2012年02月06日 17:10
來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊2月4日-6日，亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十二屆年會(huì)在黑龍江亞布力召開。本屆年會(huì)的主題是“市場(chǎng)的力量--紀(jì)念鄧小平‘南巡’二十年”。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)作為合作媒體，全程圖文直播本屆論壇。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森表示，由于地產(chǎn)行業(yè)由于自身行業(yè)的特征，有項(xiàng)目的建設(shè)周期，一般需要兩三年時(shí)間，如果是一個(gè)大的建設(shè)周期，往往都超過五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。這樣一來每一個(gè)企業(yè)，現(xiàn)在我們看從香港和中國(guó)股票市場(chǎng)上市的，大約二百家上市公司過去三年的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，能夠做出來持續(xù)盈利和穩(wěn)定增長(zhǎng)的企業(yè)現(xiàn)在還不到十家。

以下為文字實(shí)錄：

各位嘉賓，各位朋友，我先糾正一下地產(chǎn)界的思想家只有一個(gè)，就是馮侖先生，我是地產(chǎn)界思想家的追隨者，或者是同志。

我今天跟大家交流的題目是壓低調(diào)門、放低姿態(tài)、調(diào)低預(yù)期、過好日子。大家知道無(wú)非在亞布力也好，還是在各個(gè)企業(yè)家聚會(huì)的場(chǎng)所也好，現(xiàn)在心情最不好的就是地產(chǎn)行業(yè)的朋友們了，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了二十年，應(yīng)該說現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)非常嚴(yán)酷的時(shí)期。我覺得放低的原因一個(gè)是在本屆政府即將完成治理任務(wù)的時(shí)候，特別希望這屆政府以關(guān)注民生為主要目標(biāo)的一個(gè)執(zhí)政心態(tài)，特別希望在他完成這個(gè)任期的時(shí)候，民怨能夠壓到一個(gè)程度。而房?jī)r(jià)作為一個(gè)熱點(diǎn)問題，大家知道如果一個(gè)行業(yè)問題長(zhǎng)期存在，就變成了一個(gè)社會(huì)的問題，如果一個(gè)社會(huì)問題被長(zhǎng)達(dá)十年高度關(guān)注，就變成了一個(gè)政治問題。

所以在政府高度關(guān)注，或者拿這個(gè)問題一直找不到有效解決方式的時(shí)候，一定會(huì)拿一些非市場(chǎng)的手段來解決這樣一個(gè)我們行業(yè)內(nèi)認(rèn)為的純粹市場(chǎng)問題，或者是經(jīng)濟(jì)問題。所以我們應(yīng)該從這個(gè)角度來理解政府最近頒布的一系列無(wú)論是限購(gòu)也好的政策的初衷。為什么壓低調(diào)門、放低姿態(tài)呢，從中國(guó)房地產(chǎn)來看現(xiàn)在有5萬(wàn)家，有的說有8萬(wàn)家，甚至更多的。我們從6萬(wàn)家來說，實(shí)際上現(xiàn)在真正有項(xiàng)目的公司大概只有1/3，也就是有2萬(wàn)家地產(chǎn)商經(jīng)常是有項(xiàng)目做的。有一半以上的地產(chǎn)商平常是沒有項(xiàng)目做。這2萬(wàn)家地產(chǎn)商里面真正有5個(gè)以上項(xiàng)目開發(fā)的地產(chǎn)商，大概也就是10%左右，有10個(gè)以上運(yùn)作的，就是同時(shí)運(yùn)作10個(gè)以上的地產(chǎn)商，大概不超過500家。也就是6萬(wàn)家地產(chǎn)商里面，只有不到10%的企業(yè)只可以稱得上是地產(chǎn)企業(yè)，而其他99%的這種地產(chǎn)商，可以稱之為項(xiàng)目公司。

