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2008年09月27日 14:24鳳凰財經(jīng)【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

鳳凰衛(wèi)視9月26日《金石財經(jīng)》播出節(jié)目“謝國忠:樓市問題不在信心而是老百姓仍買不起”，以下是文字內(nèi)容：

曾瀞漪：在今天的節(jié)目當(dāng)中，我們特別請到了的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，來談?wù)勀壳笆袌錾戏浅ｊP(guān)注的兩大問題。第一個問題就是美國攜手全國救金融市場，而中國到底要怎么樣幫助，又可以實質(zhì)的獲益，不會有損失，還有就是目前在打折風(fēng)潮之下的中國房地產(chǎn)市場情況到底如何？

Andy，你好。

謝國忠：你好，瀞漪。

中國樓市存在危機(jī)危機(jī)存在何處？

曾瀞漪：我們首先來談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)市場，我知道你認(rèn)為現(xiàn)在的中國樓市確實是有危機(jī)的，危機(jī)存在什么地方？

過去樓市有泡沫有熱錢有投機(jī)需求

謝國忠：過去是有泡沫，主要的問題最近幾年我們有熱錢，有投資需求，所以這幾年的銷售都是比較高速上升，價格也是大幅度上升。

熱錢退樓市供應(yīng)量大但需求低應(yīng)降價

謝國忠：那很多開發(fā)商把這個趨勢認(rèn)為可持續(xù)的，就造成更多的房子等待的更高的價位，結(jié)果是熱錢退潮了，投資需求沒有了，所以你現(xiàn)在你看到的需求在今天價位是很低的，所以你今天這么高的一個供應(yīng)量的要需求出去的話是要價格比較低的，這樣需求才能上來，這是市場一個調(diào)整的過程。

樓市必經(jīng)歷調(diào)整過程達(dá)到新平衡

謝國忠：所以我覺得這個調(diào)整是很難避免的，不然的話，你持有這些空房子做存貨，一直存在。如果你存在那里，銀行也被卷入了，你資金轉(zhuǎn)不過來，我覺得最終這是一個不理智的做法，在市場調(diào)整的時候，你必須達(dá)到一個新的平衡點。

政府是否應(yīng)該放松信貸救樓市？

曾瀞漪：有人說現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的政策很嚴(yán)厲，這是因為在去年以前房地產(chǎn)價格很高，所制定的政策。但現(xiàn)在情況已經(jīng)不一樣了，甚至是相反了，有人呼吁，包括一些房地產(chǎn)企業(yè)家，還有相關(guān)的協(xié)會都說現(xiàn)在政府應(yīng)該稍微對房地產(chǎn)企業(yè)政策稍微放寬一些，比如應(yīng)該松綁一些，你覺得這樣的建議的看法？

過去政府貸款緊其實救了地產(chǎn)商

謝國忠：過去政府對房地產(chǎn)貸款比較緊其實是救了他們，因為如果去年貸給他們很多錢，他們肯定到外面去買好多地，今天可能就都破產(chǎn)了，因為地價下降了，所以等于救了他們。

地產(chǎn)商或資不抵債銀行信貸風(fēng)險增

謝國忠：所以這個過去的事和今天的不一樣，今天他說是房地產(chǎn)開發(fā)商說房子賣不出去，還在那邊造房子，所以資金轉(zhuǎn)不過來，又要銀行貸款給他們，這個問題就是錢轉(zhuǎn)不過來。

這個問題從銀行的角度來看，今天你不買房子，不賣房子，如果你真的賣的話，房價應(yīng)該是比現(xiàn)在要低好多，那你很可能這個公司不抵債的，那我銀行為什么要貸你錢呢？貸你錢的話，銀行不就變壞賬了，所以這個問題現(xiàn)在已經(jīng)不是政策的問題，而是一個對銀行信貸風(fēng)險的問題了。

若放松房地產(chǎn)信貸政府需擔(dān)保銀行

謝國忠：如果政府需要銀行貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，就是幫他維持的話，那政府就要擔(dān)保銀行，不能讓銀行承擔(dān)這個風(fēng)險，就這種做法，我覺得是不明智的。

地產(chǎn)商須降價樓價應(yīng)到家庭收入10倍內(nèi)

謝國忠：有了房子你不賣，然后里這邊資金又轉(zhuǎn)不過來，這個在市場經(jīng)濟(jì)里面這是非常不理智的做法，最終你還是降價。因為過去的高價位是有投資需求引起來，并不是正常反映家庭的收入，現(xiàn)在我們的房價是15倍到20倍的家庭收入的話，是不可維持的，除非你是量很小，你能維持的，現(xiàn)在我們量那么大是不可能維持的。所以要回到一個比較合理的水平，10倍或者以下，大家都盈利，地方政府也有盈利，開發(fā)商也有盈利，讓老百姓買得起，這個市場就活起來了。

樓市問題不在信心而是老百姓仍買不起

謝國忠：所以我覺得，很多開發(fā)商認(rèn)為房價的問題是一個信心的問題，老百姓有信心他就來買了，這個不是那么回事，是老百姓沒錢買不起的問題。

所以我覺得，如果你把這個問題搞錯了的話，你把國家的經(jīng)濟(jì)害了，你把銀行的錢都倒出來，全部變成空房子，然后守在那邊，等中國老百姓來高價來買你的房子，他們永遠(yuǎn)也不來，那銀行以后全拖市了，所以我覺得不應(yīng)該這樣做。

