2012年04月03日 18:00
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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鳳凰財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2012年年會于4月1-3日在中國海南博鰲舉行，本屆論壇主題是“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”，鳳凰財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。

長江商學(xué)院副院長劉勁在“2012 中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，我做了一個(gè)很簡單的運(yùn)算，整個(gè)房地產(chǎn)市場十年后回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下大概看到什么東西，房地產(chǎn)價(jià)格每年只是一個(gè)通脹的漲幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一個(gè)高增長，比如9%、10%，這樣過個(gè)十年后，我們國家房地產(chǎn)市場各種價(jià)格比率就回到合理的程度。

主持人：劉總給我們判斷一下房價(jià)走勢，特別是北京房價(jià)。

劉曉光：房價(jià)走勢我同意張總的觀點(diǎn)，不同的城市確實(shí)不一樣。比如有些二線城市價(jià)格比較低，不但下降不了，可能還略有上升，有些三四線城市可能也是這樣。一線城市核心地段很難下降，因?yàn)榛旧蠜]有新的樓盤。核心城市的邊緣是要下降的，原來我的判斷是下降15%左右。三四線城市情況確實(shí)不一樣，一線城市黃金的地方，特別是位置好的地方，他還是很穩(wěn)定的。特大城市的情況不一樣，特別是核心地段核心的資源基本上沒有了。像北京三環(huán)內(nèi)你見不到項(xiàng)目了，北京四環(huán)內(nèi)也很少有項(xiàng)目了，這樣的核心區(qū)域還是很穩(wěn)定的。所以我說價(jià)格問題在中國來講也是比較復(fù)雜，不同城市、不同情況、不同特點(diǎn)、不同降幅。

主持人：劉院長怎么看房價(jià)？

劉勁：短期內(nèi)大家都是在猜，因?yàn)檫@是完全政策主導(dǎo)的市場，決定房價(jià)的主要是政府，政府說多少大概就是多少。短期內(nèi)很難講。但是我覺得有一個(gè)很重要的長期的看法，中國整個(gè)房市，尤其是一二線城市過去超額回報(bào)的時(shí)期已經(jīng)過去了，如果現(xiàn)在買房的話，你拿著房子有十年時(shí)間，這個(gè)回報(bào)跟以前是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法相比。我做了一個(gè)很簡單的運(yùn)算，整個(gè)房地產(chǎn)市場十年后回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下大概看到什么東西，房地產(chǎn)價(jià)格每年只是一個(gè)通脹的漲幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一個(gè)高增長，比如9%、10%，這樣過個(gè)十年后，我們國家房地產(chǎn)市場各種價(jià)格比率就回到合理的程度。但是這里面有一個(gè)很重要問題，價(jià)格本身不可能大幅增長，如果大幅增長的話，十年后房地產(chǎn)市場會跟今天完全一樣，這個(gè)可能性不大。

主持人：你告訴我們未來房價(jià)每年漲4%、5%，是合理的？

劉勁：對。

主持人：這是一個(gè)學(xué)術(shù)看法還是一個(gè)現(xiàn)實(shí)呢？

劉勁：這是一個(gè)推論，你看全球地產(chǎn)市場，長期下來它的回報(bào)不是非常高的。你把美國發(fā)展史拿來看，地產(chǎn)回報(bào)只是比通脹稍微高一點(diǎn)，包括買曼哈頓這個(gè)島，長期下來100、200年的收益也是比通脹稍微高一點(diǎn)點(diǎn)。從現(xiàn)在來看，這里面有一個(gè)假設(shè)，如果這個(gè)市場十年后能夠回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài)，我覺得有兩點(diǎn)，一個(gè)是租金要高速增長，另外就是房價(jià)本身不能高速增長。

主持人：租金回報(bào)率要提高，但是房價(jià)投機(jī)回報(bào)率要降低。

劉勁：對。房地產(chǎn)定價(jià)是非常復(fù)雜的一件事情，大家不能光看房價(jià)和收入的比例，有一個(gè)很重要的原因，我們國家和其他國家不一樣，我們是一個(gè)高增長的市場，在這種高增長市場里面，租金在高速增長，城市化在發(fā)展，人民收入在高速增長，在這種情況下，房價(jià)和收入比例不可能低，就像我們買兩個(gè)股票，一個(gè)是高增長、一個(gè)是低增長，高增長的公司市盈率一定會高，所以你要強(qiáng)制壓下來是非常困難的事情。