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2011年04月13日 23:48
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：田新杰

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從4月8日上海迪士尼舉辦動(dòng)工儀式至今短短數(shù)天，股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現(xiàn)了利好“見(jiàn)光死”、泡沫提前破滅的跡象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目消息傳出到最終確認(rèn)、最終開(kāi)工的一兩年時(shí)間里，迪士尼樂(lè)園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進(jìn)入快漲通道，短短一年中均價(jià)翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項(xiàng)目附近新開(kāi)樓盤突現(xiàn)大幅降價(jià)促銷，包括了2萬(wàn)抵10萬(wàn)的大幅優(yōu)惠。

“這種舉動(dòng)并不意外。這個(gè)板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例極高，樂(lè)園正式開(kāi)工，利好出盡嘛?！蹦持薪槠謻|川沙店的業(yè)務(wù)人員告訴記者。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡只是誘因，最根本的在于持續(xù)的強(qiáng)力調(diào)控措施，對(duì)投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機(jī)支撐起來(lái)的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。

迪士尼泡沫：投資客天堂

若以4月8日為節(jié)點(diǎn)，往前從迪士尼樂(lè)園落戶上海的消息傳出開(kāi)始數(shù)年中，迪士尼概念就一直是上海樓市一個(gè)強(qiáng)力助推器，直接體現(xiàn)為相關(guān)區(qū)域樓市房?jī)r(jià)的扶搖直上，而4月8日無(wú)疑是個(gè)歷史性的高潮點(diǎn)。

以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時(shí)間跨度約兩年。

但這兩年中，川沙及周邊區(qū)域無(wú)疑成了樓市投資投機(jī)客的天堂。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從每平方米不足萬(wàn)元到24230元的房?jī)r(jià)速漲傳奇，上海迪士尼項(xiàng)目所在的川沙板塊僅用一年時(shí)間完成。

成交數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度時(shí)，川沙板塊的商品住宅的成交均價(jià)僅為9378元/平方米，處于上海成交均價(jià)落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼樂(lè)園宣布正式落戶時(shí)，川沙板塊的成交均價(jià)為12797元/平方米，隨后川沙板塊房?jī)r(jià)一路飆升。到2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)攀至16290元/平方米，至二季度成交均價(jià)躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落，但基本穩(wěn)定在歷史高位。

截至2010年四季度，川沙板塊成交均價(jià)最終報(bào)23348元/平方米。從獲批至今，短短一年多的時(shí)間，迪士尼項(xiàng)目所在的浦東川沙板塊房?jī)r(jià)漲幅幾乎全部超過(guò)100%。

扶搖直上的還有二手房。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板塊二手房?jī)r(jià)格上漲幅度基本超100%，有的甚至達(dá)到200%以上，尤其是次新房源價(jià)格更有大幅攀升。

不僅僅是住宅，商鋪等其他類型的物業(yè)炒作暴漲之勢(shì)，與住宅相比，有過(guò)之而無(wú)不及。今年最近一次的土地拍賣中，川沙新市鎮(zhèn)的一個(gè)商業(yè)地塊成交溢價(jià)率高達(dá)427%。據(jù)了解，綠地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)外知名房企均已在迪士尼區(qū)域投下重金，多數(shù)聚集商業(yè)地產(chǎn)。

商鋪成為投資投機(jī)者的另一項(xiàng)最愛(ài)。來(lái)自當(dāng)?shù)刂薪榈男畔@示，商鋪尤其是小面積商鋪一直十分火爆，目前當(dāng)?shù)厝f(wàn)家新天地廣場(chǎng)、越龍灣等新開(kāi)盤的純商鋪?lái)?xiàng)目都受到投資者熱捧，單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。而最近推出的某個(gè)位于地鐵附近的商鋪?lái)?xiàng)目，以小面積為主，單價(jià)迫近6萬(wàn)元/平方米，直逼市中心地段商業(yè)項(xiàng)目。

當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，不管是住宅還是商業(yè)物業(yè)，賣家?guī)缀醭^(guò)80%都是投資投機(jī)客，即使有自住自用者，也大都抱有投資的意圖，真正打算來(lái)此區(qū)域居住的自住型買家，很少很少。

目前迪士尼周邊區(qū)域，不管是與市中心的距離，還是交通和配套的便利性，并不是居住的好選擇。

調(diào)控致泡沫提前破滅？

據(jù)本報(bào)記者了解，迪士尼正式開(kāi)工，對(duì)周邊樓市板塊而言，其標(biāo)志意義并不僅僅在于歷史漲幅的高點(diǎn)，或許更在于一路飆升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨，大量供應(yīng)上市。

一季度，上海川沙板塊零供應(yīng)，但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過(guò)半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，一季度浦東新區(qū)總計(jì)成交面積僅24.1萬(wàn)平方米，其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍，合計(jì)12.2萬(wàn)平方米，占據(jù)整個(gè)大浦東一半以上成交量。川沙連續(xù)4個(gè)月“零供應(yīng)”，周康、惠南等外圍板塊崛起。

調(diào)控對(duì)樓市的沖擊，在迪士尼區(qū)域這樣前期炒作盛行的市場(chǎng)率先有所體現(xiàn)。2011年以來(lái)，川沙板塊的成交均價(jià)出現(xiàn)明顯滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。

來(lái)自該區(qū)域市場(chǎng)信息顯示，較大幅度的打折促銷項(xiàng)目紛紛開(kāi)始亮相。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，位于浦東新區(qū)南六公里567弄的某項(xiàng)目，自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后，房?jī)r(jià)由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動(dòng)工的消息傳出后，該樓盤并未效仿2009年11月的營(yíng)銷策略，借機(jī)漲價(jià)，而是推出優(yōu)惠措施，預(yù)交2萬(wàn)抵10萬(wàn)。1