 

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地產(chǎn)上倒閉與負(fù)資產(chǎn)或影響經(jīng)濟(jì)看法？

曾瀞漪：但有人說現(xiàn)在的打折風(fēng)潮一到二，二到四，成本的上來可能會使得更多的房地產(chǎn)商倒閉之后，可能會影響實體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在買不起房子的人本來就買不起可能也很多，這種說法就是說你現(xiàn)在不斷的降價，會使得那些已經(jīng)買到房子的人，他可能會變成負(fù)資產(chǎn)，這會影響到實體經(jīng)濟(jì)的？

過去樓市不健康實體經(jīng)濟(jì)今必受影響

謝國忠：影響到實體經(jīng)濟(jì)沒辦法，有很多人覺得就是今天頭疼，趕快就把它去掉，因為昨天喝酒喝的很多，你今天頭疼是沒發(fā)改的，你說對經(jīng)濟(jì)影響了，你不能干了，你昨天干了那麼多事，今天對經(jīng)濟(jì)怎么可能沒有影響呢？這是不現(xiàn)實的，這是第一點。

凡樓市調(diào)整都是“越降越不買”直到樓市合理

謝國忠：那第二就是說如果打折的話，看到下降就更不買房子，這是沒辦法的，全世界房地產(chǎn)調(diào)整都是這樣的。你調(diào)到比合理的水平更低，然后引起老百姓覺得便宜了，才能買了，全世界每次房地產(chǎn)調(diào)整都是這樣的，所以這是不可能避免的。

部分人負(fù)資產(chǎn)難免政府為其救市不現(xiàn)實

謝國忠：如果你說會影響到先買房子的人會痛，那你有什么辦法呢？48元買中石油多的是，今天你說怎么辦？為了他你要中國政府把財政的錢拿出來，把中石油撐到48塊去，就是這樣的邏輯，我覺得不現(xiàn)實的。沒人想吃苦，每個人都想發(fā)財，但核心問題是沒有免費的午餐。

過去不當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為必然影響今日經(jīng)濟(jì)

謝國忠：今天對經(jīng)濟(jì)有影響，是因為昨天我們搞了很多泡沫的事情，不該做的事情，今天對經(jīng)濟(jì)有影響是沒辦法的。

您認(rèn)為目前政策救市是否不可行？

曾瀞漪：所以我們?nèi)绻诜康禺a(chǎn)的未來有一個簡單的結(jié)論的話，也就是說現(xiàn)在大家講政策救市，你覺得根本不是方法？

救市應(yīng)是“有人來買房”須讓老百姓有錢買

謝國忠：問題是救市是救什么呢？救市是一個非?；\統(tǒng)的概念，救市最終的是要有人來買才行，現(xiàn)在老百姓沒錢買，所以如果是中國政府今天要把中石油、中國移動的股票賣了，然后把這個錢分給中國老百姓，讓老百姓去買房子，這叫救市。

若貸款開發(fā)商拖延生存不能解決問題

謝國忠：不然的話你是說要貸款給開發(fā)商，你多維持幾天，這不叫救市，這個是害人不利己的事情，因為你只不過是讓開發(fā)商再拖延幾天，最終的結(jié)局是一回事。

怎樣使樓價調(diào)整至老百姓地產(chǎn)商均接受？

曾瀞漪：有沒有一個比較好的方法，比如說現(xiàn)在老百姓可能有足夠的錢，又或者是買的起房子了，一個是這樣子往上的水平，一個是房地產(chǎn)商在房價方面有一個相應(yīng)的水平，兩個可以對接的上，那是個什么樣的情況？

政府應(yīng)免買方者按揭稅甚至還本稅

謝國忠：一個就是說中國買房子的話，一半的錢都是跑到政府口袋里面去了，或者更多。所以這樣就是說，政府在稅收，包括各方面的話可以調(diào)整一下，承擔(dān)一些負(fù)擔(dān)。買房子的那邊政府可以讓他按揭可以免稅，因為中國的收入所得稅是比較高的，就是不光是利息，你像美國的利息支付是免稅的，中國以后連還本也免稅。就是上海05年出過這樣的政策，這樣的話老百姓購買力也上升了，房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利也下降，這樣幾方面的政策確實是可以把市場搞活一點。

搞活樓市不在支撐地產(chǎn)商而應(yīng)提升需求

謝國忠：但搞活的核心不是說要房產(chǎn)開發(fā)商要有支撐的能力，有挺的能力，因為有這個想法的話，你國家經(jīng)濟(jì)以后后果更嚴(yán)重，一定要想到怎么把需求給弄上來，價格低也引起需求上升。

樓價降低與按揭免稅均能提振樓市需求

謝國忠：然后按揭的免稅也使需求上來，各方面我們調(diào)整一下，確實使房地產(chǎn)市場的問題危機(jī)可以避免的。

曾瀞漪：各方面都要調(diào)整。

謝國忠：對。

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