十四、房產(chǎn)“清單”背后折射的暴利玄機

相對于房價畸高的上海、北京等熱點城市，福州屬于房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發(fā)檔次看，在當?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對于開發(fā)成本而言，這一樓盤約60。2%的利潤率明顯過高，房價偏離了真實成本，而開發(fā)商動輒以開發(fā)成本高為高房價辯護顯然站不住腳。

一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算，發(fā)現(xiàn)一個樓盤每平方米的真實成本也就兩三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示，根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價需要以成本為基礎定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是與相關法律規(guī)定相悖的。

二是表面上看60%的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元，按其60%的利潤率，意味著開發(fā)商每平方米賺1466元，一套房子就賺14。。66萬元。照此推算，這一建筑面積達48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。

三是“清單”顯示地價（指掛牌出讓的土地）在房價中所占的比重并不是很大，開發(fā)商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所占比例約為17。5%。據(jù)福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算，地價占房價的20%左右。

京城一位開發(fā)商坦言，從長期來看，這輪房價上漲帶來的是整個行業(yè)利潤的下降，而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講，房價上漲，土地、拆遷費用也增加了，甚至帶動建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元，最終開發(fā)商可能獲益幾十元，但是大家利益均沾，可只有房地產(chǎn)商扮演了“黑心人”。而房價如果下降，要承受的就是開發(fā)商。但由于大家短視，每個人都希望上漲。

那么，房價是否如開發(fā)商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預期價值”、“設計概念”等來為其高房價自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤，本來位置較偏，遠離市區(qū)，但開發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應和預期中的跨海大橋?qū)碇T多便利等，房價隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價格信號，最終的銷售價格大大偏離真實成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控，而這恰恰應是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點之一。

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