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2011年02月18日 17:35
來(lái)源：2011年中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)

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中國(guó)的城市化該如何發(fā)展

“十二五”規(guī)劃，中央十七屆五中全會(huì)講得很清楚，““十二五”時(shí)期是我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，是我們加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的攻堅(jiān)時(shí)期?！边@樣的說(shuō)法我覺(jué)得是相當(dāng)正確的。只要我們按照這樣一個(gè)思想去做，我想調(diào)整我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，城市化的問(wèn)題是可以解決的。這個(gè)解決概括起來(lái)是兩頭的問(wèn)題，因?yàn)槌鞘谢倪^(guò)程總是有一個(gè)把農(nóng)民變成市民的過(guò)程，所以各國(guó)的城市化率也都用城市人口占總?cè)丝诘谋壤齺?lái)描述。

所以，對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，一頭是要解決農(nóng)民進(jìn)城的落地問(wèn)題，這頭的問(wèn)題恐怕有很多重要的問(wèn)題需要解決，包括大家都在講的戶籍問(wèn)題。更重要的問(wèn)題恐怕是這些進(jìn)城人口如何能夠讓他在城市里面落下來(lái)，那么你就需要解決就業(yè)，需要解決他的住房，需要解決他的社會(huì)保障。就業(yè)問(wèn)題能不能解決？中國(guó)這么多人口，我覺(jué)得是能解決的。我們現(xiàn)在有些解決的辦法不見(jiàn)的是對(duì)的。你想想，如果我們讓政府去解決就業(yè)，像去年一樣，你弄20萬(wàn)大學(xué)生去參軍，再弄上多少村官，能解決多少問(wèn)題？恐怕還需要放開(kāi)，讓大家去想辦法，那就需要民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其實(shí)，咱們做一些調(diào)整也是可以解決這個(gè)問(wèn)題的，我舉兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子大家就可以想到了。

我們現(xiàn)在的中小學(xué)一個(gè)班5、60，甚至還有更多，大班哄，課堂上解決不了，就給課外的輔導(dǎo)找了一個(gè)更大的市場(chǎng)。現(xiàn)在這樣的狀況把孩子弄得疲于奔命，為什么不可以劃班，把每一個(gè)班劃得不超過(guò)20個(gè)人，課堂上老師就能解決問(wèn)題，那對(duì)課外的輔導(dǎo)就是一個(gè)釜底抽薪的辦法。但是，你可以想想，它可以解決多少大學(xué)生的就業(yè)問(wèn)題，現(xiàn)在咱們有多少中小學(xué)的教師，你可以考慮考慮這樣的問(wèn)題。但是我們的教育部不這樣，有的地方人少了，他還合校，所以，教育改革從這兒做起，既解決就業(yè)問(wèn)題，又解決教育本身的問(wèn)題。

還有，城市的服務(wù)業(yè)，你看中國(guó)現(xiàn)在的老年人口已經(jīng)是12.5%了，進(jìn)入老年。咱們的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展是相當(dāng)落后的，老年的服務(wù)是相當(dāng)落后的。你想想，為多少進(jìn)城的人口可以提供他的就業(yè)？

再看住房，和咱們地產(chǎn)業(yè)有關(guān)?，F(xiàn)在的住房政策我覺(jué)得是有問(wèn)題的。咱們現(xiàn)在不管是廉租房，還是保障性住房，政府考慮的只是城市的貧困人口，城市的無(wú)房人口，而并沒(méi)有把進(jìn)城的1.45億農(nóng)民工包括在內(nèi)，也沒(méi)有把那些北漂人包括在內(nèi)。你可以看到，這給需求方面就減少了一大塊。再?gòu)墓┙o的方面來(lái)看，我們的政策也不對(duì)，咱們現(xiàn)在國(guó)有的房地產(chǎn)企業(yè)在干什么呢？也在二級(jí)市場(chǎng)上炒地皮、炒房價(jià)。既然國(guó)有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)政府的職能，為什么不讓這些國(guó)有的房地產(chǎn)業(yè)去做保障性住房的事情？所以，從供給方面，我覺(jué)得我們的政策也不對(duì)。如果我們能把這個(gè)從需求和供給方面都做出調(diào)整，我想可以解決這樣的問(wèn)題。

大家說(shuō)，現(xiàn)在的土地問(wèn)題很緊張，那么，經(jīng)過(guò)這些年的擴(kuò)展，城市的土地已經(jīng)沒(méi)有了，城市需要擴(kuò)展，怎么解決它的土地問(wèn)題？現(xiàn)在所謂的那些規(guī)劃，大家不過(guò)還是跑到國(guó)土資源部要指標(biāo)，因?yàn)槟阋?guī)劃有了，沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo)還是不能用的。那么，你按什么給他計(jì)劃指標(biāo)？有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)？沒(méi)有。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題就提供了一個(gè)解決這個(gè)問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)，就是按你真正進(jìn)城落戶的農(nóng)村人口來(lái)給你用地指標(biāo)，進(jìn)一個(gè)人就給你相應(yīng)的土地，不管是按現(xiàn)在城市人均占地面積來(lái)給也好，還是按全國(guó)平均水平來(lái)給也好，它確實(shí)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有了標(biāo)準(zhǔn)，而且把城市化聯(lián)系起來(lái)，我想，這個(gè)問(wèn)題就能解決。現(xiàn)在這個(gè)東西是爛的，打破頭的，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，是誰(shuí)的公關(guān)能力強(qiáng)，誰(shuí)拿到的多。那么，它造成了一大堆的問(wèn)題，就是咱們可以看到的，國(guó)土部門腐敗，倒下去一個(gè)一個(gè)的那些官員。

