從年初開始，上海的商業(yè)物業(yè)市場就不斷爆出海外基金收購的轟動性案例：花旗銀行一次收購市值約８億元的陸家嘴部分寫字樓物業(yè)；澳洲麥格里集團(tuán)旗下ＭＧＰＡ收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額約８億元；而諸如摩根士丹利、萊曼兄弟之類的機(jī)構(gòu)，也在暗中部署戰(zhàn)略。

２００４年，宏觀緊縮政策及“土地新政”突然“襲擊”中國房地產(chǎn)業(yè)，但是對于已經(jīng)“試水”中國兩三年的海外房地產(chǎn)基金來說，這次政策調(diào)整卻給了他們“意外的好運(yùn)氣”。而人民幣的升值預(yù)期、房地產(chǎn)市場相關(guān)政策進(jìn)一步放開等因素的刺激，也使包括游資在內(nèi)的各種外資正以百川入海之勢匯入上海的房地產(chǎn)市場。

本來就在政策、需求和炒作等因素下痛苦輾轉(zhuǎn)的上海房地產(chǎn)市場，如今又被強(qiáng)勢嵌入一個外資因素，它到底將何去何從？

宏觀調(diào)控未阻外資投資步伐

從２００４年下半年開始，來自歐美、東南亞和中國香港等地的海外地產(chǎn)基金，如荷蘭國際房地產(chǎn)、摩根士丹利、澳大利亞麥格理銀行等在上海房地產(chǎn)市場動作頻頻，一改以往小心翼翼的投資方式，逐步加快了資本運(yùn)營。

有數(shù)字顯示，今年前３個月外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購金額，已超過去年全年的總額。一項調(diào)查表明，盡管只有８％的被調(diào)查機(jī)構(gòu)投資者在上海有項目，但幾乎逾９０％的被訪者都表示了在上海的投資興趣。與此同時，上海的商業(yè)物業(yè)成為他們今年最想收購的產(chǎn)品種類。上海零售市場在亞洲投資者吸引力排行榜中名列第五。

國際知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的相關(guān)調(diào)查則顯示，盡管從去年上半年持續(xù)至今的宏觀調(diào)控有加強(qiáng)之勢，但機(jī)構(gòu)投資者對中國房地產(chǎn)市場的信心絲毫未損。對于被業(yè)內(nèi)認(rèn)為對房地產(chǎn)市場投資信心威脅最大的央行加息，８３％的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為無影響。相反，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，被國際投資者普遍認(rèn)為將穩(wěn)定市場和提高市場透明度，并稱這種政策調(diào)整不會影響正在進(jìn)行的投資計劃。

一位主要從事房地產(chǎn)投資的外資銀行經(jīng)理分析，中國的房地產(chǎn)正處于一個“提升期”，并沒有到達(dá)頂部，當(dāng)前國內(nèi)銀行系統(tǒng)對于貸款政策的緊縮，實(shí)際上是在減少市場風(fēng)險，客觀上為實(shí)力雄厚的外資創(chuàng)造了機(jī)會。除非是惡意炒家，在外資看來，通過財稅、貸款調(diào)控房地產(chǎn)市場是再正常不過的做法，是有益于市場健康的，是可以接受的。對于中國地產(chǎn)宏觀趨好的判斷是外資不撤反進(jìn)的一個重要原因。

上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)公司董事長屠海鳴對海外房地產(chǎn)基金的介入分析說，炒房并不是上海房地產(chǎn)價格高企的全部原因，還應(yīng)考慮到國外基金進(jìn)入等因素。雖然目前國外基金進(jìn)入上海的量并不是很大，但是據(jù)預(yù)測在兩三年之內(nèi)，其資金量將達(dá)到２０億至３０億美元，而從改革開放至今進(jìn)入上海的全部外資只有１００億美元左右。這些基金正以種種方式，諸如與中資公司合作或是參與政府的舊城改造等方式來進(jìn)入內(nèi)地市場，事實(shí)上，對于各類境外或外地人士來說，上海整體依然散發(fā)著強(qiáng)烈的吸引力。

與此同時，人民幣升值的前景也確實(shí)為外資看好。雖然官方匯率還沒有大的變化，但是在美國，地下市場人民幣兌美元的匯率已經(jīng)上升了５％左右。因此，即使投資才剛剛簽約，就可以視作已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了５％的回報，這個誘惑力可不小。而在美國和歐洲，其ＧＤＰ的年增長不過２％－３％，中國卻達(dá)到了８％－９％，再加上人民幣的增值空間，這些因素都足以讓那些整日為出路發(fā)愁的美歐資金動心。