八、利潤大廈如何砌成？

2005年底國家統(tǒng)計局發(fā)布的經(jīng)濟普查第三號公報顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤超1200億元。

“利潤大廈”如何砌成？“四兩撥千斤”是開發(fā)商的慣用生財手段，用一兩千萬元的資金，開發(fā)1億元的項目，比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評論，在中國，開發(fā)商是使用“高杠桿”做買賣的，80%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，自有資金只有20%。

房地產(chǎn)商徐揚（應(yīng)被訪者要求用化名），2003年底與朋友合股開發(fā)西南某城市樓盤。樓盤并沒有建在市區(qū)繁華路段，制定的均價為2600元，看上去價格并不算高。那么他的樓盤能獲利多少呢？

2005年8月，他告訴記者，目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，每平方米也就掙個600元。

600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元，當(dāng)然發(fā)不了財，但我們的樓盤是36萬平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快兩個億啊！”他向記者獨家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

項目開發(fā)用地：180畝（12萬平方米）具備以下條件：

1、地價：80萬元/畝。

2、技術(shù)指標(biāo)：樓盤類型為小高層電梯公寓（12層）；容積率為3；綠化率為36%，建筑密度35%。

3、策劃公司全程代理，代理費及廣告費為總銷售額的4%。

4、設(shè)計費15元/平方米（按總建筑面積計）。

5、土建造價1300元/平方米，園林綠化硬化造價80元/平方米，市場銷售均價2600元/平方米。

6、幾項主要稅收：土地增值稅按銷售額1。5%；營業(yè)稅按銷售額5%；契稅按總地價3%；企業(yè)所得稅按銷售額2%（此項我們樓盤免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策）。

開發(fā)商提供的成本測算如下———

一、項目總建筑面積：180畝（12萬平方米）×3（容積率）=36萬平方米；綠化面積：180畝（12萬平方米）×36%=4。32萬平方米；硬化道路：180畝（12萬平方米）×29%=3。48萬平方米。

二、銷售總額：36萬平方米×2600元/平方米=9。36億元。

三、180畝土地成本：180畝×80萬/畝=1。44億元。

四、工程土建總造價：36萬平方米×1300元/平方米=4。68億元。

此處數(shù)據(jù)為土建總造價，實際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

五、各種配套費用如下———

設(shè)計費：36萬平方米×15元/平方米=540萬元；園林道路：綠化4。32萬平方米×80元/平方米=345萬元；硬化道路：3。48萬平方米×80元/平方米=278萬元；水電及三通一平、報建等費用約2500萬元；三通一平費用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

六、營銷策劃及廣告投入：9。36億元×4%=3700萬元。

七、需交的主要稅：增值稅9。36億元×1。5%=1404萬元；營業(yè)稅9。36億元×5%=4680萬元；契稅1。44億元（總地價）×3%=432萬元；還有一些小的稅費和公司日常開支，沒有計入。

八：項目總投入：約7。4億元。

九：利潤（粗算）：9。36億元-7。4億元=1。9億元。

理論利潤率：1。9億÷7．4億=25%。