日前，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告曝光。針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問(wèn)題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。其實(shí)，物業(yè)稅開(kāi)征的討論早已開(kāi)始，中共十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說(shuō)法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而在2005年物業(yè)稅又被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，此舉意味著5年之內(nèi)我國(guó)將開(kāi)征這一稅種。而今年全國(guó)兩會(huì)上，又有代表提出了開(kāi)征物業(yè)稅的議案，因此，根據(jù)歷來(lái)調(diào)控政策出臺(tái)的習(xí)慣性路徑，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院此舉可謂是發(fā)出了一個(gè)政策出臺(tái)的初始信號(hào)，這個(gè)信號(hào)無(wú)疑對(duì)目前中國(guó)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)帶來(lái)了一絲涼意。

目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購(gòu)房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。這些稅費(fèi)的計(jì)算不僅復(fù)雜，而且非常分散，征收起來(lái)難度也較大，不僅給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作帶來(lái)了麻煩，還不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康的發(fā)展，并導(dǎo)致了全國(guó)各地特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)虛高；此外，這些稅收都集中在交易環(huán)節(jié)，從稅收制度的設(shè)置上來(lái)看，這是不合理的，制度性因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)走偏方向的因素之一。

所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之取消。其征收主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，在目前如此火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景之下，在我國(guó)絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，并呈現(xiàn)上漲由一線城市向二線、三線城市不斷蔓延的趨勢(shì)下，在房?jī)r(jià)過(guò)高已成為社會(huì)各界反映較強(qiáng)烈的一個(gè)問(wèn)題的環(huán)境下，開(kāi)征物業(yè)稅的提議顯然給這些過(guò)火的現(xiàn)象潑了一瓢冷水。

首先，物業(yè)稅的開(kāi)征，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。另一方面，物業(yè)稅的開(kāi)征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來(lái)講也是不公平的，因此物業(yè)稅通過(guò)增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達(dá)到有效抑制炒房的作用。

其次，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)推出的高檔豪華別墅會(huì)缺乏很多吸引力。同時(shí)，物業(yè)稅主要對(duì)房產(chǎn)的擁有者征收，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)空置面積過(guò)多時(shí)，開(kāi)發(fā)商不但要負(fù)擔(dān)貸款利息，還要負(fù)擔(dān)很重的物業(yè)稅。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這些負(fù)擔(dān)，將采取加大促銷力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對(duì)于炒房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，也必將會(huì)更加慎重。另外，物業(yè)稅開(kāi)征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉?lái)的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購(gòu)買者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要繳納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過(guò)度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無(wú)控制上漲，也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。