業(yè)于2006年時獲得的土地開發(fā)而成。在完成該資產(chǎn)的出售后，華人置業(yè)于內(nèi)地的布局除了持有型資產(chǎn)外，將可銷售物業(yè)僅剩位于重慶江北區(qū)的御龍?zhí)旆遄≌椖俊?/p>

“華人置業(yè)的退出一方面可以理解為是因為內(nèi)地地產(chǎn)資產(chǎn)的投資回報不及以前，但更可能的原因是與其企業(yè)自身的調(diào)整變化有關(guān)”，有香港券商分析師表示，近年來，華人置業(yè)的經(jīng)營境況并不好，隨著大股東劉鑾雄卷入澳門巨貪案，華人置業(yè)的營收情況每況愈下，不得不頻頻出售資產(chǎn)以渡危機。

華人置業(yè)2014年年報顯示，當年華置的收入同比大減了59.3%，只有26.27億港元，而同期債務(wù)卻達到165.49億港元，其中近90%的債務(wù)都必須在兩年內(nèi)償還。為緩解燃眉之急，華人置業(yè)去年至今不得不出售了多項物業(yè)及兩家上市公司股權(quán)。

內(nèi)地吸引力大減？

雖然從表面看來，華人置業(yè)此次出售內(nèi)地資產(chǎn)更多是出于疏解內(nèi)困的需求，但事實上，從李嘉誠的這兩年頻頻拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)開始，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)對于港資地產(chǎn)企業(yè)的吸引力已經(jīng)在逐漸降低。

在華人置業(yè)出售成都資產(chǎn)之前，總部位于香港的瑞安房地產(chǎn)也被傳出即將向領(lǐng)匯基金出售位于上海的企業(yè)天地一期項目的消息。據(jù)稱，領(lǐng)匯收購的單價還不到9萬元/平方米，按企業(yè)天地一期地上總建筑面積8.3萬平方米推算，成交總價將逾70億元。

7月10日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告證實，公司確實正與潛在買家商討可能出售本公司直接或間接持有的商業(yè)物業(yè)，包括位于中國上海市的物業(yè)。但還未與任何人士或公司就可能出售簽訂具法律約束力的協(xié)議。瑞安表示，該等交易與公司早前公布的投資策略是一致的。

而最新的信息顯示，瑞安期望出售的可能還不只是企業(yè)天地一期項目，還包括企業(yè)天地三期。7月14日，有外媒援引知情人士的消息稱，萬科正尋求與PAG以及鐵獅門合作組成財團，期望以35.7億元人民幣的價格收購瑞安房地產(chǎn)手中的企業(yè)天地三期項目。該財團中，萬科將占50%的權(quán)益，PAG以及鐵獅門分別占45%以及5%的權(quán)益。

目前，該消息還未獲得各方的證實，但市場已有消息稱，三方組成的財團已經(jīng)在為收購做準備，正在尋求一筆5.09億美元的雙幣貸款，該筆貸款將為上述收購案提供資金。

顯然，瑞安在尋求合適的買家出售旗下內(nèi)地資產(chǎn)已成定局，而這也符合瑞安過去幾年來在內(nèi)地市場的一貫策略：從2011年至今，瑞安不斷減持內(nèi)地資產(chǎn)，其在上海、重慶、廣州地出售的項目累計已經(jīng)超過100億元。

誠然，瑞安近兩年“轉(zhuǎn)租為售”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也是其出售資產(chǎn)的重要原因之一，但不可否認的是，內(nèi)地地產(chǎn)項目對于港資企業(yè)的吸引力相比以往已經(jīng)不可同日而語。內(nèi)地房地產(chǎn)政策環(huán)境的變化以及不斷壓縮的盈利空間，讓資產(chǎn)周轉(zhuǎn)普遍變慢的港資企業(yè)在內(nèi)地的經(jīng)營業(yè)績每況愈下。

“相比2010年前后，港資企業(yè)現(xiàn)在進入內(nèi)地的積極性明顯降低了，政策環(huán)境變化、競爭的激烈以及利潤空間的壓縮都是港資地產(chǎn)企業(yè)所難以適應(yīng)的”，廣州一名本土龍頭房企高管對本報記者表示。

以2009年、2010年高調(diào)進入內(nèi)地華南市場的香港新鴻基地產(chǎn)為例，近幾年其在內(nèi)地市場的發(fā)展都不及預(yù)期。2014年，其內(nèi)地的銷售金額僅完成90億港元，只相當于目標的79%，中高端的項目定位導致其飽受內(nèi)地限購政策的影響，資金回籠緩慢，而其參與的舊城改造項目，也因為改造周期長而難以控制成本。

“現(xiàn)在內(nèi)地的投資已經(jīng)占到我們總投資的23%，我們覺得這個比例已經(jīng)差不多夠了”，在2014年的年度業(yè)績會上，新鴻基聯(lián)席主席郭炳江坦誠，現(xiàn)階段新鴻基將會先做好手上已有的項目為主，暫時不會在內(nèi)地新增別的項目。

而除新鴻基之外，以高端商業(yè)項目運營為特色的港派地產(chǎn)龍頭恒隆地產(chǎn)近兩年在內(nèi)地的發(fā)展也大不如從前。2014年，受內(nèi)地打貪及反腐的影響，國內(nèi)高端消費市場下滑嚴重，定位高端購物廣場的恒隆由此也受到了沖擊，“內(nèi)地情況艱難，不知何時可能好轉(zhuǎn)”，恒隆主席陳啟宗慨嘆，以往恒隆在內(nèi)地買地都是在市場低迷期出手的，但現(xiàn)在內(nèi)地已經(jīng)很少有類似的買地機會。

而在不少內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)看來，港資企業(yè)的撤退則是一個難得的擴張良機。此次恒大地產(chǎn)從華人置業(yè)手上接手成都三個項目，對于恒大擴張西部地區(qū)的版圖就提供了一條捷徑。“現(xiàn)在國內(nèi)的融資環(huán)境和貨幣政策都在放寬，融資成本的下降對于企業(yè)并購優(yōu)質(zhì)項目來說大大降低了成本，錯過了這個窗口機會可能就沒有了”，恒大內(nèi)部人士對本報記者表示。