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聞一言以貫萬物 > 12月16日 >
第327期

房地產(chǎn)長效機(jī)制的倆關(guān)鍵點(diǎn)

文/桃花Paul 財(cái)知道評(píng)論員

2015年至2016上半年這一波一線城市和部分二線城市房價(jià)的暴漲特別引人矚目。房地產(chǎn)再次成為無人不談、人人關(guān)切的話題。

12月14日至16日舉行的2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議回應(yīng)了人們的關(guān)切。

會(huì)議強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

事實(shí)上,房地產(chǎn)長效機(jī)制很早以前就提出過了。早在2006年4月,時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長的沈建忠就說,“要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)對(duì)深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制研究”。

2013年國務(wù)院發(fā)展研究中心召開過一場名為“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì),2013年的評(píng)估會(huì),想必前1-2年國務(wù)院發(fā)展研究中心就已經(jīng)開始調(diào)研了。

2015年4月30日的中央政治局開會(huì)分析研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作,提出要“要完善市場環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。

但中國房地產(chǎn)一直在鼓勵(lì)發(fā)展(保增長)和調(diào)控二者之間呈蹺蹺板般曲折前行,房價(jià)持續(xù)暴漲,難以滿足群眾需求。

回顧下這么多年來中國房地產(chǎn)的調(diào)控史,也許可以找到制約中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素,才能知道房地產(chǎn)長效機(jī)制所在。

中國房地產(chǎn)的大發(fā)展首先是在海南。1988年,海南建省并成為經(jīng)濟(jì)特區(qū),十萬大軍下海南淘金。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話,隨后,中央提出加快住房制度改革步伐。海南房地產(chǎn)驟然升溫,總?cè)藬?shù)不過656萬的海南島上竟出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年,房價(jià)增長超過4倍。

1993年6月23日,朱镕基講話宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),24日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》,海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。這是我國房地產(chǎn)市場的首次調(diào)控,但因住房改革還沒在全國展開,不是全國性影響。

1996年經(jīng)濟(jì)軟著陸,全國商品房價(jià)格迅速回落到低于GDP增長水平。1997年,亞洲金融危機(jī),房地產(chǎn)市場延續(xù)1996年來的低迷狀況,房市“量價(jià)雙降”。

1998年為應(yīng)對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī),朱镕基掌舵的國務(wù)院7月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,確立住宅業(yè)“新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”地位,正式拉開中國住房商品化改革大幕。

至2001年,樓市開始出現(xiàn)過熱跡象,正是為了調(diào)控樓市以及土地協(xié)議出讓方式易滋生的腐敗、暗箱操作、國有資產(chǎn)流失等問題,2002年政府開始對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”制度,此前的土地協(xié)議出讓制度下退出歷史舞臺(tái)。隨后,國土資源部、監(jiān)察部要求各地所有經(jīng)營性土地都得通過招拍掛方式出讓。

從此中國房地產(chǎn)市場正式邁入房價(jià)上漲時(shí)代,并一去不復(fù)返。

2003年,經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱苗頭,房地產(chǎn)投資增速一度超過30%。為了給房地產(chǎn)投資降溫,央行在同年6月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,試圖通過抬高房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款融資的準(zhǔn)入門檻來降低固定資產(chǎn)投資增速。

但當(dāng)年“非典”來襲,為確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長,8月國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,正式確立住房市場化發(fā)展方向。

隨后的2004年,房地產(chǎn)開發(fā)投資在連續(xù)多年快速上漲的基礎(chǔ)上增幅超過40%。房價(jià)漲幅高達(dá)14.4%,遠(yuǎn)高于1998-2003年3.6%的年均漲幅(招拍掛之前)。

2005年,國務(wù)院要求“抑制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”,相繼頒布“國八條”和“新國八條”。

2006年十屆全國人大四次會(huì)議上通過《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》,明確提出,18億畝耕地是未來五年一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo),是不可逾越的一道紅線。

2007年18億畝耕地紅線后,各地地王不斷涌現(xiàn),居民對(duì)房價(jià)的預(yù)期被進(jìn)一步推高。房地產(chǎn)調(diào)控的手段和重點(diǎn)轉(zhuǎn)向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“90/70標(biāo)準(zhǔn)”。

2008年美國金融危機(jī),房價(jià)大跌,有些地方甚至出現(xiàn)買房者打砸售樓處的行為。同時(shí)在保增長的壓力下,2008年下半年推出4萬億政策,再配上商業(yè)銀行的放貸,很多專家估計(jì)發(fā)行了多達(dá)40萬億的信用貨幣。鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展也成為重要目標(biāo),陸續(xù)出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施,如首付比例下調(diào)、房貸七折優(yōu)惠、暫免征收印花稅和營業(yè)稅等。

4萬億后,房價(jià)暴漲。2009年12月,調(diào)控政策又轉(zhuǎn)向“擠泡沫”,政策目標(biāo)重回穩(wěn)房價(jià)。這一輪房價(jià)調(diào)控持續(xù)時(shí)間較長,直到2014年。很多地方房價(jià)升值出現(xiàn)回調(diào)。

2015年,央行6次降準(zhǔn)降息,中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議喊出去庫存后,先是一線城市然后是二線城市房價(jià)暴漲。2016年下半年十一前夕各地限購限貸樓市調(diào)控,并在11月份繼續(xù)加碼調(diào)控。

這既是中國房地產(chǎn)的調(diào)控史也是中國房地產(chǎn)的暴漲史。20多年來中國房價(jià)上漲了20倍。

放在大歷史尺度上一看,不需要高深知識(shí)你就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲的兩大關(guān)鍵點(diǎn):

1)天量發(fā)鈔。中國M2從不到1997年的不到10萬億增長到目前的近150萬億。

2)收緊地根。從招拍掛到18億畝土地紅線。很多人都還記得,在2003年招拍掛之前的北京,供地較多,房價(jià)其實(shí)也不算太高,很多居民都能承受。之后一線城市嚴(yán)控城市供地,房屋庫存量太低使得供給跟不上,房價(jià)漲的特別明顯,不漲哪里跑呢?即便是在天量M2的情況下,只要土地供應(yīng)充分,房價(jià)也是可以不那么高的。

就這兩件事,想明白了這兩件事就知道房地產(chǎn)的長效機(jī)制了。

把握了這兩點(diǎn),房地產(chǎn)何愁不能健康發(fā)展。

因此,本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議要求保持穩(wěn)健中性的貨幣政策、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地,是非常英明正確的。若能落到實(shí)處,房價(jià)恐難大漲了。

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本期簡介

第327期

房地產(chǎn)長效機(jī)制的倆關(guān)鍵點(diǎn)

1、天量發(fā)鈔。中國M2從不到1997年的不到10萬億增長到目前的近150萬億。2、收緊地根。從招拍掛到18億畝土地紅線。

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