我們現(xiàn)在保障性住房已經(jīng)非常嚴肅地提到議事日程，這跟過去的房地產(chǎn)調(diào)控不一樣，如果房地產(chǎn)市場建設按照計劃推進的話，那跟商品房市場一樣，也拉動產(chǎn)業(yè)鏈，也拉動經(jīng)濟增長。如果我們把這塊政策真正落實的話，那所謂房地產(chǎn)市場調(diào)控，所帶來的對產(chǎn)業(yè)鏈的影響，保障性住房同樣可以拉動。大家的思路好像不是很清晰，覺得只有商品房才能拉動經(jīng)濟，保障性住房不能拉動經(jīng)濟，顯然不是這樣。

當然要注意一下，保障性住房分很多層次和結(jié)構(gòu)，那我們不細究。整個房地產(chǎn)市場非常大，不僅僅是拉動經(jīng)濟今年、明年，甚至五年、十年以后的經(jīng)濟增長都會有貢獻。我們簡單算了一下，屬于保障性住房，真正的所謂剛性需求，大家要注意，最近報紙上老在說，這個地方房地產(chǎn)成交量很多，那個地方價格還在上漲，因為剛性需求，我覺得這是非常似是而非的，什么叫剛性？剛性就是沒有彈性，從經(jīng)濟學意義來說，你價格不管怎么變化，需求不會產(chǎn)生很大的變化。這種需求只能是居住性需求，不管價格漲得多高，不管我買得起買不起，這是不會變的，這是我需要的，不管租房子還是買房子，我總得有居住需求吧，這是剛性。哪怕你有一套房子，你改善性住房，嚴格來說這也不是剛性需求。一套房子不管租也好還是買也好，這種剛性需求有多大呢？已經(jīng)進城的農(nóng)民工1.5億到2億，每年幾百萬的大學生畢業(yè)，再一類人就是城鎮(zhèn)化，大概到2015年城市人口要大于農(nóng)村人口，那就意味著還有兩個億的農(nóng)民變成居民，這些都是要安居樂業(yè)的，要安居樂業(yè)就有居住性的問題。這個市場非常大，當然不是你馬上能夠完成的，所以才會有五年十年的拉動。但是現(xiàn)在要把預期建起來，每年要提供多少，每年要完成多少，這樣給買房子的人或者租房子的人有一個預期。

房地產(chǎn)市場會不會崩盤呢？會不會拉動經(jīng)濟二次探底呢？至少從這個意義來說，我覺得沒有太大的擔心?；蛘咦罱f有反彈，對于這個問題我的看法是這樣的，去看美國房地產(chǎn)，它的調(diào)整過程你可以注意到，它是2004年年中開始提升利率，從2004年到2006年經(jīng)過了七個季度，時間很長，我提了2.5個利率，我房地產(chǎn)市場就調(diào)整了嗎？它也有一個承受的能力，加到一定程度，就撐不住了。所以有人說，房地產(chǎn)市場泡沫都是政府戳破的，因為你連續(xù)加息，最后就變成一根稻草。政府覺得風險太大，一定要出手，就變成最后一根稻草。日本也是一樣，日本從2.5%的利率開始一直調(diào)到6.5%的時候，房地產(chǎn)泡沫開始破裂。中國市場可能也是這樣。我覺得要有一個過程，這個時間有多長呢，要跟房地產(chǎn)商的實力有關，他能夠博弈多久，大的房地產(chǎn)企業(yè)錢還是蠻多的。

還有另外一個觀點，我認為房地產(chǎn)價格是不是大幅下跌，其實不是最重要的，特別是現(xiàn)在，如果一些人拿自己的錢真金白銀去買這個房子，把價格托起來，我覺得不用擔心，他自己有錢，你為什么不讓他買呢？你不讓他買，他就炒大蒜、炒綠豆，如果真有這么多錢，你不用管他，只要他不拿銀行的錢。拿銀行的錢既不公平，也有非常大的風險。為什么銀行信貸管那么緊呢，說實在的，有人說，我們房地產(chǎn)就是一線房價很高，其他房價不是很高，這是一個相對概念，相對那個地方的收入可能漲得比你還多。這個觀念錯在什么地方呢？你要看曼谷，當時也是房地產(chǎn)引起來的，當時的泡沫就是曼谷，不是全國性的。日本當時房地產(chǎn)泡沫三大城市圈，東京、大阪、京都漲了300%。美國次級債危機重災區(qū)是加州和加州周圍，都不是全國性的。為什么發(fā)生那么大的危機呢？最重要的就是銀行出了問題，銀行一出問題就是一個系統(tǒng)風險，所以當時曼谷，借款回不來，一天關了58家銀行，一下泡沫破裂。美國，華爾街整個癱瘓，華爾街一癱瘓，沒有任何銀行活動，經(jīng)濟當然全面走向衰退。所以這是銀行的問題，銀行是個系統(tǒng)風險。他拿自己的錢去買這沒有關系，不會引起系統(tǒng)風險，但如果是銀行的錢，那就不行。

