2011年11月12日 01:24
來源：中國經(jīng)營報 作者：馬光遠

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11月9日，國家統(tǒng)計局公布了10月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，CPI在“6%”的高位上運行了4個月之后，終于回到了5.5%的水平，創(chuàng)下了近5個月以來的低點。與此同時，在萬科、中海等地產(chǎn)龍頭的帶領(lǐng)下，全國性的樓市降價大幕在11月份也已拉開。

分析未來幾個月物價的趨勢，如果形勢沒有大的變化，物價將呈現(xiàn)逐步回落的走勢，通脹最危險的時期已經(jīng)過去，溫和回落已成定局。在這種情況下，如果房價下降的趨勢也確立的話，則幾乎意味著，在歷經(jīng)兩年多的艱苦調(diào)控之后，物價和房價的“雙拐點”在年底悄然隱現(xiàn)。而在“雙拐點”來臨之時，宏觀政策如何變化勢必成為各界關(guān)注的焦點。

事實上，在此之前，高層已經(jīng)表態(tài)對宏觀政策進行“微調(diào)”，在各地中小企業(yè)融資困難，一些國家重點建設(shè)項目出現(xiàn)資金短缺的情況下，要求適當(dāng)保持信貸的合理增長，再加上CPI的回調(diào)，似乎為貨幣政策再次寬松創(chuàng)造了條件。雖然我們認為，物價和房價的短期“雙拐點”已經(jīng)出現(xiàn)，但這絕非貨幣政策可以再次寬松的理由。未來物價的走勢盡管會逐步回落，但從絕對數(shù)字而言，依然在5%以上的高位運行，一旦輕易放松，不排除物價再次反彈的可能。

特別是，我們一再強調(diào)，貨幣政策的微調(diào)絕非是變相的寬松，而是在保持貨幣政策“穩(wěn)健”而絕非“寬松”的主基調(diào)下，引導(dǎo)資金向中小企業(yè)和重點建設(shè)項目的定向流動。從總的貨幣供應(yīng)量看，M2依然高達78萬億元以上，貨幣總的供應(yīng)量依然偏高，沒有任何寬松的理由。因此，一旦貨幣政策寬松，除了物價可能反彈，更重要的是，來之不易的房地產(chǎn)調(diào)控的良好勢頭勢必被逆轉(zhuǎn)，兩年多來房地產(chǎn)調(diào)控的成果將功虧一簣，而這顯然和高層一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的最新表態(tài)背道而馳。11月6日，溫總理在俄羅斯談及中國的房地產(chǎn)調(diào)控問題特別強調(diào)，盡管房價已經(jīng)開始松動，調(diào)控絕不可有絲毫動搖，目標(biāo)是要使房價回歸到合理的水平。

我們認為，中央這種堅決的表態(tài)，是促使房價拐點加速到來的重要政策支撐。事實上，就市場本身而言，下半年以來，不僅很多城市的房價停漲，交易量更是接近冰點。特別是年關(guān)的到來和政策的明確嚴(yán)控，在緊繃的資金鏈的壓力下，房地產(chǎn)進入明顯的下降周期已經(jīng)成為不爭的事實。

這樣，一方面是政策的緊鑼密鼓，另一方面是萬科等地產(chǎn)巨頭的實質(zhì)性降價舉措，政策和業(yè)界已經(jīng)就降價達成了共識，房地產(chǎn)調(diào)控最終進入了房價合理下調(diào)的理性周期，房地產(chǎn)市場博弈的力量對比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)，高層兌現(xiàn)房價合理回歸的承諾真的到了最后的時刻。但是，房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，越是在房價調(diào)控的關(guān)鍵時期，越是政策最可能被逆轉(zhuǎn)的時期。之前的房地產(chǎn)調(diào)控總是功虧一簣，最關(guān)鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，使得民眾對于政策沒有多大的信心。特別是在地方融資平臺的債務(wù)高筑，一些重點項目建設(shè)又陷入缺錢困境的時候，民眾極為擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控又會暗度陳倉放水，使得房價再次暴漲。盡管溫家寶一再明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動的邏輯，而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢不錯，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時刻。越在最后的時刻，更要警惕一些意想不到的變局。

在這種情況下，為了避免政策的短期效應(yīng)，應(yīng)該抓住目前房價回調(diào)的關(guān)鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，徹底消除房地產(chǎn)投機過剩和暴漲的歷史，使得房地產(chǎn)進入真正穩(wěn)定發(fā)展的時期。應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面形成完善的制度體系，避免再次進入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。目前是中國房地產(chǎn)從調(diào)控周期進入制度建設(shè)周期的最佳時間窗口，應(yīng)該盡快用金融、稅收以及土地交易制度的完善形成穩(wěn)定的房價預(yù)期，這是確保中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是給房地產(chǎn)參與各方明確制度預(yù)期的關(guān)鍵。