2010年05月04日 10:18理財(cái)周報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對(duì)“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了?！薄叭绻綀?zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過(guò)這部分內(nèi)容。一周以來(lái)，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠政策正呈現(xiàn)出參差不一的混亂局面。此次房貸市場(chǎng)的變局來(lái)自始作俑者——中國(guó)銀行(601988)，其房貸新規(guī)則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準(zhǔn)利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調(diào)來(lái)自銀行盈利需求

中行4月23日的新規(guī)指出：根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調(diào)整的復(fù)雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調(diào)整的約定來(lái)分別對(duì)待。目前，其他銀行尚未針對(duì)存量首套房貸利率七折優(yōu)惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無(wú)論調(diào)整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺(tái)上調(diào)存量房貸政策時(shí)存在兩種解釋：

中行在發(fā)布相關(guān)消息時(shí)稱，中行出臺(tái)此次房貸新規(guī)是為了貫徹落實(shí)“國(guó)務(wù)院出臺(tái)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一系列政策”。但是，中行有關(guān)人士日前在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)使用的是另一種解釋：上調(diào)房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場(chǎng)分析人士指出，銀行通過(guò)提高利率或首付水平遏制或影響房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，應(yīng)該從增量房貸著手。通過(guò)上調(diào)存量房貸利率水平進(jìn)而希望遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調(diào)存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優(yōu)惠政策淵源

上調(diào)利率水平應(yīng)慎行

從記者的調(diào)查可以了解到，目前很多借款人心里對(duì)中行的做法有“過(guò)河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺(jué)，這就要從房貸利率的七折優(yōu)惠政策的淵源談起。

在國(guó)際金融危機(jī)蔓延時(shí)期。央行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需。

在這種利率優(yōu)惠政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年4月后逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段。

2009年，商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒(méi)有獲得和貸款投放一樣的增長(zhǎng)幅度。一些商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人在分析其中原因時(shí)，都不約而同地談到個(gè)人房貸七折利率優(yōu)惠政策的實(shí)施。改變七折利率優(yōu)惠政策，上調(diào)利率水平成為基本共識(shí)，中行此次只是走在了前面。

事實(shí)上，如果商業(yè)銀行出于抑制房產(chǎn)投機(jī)，減弱房?jī)r(jià)上漲幅度，針對(duì)“增量”客戶實(shí)行房貸新政，可能會(huì)獲得一定程度的理解。

但是，如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對(duì)“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了。

這是因?yàn)椋阂?，央?008年10月22日公布的七折利率優(yōu)惠政策并沒(méi)有規(guī)定停止執(zhí)行的具體期限；二，即使站在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀角度分析，目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存變數(shù)，二次探底的可能性仍然沒(méi)有消除；三、這些享受七折利率優(yōu)惠政策的借款人所購(gòu)買的首套房子是用來(lái)自住使用的，并非用于投資或投機(jī)。

眼下，加息之探討成為焦點(diǎn)。針對(duì)存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對(duì)借款人而言，則實(shí)為雪上加霜。

某國(guó)有商業(yè)銀行房貸部門的人士稱，現(xiàn)在仍然處于觀望期，要看看市場(chǎng)對(duì)中行房貸新規(guī)則的反應(yīng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，央行是否也應(yīng)該針對(duì)房貸七折利率優(yōu)惠政策作出新的規(guī)定呢？是否應(yīng)該特別針對(duì)存量房貸的七折優(yōu)惠利率政策作出相關(guān)規(guī)定呢？

央行的表態(tài)勢(shì)必消除房貸七折利率優(yōu)惠亂象。

上海20銀行存量房暫未調(diào)整，律師稱新政不違法

業(yè)內(nèi)人士表示，相比四大國(guó)有銀行，股份制銀行追隨的可能性很小；外資行更加不會(huì)跟風(fēng)

“銀行有自主決定權(quán)，房貸利率浮動(dòng)控制在一個(gè)合理的限度，有時(shí)是符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要的，不算違法”。北京君泰律師事務(wù)所的相關(guān)律師告訴理財(cái)周報(bào)記者。

繼4月15日以來(lái)中央4記重拳揮向房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)第一個(gè)做出反應(yīng)的就是中國(guó)銀行。4月26日，中國(guó)銀行宣布，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