另一頭，你怎么樣解決這個(gè)問(wèn)題呢？就是讓農(nóng)村的人口出來(lái)的時(shí)候沒(méi)有后顧之憂，能夠很好的出來(lái)，解決那塊出來(lái)的問(wèn)題?，F(xiàn)在的問(wèn)題是因?yàn)橥恋氐膯?wèn)題，其實(shí)咱們很多政策，我覺(jué)得如果不從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有些政策是短視的，比如說(shuō)取消農(nóng)業(yè)稅，有沒(méi)有好的作用呢？有好的作用；但是現(xiàn)在你也可以看到它的負(fù)面作用也出來(lái)了。那么現(xiàn)在如何解決這個(gè)問(wèn)題？咱們可以看到很多地方，成都、重慶搞地票，搞土地的指標(biāo)交易，可不可以搞呢？我覺(jué)得是可以的，動(dòng)總比不動(dòng)好，咱們過(guò)去一律不準(zhǔn)交易、不準(zhǔn)動(dòng)，這是不行的，資源就死在那個(gè)地方了，而我現(xiàn)在動(dòng)了，好！但是怎么動(dòng)，是可以講究的。指標(biāo)交易是中國(guó)在改革中間的一個(gè)創(chuàng)造，本來(lái)這個(gè)東西是一個(gè)不合法的東西，但它確實(shí)解決了我們的問(wèn)題。大家想一想，1994年，我們外匯并軌就是指標(biāo)交易，有外匯的、沒(méi)有外匯的到外匯交易中心去搞一個(gè)外匯指標(biāo)，交易了，出了門，黑市價(jià)格補(bǔ)齊，最后使得匯率并軌，解決了問(wèn)題；煙草的指標(biāo)交易也是這樣，有煙草生產(chǎn)能力的和沒(méi)有生產(chǎn)能力的都有指標(biāo)，這個(gè)交易實(shí)際上是政府稅收交易，我把指標(biāo)給你，你給我一些稅收，這個(gè)發(fā)改委和煙草總局也解決了這個(gè)問(wèn)題，很好的事情。

但是現(xiàn)在土地的指標(biāo)交易卻是一個(gè)用政府的交易而完成的市場(chǎng)交易，為什么呢？大家仔細(xì)想，有指標(biāo)的是遠(yuǎn)郊的農(nóng)民，因?yàn)檫h(yuǎn)郊把宅基地讓農(nóng)民上樓，把宅基地復(fù)墾，變成建設(shè)用地指標(biāo)騰出來(lái)。那么，誰(shuí)需要這個(gè)建設(shè)用地指標(biāo)呢？實(shí)際上是郊區(qū)的農(nóng)民，因?yàn)槌鞘幸獢U(kuò)展，占的是郊區(qū)的土地，郊區(qū)的土地原來(lái)是農(nóng)地，現(xiàn)在要變成建設(shè)用地，他需要的指標(biāo)?，F(xiàn)在咱們的操作是遠(yuǎn)郊的農(nóng)民把指標(biāo)賣給政府，政府再賣給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再來(lái)去占地，轉(zhuǎn)了這么一大圈，而農(nóng)民根本不能參與這個(gè)交易。那么，不能參與這個(gè)交易，大部分的利益就被政府占去了，土地出讓金，去年是1萬(wàn)5千億，今年是2萬(wàn)7千億，大家可以看看結(jié)果，就是這么來(lái)的。成都的指標(biāo)交易，去年的價(jià)格是每畝8萬(wàn)元。

所以，我覺(jué)得如果要解決這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)可以讓它交易公開(kāi)，讓交易的主體能夠參與進(jìn)來(lái)，把它公開(kāi)化、透明化。實(shí)際上真正城市化的過(guò)程就是一個(gè)人口流動(dòng)、資源流動(dòng)進(jìn)行的過(guò)程，我們?nèi)绻軌蜻@樣做，讓資源能夠交易，那么這個(gè)問(wèn)題都好解決。所以，我倒覺(jué)得，如果按照這個(gè)思路去改變我們現(xiàn)在這樣一些城市化中間的政策，我想很多問(wèn)題都能夠解決。當(dāng)然問(wèn)題具體操作起來(lái)是復(fù)雜的，三部分農(nóng)民的情況是不一樣的，你要分開(kāi)來(lái)考慮，一是進(jìn)城的農(nóng)民工；二是郊區(qū)的農(nóng)民；三是遠(yuǎn)郊的農(nóng)民，他們對(duì)土地的態(tài)度也都不一樣，你就得根據(jù)這個(gè)東西來(lái)解決，你能如何提高土地的比較收益，讓農(nóng)民自己去保護(hù)耕地，而不是現(xiàn)在溫家寶要保護(hù)耕地，農(nóng)民不保護(hù)、地方政府不保護(hù)，他是保護(hù)不了的，利益不享用，只有利益享用的政策才有可能自動(dòng)的實(shí)施，而利益不享用的政策是永遠(yuǎn)實(shí)施不了的。所以，如果按照這個(gè)道理來(lái)解決的話，我想中國(guó)的問(wèn)題不難解決，中國(guó)的問(wèn)題也會(huì)很快的完成。

謝謝大家！