我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，許多國家對住房預(yù)售款項，沒有哪一個國家法律或制度會在預(yù)售時讓購買者一次付清并交給房地產(chǎn)開發(fā)商的?；蚴琴徺I者預(yù)付10%-20%保證金，其余的款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但由第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預(yù)付，其款項都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。

但是，就目前中國的情況來看，一方面是說住房預(yù)售制度是國際先進東西要引進，但另一方面則僅是引進一部分有利房地產(chǎn)開發(fā)商的部分。比如開發(fā)商做了預(yù)售，其款項就全部進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做，不僅不符合國際慣例，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。也正因為這點，房地產(chǎn)市場的消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。

這次的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實行專戶管理。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款等，而且也降低了住房預(yù)售中消費者及銀行的風(fēng)險。

可以說，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，住房預(yù)售款專戶管理看上去制度改進動作不大，但是卻把到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命門。因為，通過住房預(yù)售制度不僅降低了進入房地產(chǎn)市場準入標(biāo)準，讓一些僅是持有土地的人或企業(yè)輕易進入房地產(chǎn)，因為資金的問題完全可以通過住房預(yù)售制度來解決。同時，通過住房預(yù)售制度也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)迅速擴張。比如，目前國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅僅是將預(yù)售款用于后期建設(shè)，而是拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商對改革住房預(yù)售款制度反映十分強烈的原因所在。如果采取住房預(yù)售款專戶管理，這就使得一個項目的款項歸一個項目，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅可能性，也易于把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利率水平暴露在第三者的監(jiān)督之下。

可以說，住房預(yù)售款的專戶管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大影響，因為部分對預(yù)售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預(yù)示著中央政府落實對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的開始。盡管幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的新政策不斷，但要看到政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具及手段仍然很多。

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