消息傳出，市場(chǎng)上立刻引起一輪新的“提前還貸潮”。外資行按兵不動(dòng)，商業(yè)銀行彷徨觀望。原本對(duì)“中國(guó)樓市是個(gè)泡沫嗎”的問(wèn)題喋喋不休的許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資者、對(duì)沖基金經(jīng)理和銀行家如今更加夜不能寐了。

中行上海分行標(biāo)準(zhǔn)尚未正式實(shí)施

“自從新的政策公布后，現(xiàn)在每天來(lái)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸業(yè)務(wù)的客戶越來(lái)越多了，差不多十人中就有一個(gè)，估計(jì)都是政策驅(qū)使的吧。”中行的一位大堂經(jīng)理告訴理財(cái)周報(bào)記者。

據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解到，中行上海分行尚沒(méi)有執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于存量房，目前還在執(zhí)行原有合同利率標(biāo)準(zhǔn)。

“口頭通知是收到了，但具體怎么做還有待商榷。因?yàn)闋可嫣啵豢梢砸粌删湓捑湍芮枚?。單是合同一?xiàng)就可以這么說(shuō)，不同的合同版本，具體的規(guī)定也大不相同，我行跟貸款客戶簽訂的合同文本格式也是經(jīng)常變化的，最近一年也換過(guò)兩三次合同文本?！敝行猩虾７中蟹抠J員向理財(cái)周報(bào)記者表示。

中行住房貸款的實(shí)際操作中，有三類的房貸合同。第一種，在住房合同中明確標(biāo)注7折，并強(qiáng)調(diào)持續(xù)執(zhí)行；第二種，僅標(biāo)注為7折，無(wú)需持續(xù)執(zhí)行；第三種，房貸合同則標(biāo)注某個(gè)具體的利率水平，但不標(biāo)明折扣。

北京君泰律師事務(wù)所專業(yè)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，如果雙方簽訂的合同屬于上述第一種，中國(guó)銀行單方面調(diào)整利率屬于違約，但是合同屬于后者兩項(xiàng)中的任何一項(xiàng)，均不算違反條約。

上海暫無(wú)存量房利率調(diào)整規(guī)定

無(wú)獨(dú)有偶，在理財(cái)周報(bào)記者對(duì)上海的20家大小銀行的調(diào)查中，沒(méi)有一家明確表示效法中行，一定“跟風(fēng)”，除非國(guó)家下發(fā)條文通知強(qiáng)令執(zhí)行。渣打、恒生分別表示“正在研究當(dāng)中”、“還沒(méi)準(zhǔn)備好”。

南京銀行(601009)上海分行、北京銀行(601169)上海分行同時(shí)表示，還貸方式不同，貸款成數(shù)和利率都會(huì)有不同的表現(xiàn)。新瓶裝老酒不會(huì)討好，而新政策只會(huì)針對(duì)新的房貸申請(qǐng)人。

民生銀行(600016)徐匯支行表示“貸款合同上注明7折就是7折，并會(huì)持續(xù)執(zhí)行，出爾反爾會(huì)遭客戶厭棄，如果任何一方違約都是不近情理，我行至少今年的政策不會(huì)變化，除非國(guó)家明令強(qiáng)制執(zhí)行“。

4月29日，交行副行長(zhǎng)錢文輝在一季報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，交行尚無(wú)關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的任何決定；“并且我們也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)中行已經(jīng)開(kāi)始真正實(shí)施這一調(diào)整?！?/p>

截止到4月底，其他的股份制銀行，如浦發(fā)、興業(yè)、華夏、中信等都沒(méi)有出臺(tái)任何相關(guān)調(diào)整存量房利率的決定。

理財(cái)周報(bào)記者在調(diào)查中得知，雖然國(guó)家明文規(guī)定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在執(zhí)行二套房利率折扣和三套房貸款方面，不同的銀行給予的政策不似以前那樣大相徑庭。

興業(yè)銀行(601166)執(zhí)行的二套房貸款政策為，如果首付比例為40%-50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率；如果首付比例50%以上，為基準(zhǔn)利率的0.85倍。如果想要購(gòu)買第三套房，其個(gè)人房貸記錄中必須有1筆未結(jié)清個(gè)人按揭住房貸款或者借款人有已還清的一筆個(gè)人按揭貸款記錄。貸款利率上，如果首付50%以上，按照基準(zhǔn)利率計(jì)算；如果首付40%-50%，則按照基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算。

