十三、揭開房價成本面紗

當中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時，房地產(chǎn)的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發(fā)商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數(shù)目究竟有多大？房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

2005年8月，福州物價局公布房價成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。一份樓盤的成本清單，讓開發(fā)商蒙了：不是市場經(jīng)濟嗎？一個愿打一個愿挨，嫌貴你可以不買，成本是商業(yè)秘密怎能公布？

這之后，圍繞著要不要公布、能否進行真實核算、公布房價成本到底有什么意義等問題，在廣大民眾、學者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間展開了激烈的爭論。臨了，相關部委表態(tài)：公布房價成本“符合群眾利益”。

房地產(chǎn)業(yè)關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一。無論如何，房價應更接近真實成本。政府有責任適當干預，讓開發(fā)商保持合理利潤而不是暴利。

公布房價成本之舉，被《南風窗》雜志評為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎。

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？

2005年8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關部門測算的當?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。

經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

在全國35個大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元/平方米，同比增長11。64%，其中商品住宅銷售價格為3228元/平方米。福州市物價部門對當?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州××花園），按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達60。2%?，F(xiàn)粗略列出這個樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”—————

福州××花園（8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右）

1。地價：683元/平方米。2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112。6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2。27，規(guī)劃建筑密度為23。7%，總建筑面積為48。5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1。45萬多平方米。將地價攤?cè)胄^(qū)建筑面積，可得出商品房的地價成本。

2。土建和安裝成本：875元/平方米。這項費用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。

3。配套建設費用：486元/平方米。這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環(huán)保工程費、消防建設費、監(jiān)理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

4。開發(fā)商的運營成本：390元/平方米左右。這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。

綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開發(fā)商利潤約為：銷售均價3900-總成本2434=1466元。

開發(fā)商利潤率為60%左右。

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