我為什么說價格下不下調(diào)沒有關系呢，因為你那些剛性需求，你就是下調(diào)10%、20%、30%，我剛才說的剛性需求跟它有關系嗎？買得起嗎？仍然買不起。這次宏觀調(diào)控我希望是這樣，把房地產(chǎn)市場整個結(jié)構(gòu)理順，房地產(chǎn)是以居住性為主，應該把剛性需求解決，居者有其居，這個要政府出面，當然要聯(lián)合社會資本一起來做，把這個東西做好，那就穩(wěn)定了。至于商品房，有錢自己去買，除了把這個結(jié)構(gòu)理順以外，還要把制度完善起來。大家老在說，房地產(chǎn)稅的問題，我個人認為房地產(chǎn)稅遲早要出來，從制度完善的角度也要出來，不應該是調(diào)控的工具。全世界哪個國家的房地產(chǎn)市場不是在各個環(huán)節(jié)收稅的，我們過去沒有，說明我們制度不完善，或者有一些錯誤的東西，把這個東西弄得非常不清楚。從制度的完善，房地產(chǎn)市場的秩序來說，一定要出來，不出來就是制度不完善的表現(xiàn)。它不應該是一個調(diào)控的工具，至于今年會不會出來，那我不知道，但遲早會出來。這些思想要非常清楚。

現(xiàn)在大家老問一句話，房價會不會漲或者房價會不會跌？房價從長期來說，一定會漲，這是一個規(guī)律，因為經(jīng)濟在增長，經(jīng)濟增長，收入就會增長。但是這個話的背景是房價上漲要跟收入上漲匹配，不能高過太多，如果高過太多，就會出現(xiàn)泡沫。短期內(nèi)如果漲得太高，那價格就跟價值離得很遠，當然會出現(xiàn)泡沫，風險就會很高?，F(xiàn)在大家問的是什么呢？問房價會不會漲，他問明天會不會漲，或者下個月會不會漲，或者說近期會不會漲，那就沒法回答了，特別是調(diào)控的時候，我們只能從規(guī)律來說。去年的情況是非常態(tài)的，我沒有任何歷史數(shù)據(jù)告訴你說，今年房地產(chǎn)市場永遠不會像去年那樣漲，這個沒法回答你。說對了，是瞎貓碰著死老鼠，說錯了，十次有九次都是錯的，這個沒有太大的道理。我并不認為價格調(diào)整是非常重要的東西，但要理順秩序，建立正確的調(diào)控制度，完善這些東西，特別是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，這個非常重要。從長期來說，房價一定會漲，但不應該高過收入增長。

第三個問題宏觀政策會不會有大的方向性的改變。動態(tài)微調(diào)，這是央行的術語，宏觀政策要有靈活性，這就是根據(jù)政策不斷微調(diào)。今年宏觀政策有三大目標，保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、管理通脹預期。溫總理最近在夏季達沃斯論壇上說了，中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，這個目標到現(xiàn)在為止，是10.3%的增長。這是中國經(jīng)濟潛在增長率，不要推動過高的增長，這會出問題的。

另外就是調(diào)結(jié)構(gòu)，溫總理講了，初顯成效。剛才隆先生講，任重道遠，實際還有很多工作要做。最近統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，產(chǎn)能過剩的產(chǎn)品都在負增長，有一些成效，但任重道遠。

通脹預期管理，年初的時候非常高，現(xiàn)在有一些比較正確的認識，所以通脹預期管理，特別是流動性的管理，通脹預期比較低，相對年初來說，地方政府風險、融資平臺風險相對也是比較低的風險?，F(xiàn)在經(jīng)濟是比較平穩(wěn)的增長態(tài)勢，前面的數(shù)據(jù)也顯示了有所放緩，而且在趨穩(wěn)。

