紀睿坤：選擇性調控的“官本位”思路

2013年05月25日 03:45
來源：21世紀經濟報道作者：紀睿坤

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紀睿坤

細讀“京19條”不難得出一個結論，北京是全國落地“國五條細則”中最嚴的城市。不管是20%個稅的執(zhí)行、落地；還是限購和二套房貸的升級；或者是史上最嚴限價令的升級，“京19條”所釋放嚴打房價的信號明顯。

但從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，4月份北京一二手房價漲幅均居全國首位，效果并不明顯。

有市場觀察者針對北京市房價連漲的情況總結稱，目前北京市的市場已經失控，這是北京選擇性調控的官本位的結果，以為權力就能壓住一切，包括市場。

而所謂“選擇性調控”的代表個例，就是“限房價、不限地價”。

媒體報道稱，北京市房地產市場上至少有40多個項目的預售證被卡。與此同時，近期，北京大興、通州賣出了多個高溢價率地塊，其中上周成交大興舊宮和通州臺湖地塊更是創(chuàng)下區(qū)域新高。

任何一個關注房地產行業(yè)的人士都明白，高溢價率地塊或者地王地塊頻出之后，肯定會傳導至住宅市場，推升房價。

房價被嚴卡，但作為市場主體之一的地方政府卻在不斷追求土地利益的最大化，不舍得在地價讓利。面粉越來越少，又越來越貴，有誰會相信你不斷喊話為民生讓面包價格下將的決心呢？不難想象，在土地市場“紅5月”之后，北京住建部門又該承擔多大的穩(wěn)房價的壓力。

實際上，從本報獲取的多方信息來看，正在研究的“限價房備案管理”也并沒有透露出，政府在地價上有任何讓利的想法。

其實，邏輯也很簡單，兩個字“政績”，一個是國五條要求穩(wěn)定房價的政績；一個是需要大筆資金投入的GDP政績。

有開發(fā)商這么調侃，所謂的限房價，競地價，就是政府強奸了你，還說你是自愿的。

另外，北京市政府“選擇性落地調控”還表現(xiàn)在北京對于樓市數(shù)據(jù)公布的不作為。

根據(jù)“京19條”的要求，各有關部門要密切關注房地產市場變化，加強市場監(jiān)測和研究分析，全面、客觀、及時發(fā)布房地產市場相關信息，主動解讀市場走勢、調控政策措施及廣大居民關注的熱點問題，合理引導市場預期。但2013年至今，北京市官方沒有任何一家單位或者是機構發(fā)布了相應的樓市數(shù)據(jù)，此前曾勤勉發(fā)布北京月度房價、分析市場走勢北京市房協(xié)也分外安靜，許久沒見動向。

各方對于北京市樓市的判斷，只能依靠國家統(tǒng)計局一個官方渠道?？催^國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的購房者都知道，統(tǒng)計局僅發(fā)布一個指數(shù)型的趨勢，根本很難看懂。

其實，不止是購房者，一位涉房數(shù)據(jù)機構研究院的人士表示，對于我們來說，也很難看懂，統(tǒng)計局用了一個非常復雜的計算公式，而且還會剔除市場的異動價格。

因此，“在很多地方政府看來，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)并不完全代表真實的市場，”上述某機構的數(shù)據(jù)統(tǒng)計者稱，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)較寬泛，并未涉及到月度房價漲幅，以及“量價關系”和區(qū)域分布等情況的判斷。

更值得一提的是，有關房價調控目標的完成是依靠國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還是依靠北京市官方數(shù)據(jù)仍不明晰。

為確保北京完成年度趨穩(wěn)的房價數(shù)據(jù)，建議：1、降房價，首先要降地價，房價的涉及因素很多，比如貨幣；比如財政；比如稅費等等等等，而諸如貨幣、財政、稅費等調控手段，北京市政府并無權決定，但控地價的權利還是有的。

此外，截止到5月22日，北京市的土地財政已達到617.8882億。相比2012年上半年的135.6547億。上漲了3.5倍，更是接近2012年全年647.9183億的土地出讓金額。北京市年內賣地收益已經十分可觀。

其次，北京市應設定一個長期比如未來五年內的房價目標，如此之下，才能確?？胤績r的長效機制，而不至于簡單的權力思維，只管眼下，不管以后，從而紊亂市場。