南京銀行上海分行表示，三套房已經(jīng)全面停貸，二套房如果首付50%以上，還可以享受到基準(zhǔn)利率，個(gè)別征信系統(tǒng)顯示良好又與該行關(guān)系一直比較好的客戶甚至可以享受到8.5折的利率優(yōu)惠。

華僑銀行上海分行雖然停止了三套房貸，但是二套房則可以透過(guò)“假離婚”的方式幫其爭(zhēng)取到按一套房的首付和利率的政策來(lái)執(zhí)行。

匯豐中國(guó)發(fā)言人表示：“為進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院政策措施的力度，我行已全面停止三套房貸款，一、二套房也提高了首付成數(shù)和貸款利率。我們的個(gè)人住房按揭貸款的絕大部分是對(duì)購(gòu)買首套住房的客戶，并配以嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管控?！?

律師表示新政執(zhí)行不違法

多套房貸者將受害

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，近來(lái)工行、建行、農(nóng)行都有就中行提高存量房利率一事會(huì)議討論過(guò)，渣打、恒生、交行、上海銀行等也對(duì)此事內(nèi)部商議過(guò)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國(guó)有銀行不排除有跟進(jìn)的可能。是否決定跟進(jìn)還取決于銀行的內(nèi)部情況以及具體跟客戶簽訂的貸款合同文本?！?/p>

“相比四大國(guó)有銀行而言，股份制銀行追隨的可能性很小。外資行房貸業(yè)務(wù)仍然處于起步或者發(fā)展階段，更加不會(huì)跟風(fēng)?！?/p>

“如果正式執(zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過(guò)這部分內(nèi)容?！?/p>

中行房貸部的有關(guān)人士介紹,此次利率的調(diào)整是在合同上規(guī)定的利率調(diào)整方式到期時(shí)開(kāi)始,因此還不會(huì)立即影響到貸款者,而且可能并非所有的存量客戶都會(huì)受到影響,具體還是要看總行的細(xì)則和當(dāng)時(shí)簽訂的合同條款。

知名房貸中介機(jī)構(gòu)凱盛經(jīng)略副總經(jīng)理趙煒認(rèn)為,中行上調(diào)存量房貸款利率的信號(hào)對(duì)市場(chǎng)心態(tài)會(huì)產(chǎn)生一定的影響，尤其是對(duì)手中有房的投資客而言，可能會(huì)在近期采取行動(dòng)來(lái)減少持有房產(chǎn)的利息成本，比如近期涌現(xiàn)的提前還貸潮和離婚潮等現(xiàn)象。

北京君泰律師事務(wù)所專業(yè)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，銀行跟著風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變對(duì)其所轄的內(nèi)容做相應(yīng)的調(diào)整，有時(shí)是符合現(xiàn)實(shí)需要的。對(duì)于利率浮動(dòng)的范圍銀行有其自主決定權(quán)，在合理的調(diào)整范圍內(nèi)是不觸犯法律要求的。但是，房屋作為公民最重要的財(cái)產(chǎn)，房貸合同雙方任何一方發(fā)生變動(dòng)，另一方的權(quán)益就無(wú)法得到保障。

該團(tuán)隊(duì)還說(shuō)，其實(shí)中行出臺(tái)的此項(xiàng)政策正是為了限制投機(jī)購(gòu)房者和不法地產(chǎn)商，雖然具體的操作執(zhí)行上會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，但對(duì)首套房幾乎沒(méi)什么大影響，反而打擊了二套房以上的多套購(gòu)房者，對(duì)以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良現(xiàn)象也是一個(gè)約束。

招行存量房貸正在研究，平安銀行每年評(píng)估抵押物

“利率調(diào)整方式選擇對(duì)短期有影響，但長(zhǎng)期則是躲得過(guò)初一，躲不過(guò)十五”，律師建議選擇中小銀行

一套房，二套房，三套房以上的房貸政策“層層逼近”，已經(jīng)讓各大銀行有點(diǎn)“應(yīng)接不暇”。而中行在周末推出存量房房貸新政后，更把原來(lái)已經(jīng)不平靜的銀行房貸市場(chǎng)推到了一個(gè)更高的“興奮點(diǎn)”。