現(xiàn)在這500家地產(chǎn)商，有大約10個(gè)項(xiàng)目做的地產(chǎn)商，日子現(xiàn)在為什么比1994年到1998年的日子難過呢。像我們中性的公司賬上有幾十億現(xiàn)金，因?yàn)樵诮ㄒ?guī)模非常大，恒達(dá)的在建規(guī)模也超過了1000萬(wàn)平方米。就是需要的現(xiàn)金，維持一個(gè)正常的規(guī)模的先進(jìn)，平均都在幾十億、上百億，在這種情況下很多東西是不可預(yù)料的，或者說是不確定的。第一，限購(gòu)限貸的政策持續(xù)到什么時(shí)間我們不知道，老百姓的購(gòu)房預(yù)期究竟降低到什么程度，我們不知道；房子能不能賣出去，我們不知道。在這所有的一切都不確定的情況下，所以現(xiàn)在賬上有多少現(xiàn)金你心里都沒數(shù)。

所以在這種情況下，作為地產(chǎn)商來講確實(shí)應(yīng)該壓低調(diào)門、放低姿態(tài)，這不妨礙我們?nèi)沃緩?qiáng)先生繼續(xù)以高調(diào)的姿態(tài)來維護(hù)我們這個(gè)行業(yè)的利益。因?yàn)榇蠹抑览先问枪伯a(chǎn)黨放養(yǎng)在地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)對(duì)立，或者是一個(gè)監(jiān)督者也好，或者一個(gè)批評(píng)者。一是來說明共產(chǎn)黨的開明偉大，另外老任本身根紅苗壯，老爹是老革命，本身又是國(guó)營(yíng)企業(yè)。政府拿他也沒什么招，所以不特別佩服老任，如果我選建設(shè)部長(zhǎng)，我肯定作為老任的票庫(kù)之一。有這么一個(gè)監(jiān)督，一個(gè)行業(yè)的維護(hù)者就夠了，所以其他的地產(chǎn)商壓低調(diào)門、放低姿態(tài)也是唯一的選擇。

調(diào)低預(yù)期，現(xiàn)在從我們世界的幾大經(jīng)濟(jì)體來看，無(wú)論美國(guó)還是歐洲，還是日本，還是中國(guó)本身，至少在三到五年可以預(yù)見的周期內(nèi)，我們看不到這種新的特別利好的因素出現(xiàn)。所以在未來的五年，乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，所有的地產(chǎn)商就是從原來習(xí)慣于高增長(zhǎng)的心態(tài)上解脫出來，開始習(xí)慣于低速增長(zhǎng)的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，以及中國(guó)低速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)。因?yàn)闅W洲的問題，歐債的問題也好，歐洲自身的財(cái)政體系以及貨幣體系自身的矛盾，短期內(nèi)是解決不了的，大家都看到這一點(diǎn)。美國(guó)不會(huì)去救他，他自身短期內(nèi)又救不了自己，中國(guó)也沒有力量，也不可能拿出太多的力量去救他，所以自身的這樣一個(gè)問題。我今天看到一個(gè)數(shù)據(jù)，就是就業(yè)率已經(jīng)下降到了8.3%，所以今天香港的股票這兩天有所好轉(zhuǎn)，但是沒有從根本上解決美國(guó)高失業(yè)率的問題，但是中國(guó)自身的問題，積壓了這么多年，短期內(nèi)也不可能徹底根除。在未來一個(gè)可以預(yù)見的預(yù)期，段則三五年，長(zhǎng)則七八年，沒有太好的消息出現(xiàn)的時(shí)候，所以地產(chǎn)商從過去的高速增長(zhǎng)的預(yù)期內(nèi)把自己的心理預(yù)期調(diào)低，在這樣的心態(tài)下開始自己新的計(jì)劃的設(shè)定。

