中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)［2007］359號）已于9月27日正式發(fā)布了。

鑒于美國次級按揭危機(jī)震動(dòng)世界金融市場，在主要金融機(jī)構(gòu)（包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行）對房地產(chǎn)業(yè)貸款已占人民幣中長期貸款的15.1%（中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》）的背景下，此舉對遏制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資者的過度投機(jī)傾向、抑制房地產(chǎn)信貸市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)自有其積極意義。

但在資本市場火爆、房地產(chǎn)又是其中最火爆板塊之一的今天，要調(diào)控房地產(chǎn)市場還必須對資本市場給予更多關(guān)注。

必須盯緊融資渠道

無疑，在房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)資本高度密集行業(yè)，要遏制其過熱和過度投機(jī)傾向，就必須從融資渠道下手，而調(diào)控的效力又取決于能否有效擊中房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最主要的融資渠道。房地產(chǎn)融資渠道依其性質(zhì)可劃分為債務(wù)融資和股權(quán)融資，依據(jù)其是否經(jīng)過金融中介可以劃分為直接融資和間接融資，依據(jù)融資方向可以劃分為買方融資（即購房者的預(yù)付款和按揭）和賣方融資（包括房地產(chǎn)開發(fā)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資）。

自從問世至今，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資渠道的主要特點(diǎn)是債務(wù)融資為主、間接融資為輔，以至于高負(fù)債率成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特點(diǎn)。根據(jù)中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2005年8月5日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上；在房地產(chǎn)市場多年獨(dú)領(lǐng)中國內(nèi)地之風(fēng)騷的北京，2000年～2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率竟然高達(dá)81.2%。由于自有資本嚴(yán)重不足，多年來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度依賴各類銀行融資。

然而，在2004年前后政府加大力度緊縮信貸以抑制房地產(chǎn)投資過熱，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張局面。在中國股市新一輪牛市啟動(dòng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必然更多地轉(zhuǎn)向股權(quán)融資；房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲又使得房地產(chǎn)公司成為資本市場的寵兒。

根據(jù)已經(jīng)公布的上市公司中報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有38家A股和在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過增發(fā)等手段融資逾1100億元。與此相對應(yīng)的是，上半年滬深兩市共有106家公司完成股市融資（其中45家公司完成新股首次發(fā)行），籌資總額1879.57億元。而證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)2007年9月29日舉行的2007年第143次會(huì)議又審核通過了名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司和億城集團(tuán)股份有限公司的增發(fā)申請。

與此同時(shí)，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中的地位出現(xiàn)下降。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618 億元，同比增長27.8%，比去年同期下降1.3 個(gè)百分點(diǎn)；其中自籌資金和其他資金合計(jì)占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；國內(nèi)貸款占比22.1%，增長25.9%，增幅比去年同期下降30.5 個(gè)百分點(diǎn)（中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》）。

在房地產(chǎn)市場的買方，在擁有股市這條快速套現(xiàn)渠道的情況下，投資者有能力、也有意愿承受更高的房地產(chǎn)收購價(jià)格；在房地產(chǎn)市場的賣方，依靠從資本市場籌集的巨額資金，房地產(chǎn)上市公司不僅有了足夠的資金實(shí)施捂盤抬價(jià)策略，而且得以實(shí)施新的經(jīng)營模式，即“資本市場募集資金——高價(jià)拿地——利用高額土地儲(chǔ)備題材抬高股價(jià)——再融資——再拿地……”其結(jié)果是今年以來各地頻頻涌現(xiàn)天價(jià)“地王”，出現(xiàn)增量土地地塊樓板價(jià)逼近乃至超過區(qū)域房價(jià)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，媒體對此報(bào)道已經(jīng)相當(dāng)充分。

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