“相信存量房貸款政策的改變不單只是中行，別的銀行都在想。目前國(guó)家已經(jīng)有明確相關(guān)房貸政策出臺(tái)，特別是二套房，而且加息預(yù)期也越來(lái)越強(qiáng)烈，銀行當(dāng)然想通過(guò)當(dāng)下好的時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)一步‘有利可圖’?！蹦彻煞葜沏y行一位不愿透露姓名的宏觀策略分析師表示。

招行相關(guān)政策正仔細(xì)研究中，

廣州銀行“伺機(jī)”吸引客戶

從目前的情況來(lái)看，中行“高調(diào)”宣布政策后下面的分支機(jī)構(gòu)基本上都已經(jīng)統(tǒng)一有序進(jìn)行。而記者也就對(duì)招行、深發(fā)展、平安銀行、廣發(fā)銀行、廣州銀行、東莞銀行等進(jìn)行其存量房政策的調(diào)查。

在暗訪上述幾家銀行的網(wǎng)點(diǎn)與致電相關(guān)信貸工作人員時(shí)，基本上都得出了較為同樣的結(jié)果——目前還沒(méi)收到總行的通知，但估計(jì)對(duì)于那些在打7折利率優(yōu)惠時(shí)已經(jīng)貸款的客戶不會(huì)受到太大影響，除非國(guó)家在一套房貸款政策上有變化。

“聽(tīng)到中行日前公布的消息，我們這些信貸工作人員也感到有點(diǎn)驚訝，很多客戶也馬上致電給我們來(lái)一探究竟。有些客戶算一算賬之后發(fā)現(xiàn)，自己可能每個(gè)月要增加500塊以上不等，長(zhǎng)期下來(lái)可多了不少錢。”招行廣州一支行網(wǎng)點(diǎn)信貸負(fù)責(zé)人表示。

他還表示，“目前沒(méi)有收到總行關(guān)于存量房過(guò)往打七折優(yōu)惠要提高折扣的通知，現(xiàn)在在招行已經(jīng)做了首套房貸的客戶可以不用太擔(dān)心，因?yàn)槟壳按_實(shí)沒(méi)有任何變化，有變化我們必定及時(shí)通知客戶?！?/p>

“招行會(huì)緊隨國(guó)家政策的變化而作相應(yīng)變化，目前相關(guān)政策正在仔細(xì)研究當(dāng)中，具體相關(guān)細(xì)則還沒(méi)有最終確定?！闭行锌傂辛闶坫y行部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

而平安銀行深圳一支行副行長(zhǎng)也同樣向記者反饋了最新的情況，“平安銀行房貸政策沒(méi)有發(fā)生較大的變化，我們?cè)谫J款合同上都寫(xiě)清楚會(huì)隨著國(guó)家政策調(diào)整而調(diào)整?！?/p>

同時(shí)，其還提醒客戶，“還有一種情況，對(duì)于在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下降的情況，預(yù)計(jì)抵押房屋會(huì)出現(xiàn)價(jià)值縮水。這時(shí)我們會(huì)每年對(duì)抵押房產(chǎn)做一次評(píng)估，如果評(píng)估結(jié)果不如意再加上市場(chǎng)氛圍較差我們會(huì)要求客戶提前多還資金。雖然目前出現(xiàn)這種情況的可能性較低，但客戶同時(shí)也需要留意這些事項(xiàng)，以作相關(guān)防備。”

廣州銀行一客戶經(jīng)理在記者暗訪時(shí)“大膽”地說(shuō)出自己的看法，“在廣州銀行辦理房貸的人數(shù)本來(lái)與四大行，股份制銀行相比就要根本是天與地比，如果我們自己銀行也對(duì)存量房這些重點(diǎn)保護(hù)客戶取消七折優(yōu)惠，那來(lái)辦理房貸業(yè)務(wù)的人就更少了?！?/p>

“現(xiàn)在我們還希望趁著國(guó)家對(duì)于百姓首套房抓得不是太嚴(yán)的情況下，盡可能地給客戶多打點(diǎn)折扣，再招攬多些客戶，以提高房貸業(yè)績(jī)?！痹摽蛻艚?jīng)理表示。

