“掃樓”

朱曉告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，建立“房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)”要做的首件工作“是個力氣活兒”——在全市范圍內(nèi)“掃樓”，具體涉及6個城區(qū)、51個街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、412個社區(qū)和16000余幢住宅。為此，恒基評估公司50名員工全體出動，外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產(chǎn)專業(yè)大三學生。

從2007年4月開始，杭州市的各個社區(qū)、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄，社區(qū)居民都感到很奇怪。

“掃樓”工作進行了5個月?；貞浧饋?，朱曉印象最深的，是一次次被小區(qū)保安拒之門外，有些別墅區(qū)里散養(yǎng)的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次，朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息，突然有保安沖過來喊道，“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點，已經(jīng)報警了?！?/p>

《財經(jīng)國家周刊》記者看到，這份對杭州市現(xiàn)有住宅類房產(chǎn)做“摸底”式體檢的調(diào)查表格上，密密麻麻羅列著影響房價的各種因素，如房屋的位置、外部交通、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)和建筑年代等，累積近50項。

朱曉解釋說，表格填完以后，會對范圍內(nèi)每個成交案例所包含的特征因素進行分解，用計算機程序運算，把每個因素對房價的影響程度進行量化；隨后，再把要評稅的房產(chǎn)輸入該模型，征稅的基準價格便自動生成，且與當前市場價格“差距不大”。

“簡單來說，系統(tǒng)的最終目的，就是給不同的住宅片區(qū)定下征稅基準價?！敝鞎詫Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示，此前他曾在杭州市蕭山區(qū)做過此類評稅工作。

朱曉說，當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價，但做法過于簡單，“三兩個樓盤一平均，確定一個基價。”這次卻不同，杭州的批量評稅系統(tǒng)借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”，估價“極盡細致”?！懊看狈孔佣贾辽儆幸粋€基價，多的甚至兩到三個。比如根據(jù)不同樓層、能否看到江景，都會分別給出價格。”

資源共享

2008年4月1日，“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)”正式投入運行。

回顧從競標到投產(chǎn)一年的歷程，卓安軍感慨說，“最難的就是協(xié)調(diào)”。他認為，“杭州市之所以能做成這件事，也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破?！?/p>

據(jù)卓安軍介紹，杭州市非常重視政府各部門的信息化建設(shè)。從2001年開始，政府每年投入1.5億元用于信息化建設(shè)。目前，杭州市規(guī)劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統(tǒng)平臺開發(fā)的綜合信息軟件。在此基礎(chǔ)上，由財政部門牽頭，建立了信息共享協(xié)作機制，為推動計稅價格評估管理系統(tǒng)的建設(shè)提供了良好的外部支持。

“房地產(chǎn)稅收一體化管理，關(guān)鍵是信息的一體化。”卓安軍說，緊密的部門協(xié)作關(guān)系，是推動房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)進步的保障。

卓安軍告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，目前杭州市的批量評稅系統(tǒng)基本對全市的存量房屋已實現(xiàn)了全覆蓋，接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新，這部分大概占總體數(shù)據(jù)庫的5%左右。此外，卓安軍還在著手建立商業(yè)地產(chǎn)、廠房和倉庫的數(shù)據(jù)庫。

“開征物業(yè)稅，全國性的房屋普查肯定要進行一次。不知道有多少套房子，怎么開征物業(yè)稅？”卓安軍用反問回答了記者的問題。

在恒基評估公司總估價師朱曉看來，當前10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省區(qū)市進展好壞，與“是否有專業(yè)評估師參與”相關(guān)。“輿論都說物業(yè)稅開征有很多技術(shù)困難，如果僅是稅務人員自己來做，可能會走很多彎路。但在專業(yè)評估師來看，這些工作都很簡單，不過是家常便飯?！?

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