所以最后的過好日子，因?yàn)榇蠹抑赖禺a(chǎn)行業(yè)是最難做出來，資本市場(chǎng)所希望的增長(zhǎng)指標(biāo)。所有的無(wú)論香港、美國(guó)的資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)商，或者對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期無(wú)外乎和其他企業(yè)一樣的我自己總結(jié)一個(gè)字“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)”。由于地產(chǎn)行業(yè)由于自身行業(yè)的特征，有項(xiàng)目的建設(shè)周期，一般需要兩三年時(shí)間，如果是一個(gè)大的建設(shè)周期，往往都超過五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。這樣一來每一個(gè)企業(yè)，現(xiàn)在我們看從香港和中國(guó)股票市場(chǎng)上市的，大約二百家上市公司過去三年的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，能夠做出來持續(xù)盈利和穩(wěn)定增長(zhǎng)的企業(yè)現(xiàn)在還不到十家，這就是這個(gè)行業(yè)自身的行業(yè)屬性決定了作為上市的地產(chǎn)企業(yè)，要想做出來一個(gè)持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)的投資者所希望的指標(biāo)，自身的這種功力還不夠。因?yàn)槲覀兇蠹抑?，在牛市的時(shí)候，買垃圾股也能賺錢，就是過去的快速增長(zhǎng)反而讓這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了行業(yè)自身的極度浮躁的心態(tài)，沒有人關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)，或者應(yīng)該把自己的注意力真正的放到產(chǎn)品和服務(wù)商，所以在低速增長(zhǎng)的預(yù)期下，我覺得地產(chǎn)商本身應(yīng)該自覺從現(xiàn)在開始，把自己所有的精力都集中在自己的產(chǎn)品和服務(wù)商，讓這個(gè)行業(yè)的真正在市場(chǎng)上樹立起自己的威信。

所以，我最近也是講的比較多了，反觀中國(guó)過去20年的房地產(chǎn)企業(yè)，真正找到了以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的，有自己的井岡山，有自己絕活的企業(yè)，現(xiàn)在在整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的比例還低之又低，非常低。就是很少看到有企業(yè)在市場(chǎng)的產(chǎn)品推出來的時(shí)候，是被消費(fèi)者所追捧的，這種追捧的企業(yè)每一個(gè)市場(chǎng)大概這種比例都在1%以下。所以我說也是時(shí)候了，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該自覺地把自己的注意力，或者是全部精力集中在自己的產(chǎn)品和服務(wù)上。

大家知道我們這個(gè)戰(zhàn)略模型，是一直把自己的市場(chǎng)范圍劃在河南省的120個(gè)城市。大家知道河南省有將近1.1億人口，有120個(gè)城市，我們圍繞著這120個(gè)城市研究努力了20年時(shí)間，我們希望在未來的三年進(jìn)來30個(gè)縣級(jí)城市，加上已經(jīng)有了18個(gè)地級(jí)城市，希望在未來的十年內(nèi)，正好今年?yáng)|生說92派，92派先后迎來了自己的20年。在未來的10年，我們提出了一個(gè)百城建業(yè)的夢(mèng)想，就是把自己的產(chǎn)品逐漸從大城市做到小城市去，現(xiàn)在用這樣一種戰(zhàn)略模型幫助我們進(jìn)入持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

最后，我想分享我此時(shí)此刻的一種心情，就是每一次來到亞布力，都感覺到特別幸福。因?yàn)椴徽撃阍谛袠I(yè)中有什么快樂，或者有什么糾結(jié)或煩惱、困惑，我們?cè)谶@兒都可以相互地傾訴。所以我特別希望在亞布力的下一個(gè)12年，也就是在12年之后，我們這些人還能夠在這兒像今天這樣幸福地在交流。但是我希望到那個(gè)時(shí)候能夠增加一項(xiàng)服務(wù)，因?yàn)橄窭先?、我們這些人大概在70歲左右了，增加一項(xiàng)年輕的女性的攙扶服務(wù)。

今天元宵佳節(jié)，因?yàn)楦魑豢谫p湯圓，欣賞團(tuán)員。