律師建議選擇中小銀行貸款可能會(huì)相對(duì)有好處

在中行率先將存量房折扣“上調(diào)”風(fēng)波推到風(fēng)口浪尖后，無(wú)論是哪家銀行貸款的客戶聽(tīng)到這陣“折扣上調(diào)風(fēng)”后，都會(huì)“談虎色變，緊張兮兮”。有相當(dāng)一部分客戶趕緊“翻箱倒柜”把家里的合同拿出來(lái)看了又看，但不管怎樣到銀行真正要“弄”的時(shí)候，擋也擋不住。

廣州紅棉律師事務(wù)所梁偉生律師則表示，“在消費(fèi)者與銀行間發(fā)生的房屋貸款行為中，絕大部分消費(fèi)者都可以列為‘弱勢(shì)群體’，銀行是‘強(qiáng)勢(shì)群體’。消費(fèi)者當(dāng)然希望能夠快點(diǎn)拿到貸款去建立自己的安樂(lè)窩，加上絕大部分消費(fèi)者本身又不是一些專業(yè)金融人士，不懂得太多貸款合同的術(shù)語(yǔ)與表達(dá)等?！?/p>

“見(jiàn)到貸款只能簽，不簽的話貸款想拿也拿不到。如果消費(fèi)者想弄清楚合同里面究竟哪些有利于自己，哪些不利于自己，最好但也很麻煩的方法，就是把每家銀行的貸款合同進(jìn)行比較，找出最適合自己的。顯然這種方法并不容易操作，一般只能采取接受的辦法?！绷郝蓭煴硎?。

同時(shí)，他還建議，“國(guó)家政策變化銀行跟著變化這是非常合理的，這里面涉及到社會(huì)金融的穩(wěn)定開(kāi)展。如果消費(fèi)者在貸款中想有討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，可以選擇一些中小銀行進(jìn)行貸款，因?yàn)樗麄円话銢](méi)太多客戶；大銀行等則不愁做，肯定會(huì)處于強(qiáng)勢(shì)?！?/p>

其實(shí)，現(xiàn)在銀行如要對(duì)客戶進(jìn)行利率調(diào)整大概有兩種方式：一是在次年1月1日起調(diào)整，二是以貸款合同簽訂日為準(zhǔn)，在約定的時(shí)間到期后調(diào)整。

有銀行個(gè)貸經(jīng)理則認(rèn)為，“遇到國(guó)家政策調(diào)整的情況下，誰(shuí)也別想逃。但如果在國(guó)家政策未發(fā)生變化的情況下，若利率預(yù)期上調(diào)，可以選擇以貸款合同簽訂日為準(zhǔn)，這樣相對(duì)執(zhí)行的時(shí)間會(huì)推遲；反之，利率下降則選擇次年開(kāi)始調(diào)整，盡快享受優(yōu)惠。不過(guò)只是從短期而言，正所謂躲得過(guò)初一，躲不過(guò)十五?！?/p>

房貸新政

如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對(duì)“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了?！薄叭绻綀?zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過(guò)這部分內(nèi)容。

客戶提前還貸之心“蠢蠢欲動(dòng)”

農(nóng)行深圳一支行行長(zhǎng)向記者表示，“自中行存量房公告出來(lái)后，有很多客戶都咨詢提前還款的事情，希望能躲就躲。但我基本上都建議客戶，如果手頭上有充裕的資金當(dāng)然是可以選擇提前還款，確實(shí)能省下不少利息?！?/p>

“但其實(shí)許多銀行在合同里面并沒(méi)有明確約定貸款的優(yōu)惠期限，一般情況如果沒(méi)有明確說(shuō)明約定，銀行是不會(huì)隨便采取措施調(diào)整貸款優(yōu)惠的。畢竟像我們這些國(guó)有大行，涉及如此之多的貸款客戶，如果沒(méi)有任何說(shuō)明等就隨便更改，絕對(duì)是有損我們自身的聲譽(yù)。”該行長(zhǎng)表示。

同時(shí)，也有房地產(chǎn)中介與按揭公司的工作人員表示，“提前還貸一定要量力而行，雖然如果利率真的要提高，貸款成本也要付出較多的數(shù)額，但如果僅僅為了能夠盡量多省錢，而不顧自身的經(jīng)濟(jì)狀況而提前還貸則是非常危險(xiǎn)?！?/p>

另外，如果市民真的要提前還款，其實(shí)額外支出并不會(huì)很高，絕大部分銀行規(guī)定在一年后提前還款都可以免收手續(xù)費(fèi)。不過(guò)，最后還是建議在綜合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，再做相關(guān)貸款安排才是明智。

