本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

物業(yè)稅作為打擊炒房的利器，在決策層提出遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之時(shí)，又一次被推到了風(fēng)口浪尖。1月7日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)家稅務(wù)總局一負(fù)責(zé)人處獲悉，目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手?jǐn)M定開(kāi)征物業(yè)稅的可操作方案，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

“決策層釋放物業(yè)稅開(kāi)征的信號(hào)，意味著國(guó)家在房地產(chǎn)稅收政策上開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)還是指向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

高房?jī)r(jià)城市或成實(shí)征試點(diǎn)

2009年下半年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等房地產(chǎn)稅收政策多次做出調(diào)整，業(yè)界評(píng)論認(rèn)為，這是在為未來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅熱身。

1月7日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)家稅務(wù)總局了解到，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案，以目前某個(gè)省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”，綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃，擬定方案將在今年“兩會(huì)”上討論，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

對(duì)此，財(cái)政部財(cái)科所稅收研究室專家告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，本輪國(guó)家財(cái)稅部門釋放推進(jìn)物業(yè)稅開(kāi)征的信號(hào)，主要還是為了配合“國(guó)四條”的要求，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因此，北京、深圳、上海等目前房?jī)r(jià)已經(jīng)超出國(guó)家“房?jī)r(jià)警戒線”的城市將有可能率先對(duì)商業(yè)物業(yè)和高端住宅進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

物業(yè)稅主要指的是不動(dòng)產(chǎn)稅，其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。

據(jù)了解，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

在去年12月底舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，經(jīng)過(guò)6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐，財(cái)稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件，按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

而據(jù)記者從北京市地稅局了解，北京市早在2008年初已經(jīng)向國(guó)家稅務(wù)總局提出了進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)。北京市地稅局一位負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)稅在北京是以“房產(chǎn)稅”的名義進(jìn)行空轉(zhuǎn)，試點(diǎn)工作全部由國(guó)家稅務(wù)總局來(lái)掌控，“但什么時(shí)候可以轉(zhuǎn)為實(shí)征還要聽(tīng)中央安排?！?/p>

四部委商討土地出讓金政策

“開(kāi)征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問(wèn)題?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面?！?/p>

據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開(kāi)發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本制定房?jī)r(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評(píng)價(jià)估值征稅，賈康所長(zhǎng)表示：“二者具有相通性，屬于重復(fù)征收?！?/p>

正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題目前都無(wú)法給出明確合理的實(shí)施方案，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。

如今面對(duì)國(guó)務(wù)院反復(fù)提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊投機(jī)性購(gòu)房”的要求，住建部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委等相關(guān)部委也加緊了對(duì)物業(yè)稅和土地出讓金銜接問(wèn)題的討論，以推進(jìn)物業(yè)稅實(shí)施方案的擬定。

《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，2009年12月期間，住建部多次牽頭組織樓市政策座談會(huì)，與會(huì)者包括財(cái)政、稅收、銀行等各方面的地方官員和相關(guān)專家。

一位參會(huì)的地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，中央目前正在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，可能性比較大的做法是將土地出讓金并入物業(yè)稅分期繳納。這樣，一方面可以解決物業(yè)稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負(fù)擔(dān)；另一方面也可以逐步削減地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，引導(dǎo)房?jī)r(jià)趨于理性。

但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。

對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，中央與地方在這一問(wèn)題上仍存在分歧，因此即使物業(yè)稅進(jìn)入實(shí)征階段，初期土地出讓金預(yù)計(jì)也不會(huì)完全取消，而是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來(lái)尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)費(fèi)改稅。

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