2013年05月21日 05:17
來源：證券日?qǐng)?bào) 作者：李木子

人參與條評(píng)論

編者按：3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布樓市調(diào)控“新國(guó)五條”細(xì)則，之后地方細(xì)則在當(dāng)月底全部出清。至今，地方細(xì)則執(zhí)行已有50天，然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)增上漲的城市僅比3月少了1個(gè)。樓市的現(xiàn)狀如何？房地產(chǎn)企業(yè)都在忙些什么？有哪些具體手段有助于調(diào)控的落實(shí)？本報(bào)今日推出專題，逐一做出分析。

成交略顯冷清 房企忙于“輸血”

分析人士表示，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位

“新國(guó)五條”地方細(xì)則落地50天，北京依舊是唯一一個(gè)嚴(yán)格執(zhí)行二手住宅轉(zhuǎn)讓繳納20%個(gè)稅的城市，但以京滬廣深為首的一線城市在限價(jià)的力度上都有所收緊，北京傳出預(yù)售證需主管副市長(zhǎng)簽字的消息，廣州也是嚴(yán)控住宅報(bào)價(jià)。雖然從表面看，政策逐步趨嚴(yán)，但房?jī)r(jià)環(huán)比攀漲的勢(shì)頭并未得到改變。與此同時(shí)，稅費(fèi)“綁架”房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重新思考，而上有政策下有對(duì)策的“解決方案”，也讓人頭痛不已，調(diào)控依舊步履維艱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，連續(xù)上漲多月的房?jī)r(jià)漲幅開始收窄。不過，分析人士分析指出，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位。

此前13日公布的房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示，今年前4個(gè)月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢(shì)，與此同時(shí)，房企融資力度也在加大，國(guó)內(nèi)貸款6618億元，增長(zhǎng)26.8%；利用外資163億元，增長(zhǎng)28.5%；自籌資金12952億元，增長(zhǎng)16.2%。5月份，房企融資的腳步并未停歇，房企在銷售業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，也意識(shí)到調(diào)控影響以致增幅正在逐步縮小，為長(zhǎng)期健康發(fā)展，房企加緊了“輸血”的步伐。

成交冷清

5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(5月13日——5月19日)，54個(gè)主要城市的新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為52398套，環(huán)比較前周的53739套，輕微下調(diào)2.5%。5月來整體城市成交量也處于沖高回落中，1-19日，54城合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為138352套，環(huán)比上月同期的163286套有所下滑。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月以來出現(xiàn)成交量高位回落主要原因有幾點(diǎn)。

首先，“新國(guó)五條”政策雖然各地出臺(tái)的力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場(chǎng)受到的影響甚至超過二手房市場(chǎng)。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預(yù)售價(jià)格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致了短期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目明顯減少。

其次，新政效果逐漸出現(xiàn)。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項(xiàng)目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。

第三，各地價(jià)格漲幅放緩，相比3月份，各地售價(jià)均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jī)r(jià)。目前來看本輪調(diào)控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現(xiàn)倒春寒的可能性。而二線城市目前來看可能會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

限價(jià)政策對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，重稅政策則抑制了北京地區(qū)的二手住宅成交量。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，5月份北京新建住宅簽約套數(shù)為3433套，二手房住宅簽約套數(shù)為3019套。與暫停網(wǎng)簽的4月初簽約量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合計(jì)同比下調(diào)幅度達(dá)到了82%，預(yù)計(jì)全月成交量可能低于4月份。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一旦限價(jià)政策執(zhí)行時(shí)間過長(zhǎng)，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。從目前來看，市場(chǎng)逐漸認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過預(yù)期，考慮平價(jià)入市。

二手房報(bào)價(jià)依然有所上漲，但成交價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)停漲。目前來看，有個(gè)稅影響的房源，買賣雙方基本均停滯報(bào)價(jià)。而個(gè)稅影響比較小的房源，雖然房主認(rèn)為本身房源稀缺意愿提高報(bào)價(jià)，但購(gòu)房者并不接受。滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。

企業(yè)融資忙

成交的逐漸冷清讓房地產(chǎn)企業(yè)加速了開拓資金來源的腳步，上周(5月13日——5月19日)，房地產(chǎn)企業(yè)為長(zhǎng)期發(fā)展密集融資。

據(jù)悉，中信泰富有限公司2億美元四年期子彈式貸款規(guī)模已增至3.30億美元，貸款利率為倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼238個(gè)基點(diǎn)，貸款協(xié)議將于5月22日簽署。據(jù)歷史資料，此次貸款是中信泰富不到一年內(nèi)第二次新融資方案。去年6月，中信泰富借入71億港元(約9.15億美元)貸款，吸引了12家牽頭行和另有6家銀行的加入，臺(tái)北富邦銀行即為12家牽頭行之一。

5月18日，廣東海印集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告表示，為滿足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，拓寬融資渠道，公司擬以旗下經(jīng)營(yíng)管理的15家(最終以海印股份專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃募集說明書確定的范圍為準(zhǔn))綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化方案，擬募集資金不超過人民幣16億元。

此前，華潤(rùn)置地有限公司公告稱，5月16日該公司作為借款人，就8億港元三年期的定期貸款融資與一家銀行訂立貸款融資協(xié)議。根據(jù)融資協(xié)議，倘若華潤(rùn)集團(tuán)不再為華潤(rùn)置地單一最大股東(無論直接或透過其附屬公司間接持有)，及不再擁有(無論直接或透過其附屬公司間接)最少35%華潤(rùn)置地已發(fā)行股本，將構(gòu)成一項(xiàng)違約事項(xiàng)。

5月16日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司公布，公司已向港交所申請(qǐng)發(fā)行總值5億美元票據(jù)。預(yù)期票據(jù)將于5月20日上市買賣，年期為5年，息率訂于4.75厘。宜華地產(chǎn)股份有限公司同日發(fā)布公告稱，為滿足公司項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，公司全資子公司廣東宜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬向華融國(guó)際信托有限責(zé)任公司申請(qǐng)不超過3億元信托貸款，貸款期限24個(gè)月，貸款用于宜華房產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，貸款的綜合成本不超過14%/年。宜華地產(chǎn)表示，本次申請(qǐng)信托貸款有助于增加公司的流動(dòng)資金，解決公司開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，有利于公司項(xiàng)目順利推進(jìn)。

5月15日，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，其作為借方與一家財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)(作為貸方)訂立一項(xiàng)融資協(xié)議。該融資協(xié)議根據(jù)其條款及條件可提供最高達(dá)3億港元的定期貸款，融資協(xié)議最后到期日為首個(gè)提款日起計(jì)36個(gè)月。根據(jù)融資協(xié)議，倘上海證大的控股股東兼執(zhí)行董事戴志康先生不再直接或間接擁有上海證大已發(fā)行股本及擁有權(quán)益35%或以上，或不再為上海證大的單一最大股東，或不再為該公司的執(zhí)行董事，則構(gòu)成違約事件。

此外，還有消息稱，為了上海星光耀廣場(chǎng)城市綜合體第一階段的開建，復(fù)星集團(tuán)正在尋求一筆10億元人民幣三年期俱樂部貸款，約合1.63億美元。據(jù)消息人士透露，目前復(fù)星就該筆貸款已經(jīng)接洽了國(guó)內(nèi)和國(guó)外的一些銀行，談判中的價(jià)格是綜合收益在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮5%-10%。這筆貸款將通過一特殊目的實(shí)體借入。

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