中行的臉說(shuō)變就變:工行建行農(nóng)行密切觀望大氣候

中行近期的一紙公文“重新調(diào)整利率，提高房貸利的浮動(dòng)比例”讓已購(gòu)房并在還貸的居民嘩然，購(gòu)房成本又要增加了。對(duì)于這次中行重大貸款調(diào)整措施，不僅僅針對(duì)購(gòu)買房屋的貸款，而是將調(diào)控領(lǐng)域擴(kuò)大到存量房房貸。

從今年年初開(kāi)始，中行就是最先取消利率七折優(yōu)惠的銀行。當(dāng)前中行對(duì)存量房貸的調(diào)控措施，更在市場(chǎng)上引起軒然大波。

中行率先調(diào)整存量房貸利率

具體政策的落實(shí)待“五一”后

4月23日，中行正式宣布，對(duì)于購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

此外，中行還嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這與記者走訪中行網(wǎng)點(diǎn)詢問(wèn)到的情況一致。

而更為重大的調(diào)整是，中行稱：“根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍?！?/p>

也就是說(shuō)，如果在中行貸款的客戶，根據(jù)購(gòu)房合同中的說(shuō)明，在利率重新定價(jià)的期間，利率會(huì)上調(diào)到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶的存量房為該客戶第一、第二或者第三套房。

記者采訪中國(guó)銀行北京海淀支行的人士，該人士對(duì)記者說(shuō)：“我們目前還沒(méi)收到有關(guān)存量房貸的利率調(diào)整通知，你可以五一之后再來(lái)咨詢?！?/p>

中行北京阜成門支行的客戶經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“如果有通知下來(lái)，尋找合適的機(jī)會(huì)正式調(diào)整存量房貸”。該人士說(shuō)：“只有總行下發(fā)了正式的文件，才會(huì)開(kāi)始調(diào)整。而調(diào)整的方式是根據(jù)銀行的規(guī)定以及當(dāng)時(shí)與客戶簽訂的合同為準(zhǔn)，不一定是一年一調(diào)，主要看合同里是如何規(guī)定的?！?/p>

該人士說(shuō)的合同，是指客戶在貸款合同中，銀行與客戶簽訂的按年調(diào)整利率或者按季度調(diào)整利率的方式，有些客戶為按年調(diào)整。

“按年調(diào)整，也就是說(shuō)，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經(jīng)調(diào)整的利率，或者相應(yīng)的政策出臺(tái)，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調(diào)整，那么如果這個(gè)季度出臺(tái)利率調(diào)整政策，則會(huì)直接影響到下個(gè)季度的還款情況?！?/p>

據(jù)了解，2009年初，中行總行就向分行下發(fā)過(guò)有關(guān)房貸合同補(bǔ)充協(xié)議的通知，補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定房貸利率優(yōu)惠期設(shè)定為2年，也就是七折優(yōu)惠可持續(xù)到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發(fā)的新的房貸合同中，明確房貸利率優(yōu)惠期限為2年，到期后的利率再進(jìn)行新的調(diào)整。

100萬(wàn)首套房貸

20年需多償還11.5萬(wàn)元利息

通過(guò)以下方式可以簡(jiǎn)單比較一下，如果中行調(diào)整存量房貸利率，那么客戶會(huì)受到多大的影響。假設(shè)客戶目前在中行還有貸款100萬(wàn)元，還需要還款的期限是20年，也就是240個(gè)月。

那么，如果客戶是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優(yōu)惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬(wàn)元，支付利息款為47.4667萬(wàn)元，月均還款為6144.44元。

如果利率調(diào)整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬(wàn)元的貸款，還款總額為159.0530萬(wàn)元，比七折優(yōu)惠多出了11.5863萬(wàn)元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優(yōu)惠多出了482.77元。

而第二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，不少客戶在中行的貸款不止一套。如果客戶在中行貸款的房屋為客戶的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，為6.53%。

那么還款總額將為179.3617萬(wàn)元，需要支付利息為79.3617萬(wàn)元。比七折利率多還31.895萬(wàn)元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。

工行暫未調(diào)整存量房貸，

建行根據(jù)區(qū)域差別定新發(fā)房貸

工行從4月16日開(kāi)始正式實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)新簽訂合同和審批的個(gè)人住房貸款實(shí)行新規(guī)：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

