□本報記者 費楊生

旺季不旺，“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)銷售旺季再度延續(xù)了去年同期的尷尬。在一系列調(diào)控政策的出臺以及再調(diào)控預(yù)期等多種因素作用下，樓市旺火再度降溫，市場各方對樓市后期走勢的分歧顯著加大。

一線城市樓市平淡

盡管部分城市在“黃金周”假期后略顯市場回暖跡象，但總體而言，今年的“金九銀十”未能恢復(fù)昔日火爆搶房的風(fēng)光，繼續(xù)表現(xiàn)為與去年相似的“成色不足”尷尬。

北京樓市的“金九”已經(jīng)冷清收場，而近兩周市場的回暖似乎透露出“銀十”有望向好的跡象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月8日至今，期房住宅簽約量每天都在300套以上，10月12日更是達(dá)到1101套，創(chuàng)下了今年以來單日成交之最。

搜房網(wǎng)的一位市場分析人士說，在此之前，9月市場是冷清的，十一黃金周市場是慘淡的。數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，京城期房住宅和現(xiàn)房住宅共成交2093套，日均299套，這比今年9月的日均簽約量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。9月，北京期房住宅簽約11730套，日均391套，這比8月的10488套和338套均有小幅增長；但現(xiàn)房交易量較8月大幅下降，9月現(xiàn)房住宅共簽約2361套，比8月少了1280套，降幅達(dá)35.16%。綜合看，9月商品住宅日均簽約量達(dá)470套，比8月微增14套，比去年9月的日均495套降了25套，而去年9月的成交量已比2005年9月低了不少。

與北京樓市初現(xiàn)回暖跡象不同的是，深圳樓市還在冷清中徘徊。9月的深圳新房成交30.24萬平方米，較8月的地量反彈了26%，10月上旬的成交量則繼續(xù)萎縮，10月1-9日新房成交僅1.82萬平方米。部分業(yè)內(nèi)人士分析，在新盤不斷推出的情況下，部分購房者已在高房價面前止步，10月的市場形勢并不樂觀。

上海樓市的熱度在黃金周期間驟然降溫，盡管目前已基本恢復(fù)到節(jié)前水平，但“旺季不旺”的結(jié)局恐難改變。搜房網(wǎng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間的商品住宅成交量為2242套、成交面積為227027平方米；遠(yuǎn)低于假前一周的5578套、626349平方米。而節(jié)后一周（10月8日-14日）的數(shù)據(jù)是5983套、684785平方米。

全方位調(diào)控正在強(qiáng)化

業(yè)內(nèi)專家指出，近期樓市的陣陣“寒意”主要源于“房貸新政”等一系列調(diào)控政策的出臺，這些政策在市場預(yù)期中落地，卻沒有終止預(yù)期，反而又點燃了再調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期。

不少業(yè)內(nèi)人士分析，央行和銀監(jiān)會9月27日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是導(dǎo)致各地樓市在黃金周期間表現(xiàn)慘淡的主要原因。此房貸新政的核心是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和調(diào)整住房消費貸款管理。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說：“打擊投機(jī)者，讓樓市投機(jī)甚至是投資風(fēng)退潮，改變樓市的心理預(yù)期，可以說是此次房貸新政的指向所在?！倍鴱哪壳皹鞘衼砜矗糠滞顿Y者的預(yù)期已經(jīng)改變。部分中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月8日-14日，北京二手房的投資購房比例從先前的16%-18%下降至13%。

值得注意的是，房貸新政對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更嚴(yán)格的管理，進(jìn)一步緊縮“銀根”。有關(guān)部門再次重申，對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行不得向有囤地、囤房行為的開發(fā)商發(fā)放貸款；不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

與此相關(guān)的則是國土資源部嚴(yán)格土地使用證發(fā)放的規(guī)定。國土部在10月9日公布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定，通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權(quán)證。該規(guī)定將于今年11月1日實施。

上海五合智庫投資顧問有限公司的一位專家介紹，開發(fā)商通常是分期支付甚至拖欠土地出讓價款，以少量資金獲得出讓地塊中的小幅地塊使用權(quán)證，以此向銀行抵押貸款并進(jìn)行項目的“閃電”開發(fā)、銷售，回籠資金后再去交納下一地塊的土地出讓價款，如此循環(huán)，從而以有限資金撬動多個項目，并造成囤地和天價地塊現(xiàn)象大肆出現(xiàn)。他說，禁止分期拿證將提高開發(fā)商資金門檻，并一定程度上遏制囤地和天價地塊現(xiàn)象。但這一規(guī)定的落實可能存在一定的難度，相當(dāng)程度上取決于地方政府的態(tài)度。

“銀根”、“地根” 的兩大緊縮讓不少業(yè)內(nèi)專家相信，進(jìn)一步的調(diào)控政策還將出臺，而目前市場對調(diào)控預(yù)期政策關(guān)注度最高的當(dāng)屬物業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶說，在房價持續(xù)上升的過程中，政府必須通過稅制改革壓抑過度投機(jī)活動，要增加炒房者的投機(jī)成本，只有通過房地產(chǎn)稅來限制有錢人買多套住宅。有消息稱，國家稅務(wù)總局等有關(guān)部委正積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作，在模擬試點基礎(chǔ)上，擬明年選部分試點城市進(jìn)行實轉(zhuǎn)。

另一項政策預(yù)期是，對保障性住房體系建設(shè)加強(qiáng)信貸支持。加強(qiáng)對保障性住房的支持力度是本輪調(diào)控的重中之重，相關(guān)信貸政策未在此次房貸新政中同時亮相使得市場充滿預(yù)期。此外，央行加息的預(yù)期一直強(qiáng)烈存在，貨幣緊縮政策無疑將波及資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)。

市場預(yù)測分歧加大

由于前期調(diào)控政策的影響以及近期對強(qiáng)化調(diào)控的預(yù)期，有關(guān)房價上漲趨勢是否將就此扭轉(zhuǎn)的市場分析與判斷明顯分歧加大。

綜合來看，目前在開發(fā)商和購房人中存在兩種不同的判斷。前者認(rèn)為，“金九銀十”的冷清并不是政策調(diào)控立竿見影的效果體現(xiàn)，而是市場供應(yīng)的項目太少和購房時間段的延長。而在宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好、城市化進(jìn)程加快的大背景下，樓市“長?！壁厔萑詫⒊掷m(xù)，未來幾年的市場前景依然樂觀。

與此相對立的觀點則是，調(diào)控已改變或還將改變部分投資者的心理預(yù)期，投機(jī)性和投資性需求被進(jìn)一步遏制以及市場有效供給的增大，將有效緩和供不應(yīng)求的矛盾，進(jìn)而抑制房價過快上漲。而隨著人口結(jié)構(gòu)的變化、房地產(chǎn)調(diào)控體系的日益健全，樓市在未來幾年或?qū)⒚媾R一次調(diào)整。目前，有關(guān)政策效果的顯現(xiàn)還需要一段時間。

據(jù)記者了解，正是由于對市場未來走勢有分歧，因而未能形成“共振”現(xiàn)象。有的開發(fā)商快速放盤，有的則繼續(xù)捂盤；有的購房人仍積極買房，有的則繼續(xù)觀望。誠然，市場究竟往何處走也只能讓時間來檢驗。

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