財政政策還是既定方針，主要是支持民生。貨幣政策主要是適度寬松、在邊際上進行動態(tài)微調(diào)，我們認為既不是寬松，也不是緊縮，適度寬松就是最合適的表述。加息這是大家關心的問題，我們認為近期，比方說第三季度，還有一個多月，我們認為加息概率不是太大，理由第一，經(jīng)濟沒有過熱，經(jīng)濟過熱就是總需求上升，這時候應該把資金成本降下來，遏制過熱?，F(xiàn)在顯然不是，平穩(wěn)增長，放緩，在趨穩(wěn)，這是基本點，從需求角度，它沒有過熱的表現(xiàn)。另外通貨膨脹上漲，原因是翹尾因素和糧食價格，糧食價格是因為自然災害影響。利率調(diào)整對糧食價格的翹尾影響有作用嗎？一定要有針對性，我們要弄清楚，作用不是很明顯，你提它干什么呢？會帶來別的影響。工資和價格至少在年內(nèi)屬于一次性上漲，不會產(chǎn)生循環(huán)的螺旋型的上漲，不是說用利率調(diào)整它有什么直接的意義。再有一個說法，如果保持低利率，房地產(chǎn)泡沫，就會把房價推到天上去。美國2001年因為低利率，把房價推上去，升值，出口受到很大的影響，把房價推上去。但是在中國不是這樣。如果要調(diào)利率的話，現(xiàn)在還有折扣，你把利率先還回去，還有一個上浮的空間，如果銀行把這個做到位，我當時算過，在幾個月前算過，要加8到10次，0.27的加息，才會把房地產(chǎn)利率的折扣抵回去。你現(xiàn)在刻意從外部加息，剛才我們描述了美國和日本的情況，加加加，不是加一次，那可能加速房地產(chǎn)泡沫的破滅，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

說實在的，如果是炒作房地產(chǎn)的話，根本不在意你的利率，因為根本不打算按照你的利率還你。他打算我借錢放大資金，價格往上漲，賣完以后，連本帶利還給你，自己就賺錢了。這種情況下，利率成本不構(gòu)成威脅、壓力。一定要分析清楚，把這個想清楚，否則你忙完了以后，不起作用，還帶來負面的效應，弊大于利。

還有升值，升值壓力很大。美國國會開始施加壓力，讓你加息，跟周邊利率拉開差距，對我們通脹管理非常不利。在這種情況下，加息會有這樣一些負面的影響。

另外大家老說負利率的問題，你要看清楚中國的情況，負利率對中國老百姓消費有影響嗎？包括美國，包括中國，在很多時候是負利率。負利率確實是加息的理由之一，但不是全部的理由。我們剛才說了那么多理由，它是宏觀政策方方面面的影響，有的地方是有利的，有的地方是有弊的，所以要權衡。利大于弊就加。

我們分析至少在第三季度加息概率不是太大。我們開玩笑，經(jīng)濟學家想的都是總理想的事情，但總理想的并不僅僅是經(jīng)濟學家想的事情。從經(jīng)濟學的角度我們認為加息的概率不是太大。我們剛剛說的因素，雖然影響不是很大，但是一定要注意流動性，流動性沒管好，那這些事情都會成為導火線，就像上次豬肉價格上漲一樣。如果沒有熱錢進來創(chuàng)造的流動性，那我們也可以按照上面說的方法，控制住豬肉價格。但因為有了流動性，就像放了一把火一樣，豬肉價格瘋漲。所謂央行要提前調(diào)控，最重要就是調(diào)控流動性。

政策也有一些新的動向，比如最近新的項目啟動，這是穩(wěn)定經(jīng)濟增長的傾向，深圳、珠海的項目，還有其他一些項目，明顯有一些調(diào)整，結(jié)構(gòu)調(diào)整還是會加大力度。這是我們說的政策。大的方向應該不會變化，但是我們不排除里面有一些調(diào)整，特別是最近19.2的M2，是不是央行主動投放，還是因為被動其他原因的影響，這跟政策是否轉(zhuǎn)向有著密切的關系，我們要密切關注。

今年能不能實現(xiàn)經(jīng)濟增長，從投資消費、進出口來算一下，去年新增貸款增長27%，實際可用貸款支持了32%的固定資產(chǎn)投資，拉動經(jīng)濟增長八個百分點。今年新增貸款23%、24%，完全可以支持25%以上的投資增速，拉動經(jīng)濟增長六個百分點。內(nèi)需十個百分點，進出口形勢不管怎么樣，但是比去年好，這是事實。我們判斷，去年順差增長拉動GDP是負的三點幾，今年至少從負轉(zhuǎn)正，會有0.5的貢獻，這個商務部也是認可的。我們基本判斷，今年增長大概在10%這樣的水平上，這是可以預期的，通貨膨脹3%-4%，是可控的。我們的結(jié)論就是，中國經(jīng)濟今年完全可以實現(xiàn)平穩(wěn)增長。謝謝大家。

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