關(guān)于“大幅度提高”，根據(jù)記者采訪，目前工行沒(méi)有暫停發(fā)放第三套房貸款，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業(yè)務(wù)員對(duì)記者說(shuō)：“針對(duì)多套房客戶，還有存量房貸款的新的政策，我們從來(lái)也沒(méi)有收到過(guò)通知?！?/p>

但該人士表示，希望客戶需要貸款的能盡快來(lái)辦，因?yàn)檫^(guò)段時(shí)間什么政策就不一定了?！叭绻F(xiàn)在能馬上辦下來(lái)的話，比如您是我們行的優(yōu)質(zhì)客戶，還能給您在利率上打個(gè)九折，再過(guò)段時(shí)間新政策下來(lái)了可能就不一定了?！?/p>

針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，建行目前出臺(tái)的政策是：“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，各分行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，按照當(dāng)?shù)卣捅O(jiān)管部門的要求，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款?！?/p>

因此，在北京、深圳等地區(qū)的建行，已經(jīng)暫停發(fā)放第三套房房貸。

建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區(qū)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、住房樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況、客戶信用狀況等因素，根據(jù)總行有關(guān)政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價(jià)值波動(dòng)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例?！?/p>

中行是否違約需根據(jù)合同定奪

客戶需仔細(xì)查閱合同條款

記者了解到，目前在中行貸款的客戶最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來(lái)咨詢房貸利率調(diào)整政策的客戶特別多。

有客戶對(duì)記者說(shuō)，之前簽合同的時(shí)候，因?yàn)槭莾?yōu)惠期，而且開(kāi)發(fā)商的銷售人員有積極促銷，感覺(jué)確實(shí)有不少優(yōu)惠，所以沒(méi)怎么仔細(xì)看利率調(diào)整的期限是什么時(shí)候，現(xiàn)在則非常擔(dān)心被迫提高還款金額和月供。

“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優(yōu)惠的話，當(dāng)時(shí)也不會(huì)考慮買第二套房，現(xiàn)在感覺(jué)壓力非常大?！?/p>

目前針對(duì)這一方法，也有客戶表示，希望再看看正式的調(diào)整什么時(shí)候來(lái)，正在咨詢轉(zhuǎn)按揭或者提前還貸。

也有貸款客戶認(rèn)為，中行這種針對(duì)存量房貸的做法有違約的嫌疑。記者咨詢一位建行的律師，該律師對(duì)記者說(shuō)：“銀行的合同都是經(jīng)過(guò)層層把關(guān)的，在細(xì)節(jié)上基本不會(huì)有違約的可能，而合同上也會(huì)留有活口，對(duì)于利率調(diào)整都會(huì)規(guī)定期限，如果是銀行在利率執(zhí)行期內(nèi)調(diào)整算銀行違約，但是如果利率執(zhí)行期到期了，銀行再上調(diào)利率，客戶則沒(méi)有道理怪銀行違約了?！?/p>

該律師表示，之前利率七折優(yōu)惠的時(shí)候，也沒(méi)有說(shuō)會(huì)長(zhǎng)期優(yōu)惠，只是有的開(kāi)發(fā)商的銷售人員在銷售房屋的時(shí)候，只強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，沒(méi)有講明優(yōu)惠的期限。這是導(dǎo)致客戶認(rèn)為“上當(dāng)受騙”的主要原因。

“房貸是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，銀行貸款合同也是在法律顧問(wèn)的層層把關(guān)下，用了很多年，在法律方面不存在什么問(wèn)題，關(guān)鍵是客戶辦貸款時(shí)有沒(méi)有詳細(xì)閱讀合同，弄清銀行和客戶的職責(zé)所在。還有就是，客戶將銀行、開(kāi)發(fā)商、銷售等這類人士的關(guān)系沒(méi)有弄清楚。客戶簽訂購(gòu)房合同之后，在辦理貸款時(shí)，跟開(kāi)發(fā)商的銷售人員就沒(méi)有關(guān)系了，銷售說(shuō)得再好，都不管用?！?/p>

另外，關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒(méi)有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒(méi)有這一項(xiàng)，客戶可以隨時(shí)提前還貸，如果有詳細(xì)說(shuō)明，則需要按照合同的規(guī)定，支付相應(yīng)的違約成本。

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