2011年11月11日 23:12
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2011財新峰會11月11-12日在北京舉行，會議主題為“尋找真實的成長”，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程進(jìn)行報道。以下為分論壇《地產(chǎn)解題》文字實錄：

[21:04:43] 主持人：各位先生、各位女士，非常大家今天跟我們一起來參加解答地產(chǎn)難題的的環(huán)節(jié)，我們今天非常榮幸的請到了五位嘉賓一起討論話題，我們現(xiàn)在有請他們到臺上就坐。

我們知道地產(chǎn)在中國是持續(xù)很多年的一個非常熱門的話題，這個可能在其他國家也很少見到大家這么關(guān)注房地產(chǎn)的問題，而且中國的經(jīng)濟(jì)這么多年來越來越緊的跟房地產(chǎn)放在了一起，尤其是宏觀調(diào)控，一直都是跟房地產(chǎn)的調(diào)控伴隨，這一輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)看到了，房價確實往下降了，這是好幾年不曾看到的一個現(xiàn)象，很多擔(dān)心、焦慮還是沒有結(jié)束，以前擔(dān)心房價什么時候開始降，現(xiàn)在擔(dān)心的是一要降多久，降到什么時候，以及現(xiàn)在調(diào)控的政策什么時候退出，退出了之后又會怎么樣，在這些問題沒有得到解答之前，大家好象頭頂上有一個靴子懸在那兒，始終沒有辦法放下心來。今天請在場的五位嘉賓從不同的角度，他們有做研究的，有做實物的，也有長期跟進(jìn)國家政策，甚至參與了中國這一輪的住房改革制定的專家們，我們今天可以跟他們一起來源討論這些問題，我們先請他們每個人做一個單獨的發(fā)言，然后有一個互動的環(huán)節(jié)，與他們一起討論中國房地產(chǎn)的這個話題。

首先有請中華全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會的會長聶梅生會長。

[21:08:17] 聶梅生：如果說到房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀來說，我覺得不能脫離年初國家的調(diào)控政策，或者說這個令，那令的，當(dāng)初出臺的房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，到11月份的結(jié)點，有四件事情已經(jīng)達(dá)到了，一是把投機(jī)性購房擠出去，把一部分的明顯泡沫擠出去。二是這次調(diào)控政策當(dāng)中很大的一些篇幅是放到保障性住房上的，大家老是說前面房價的部分，保障性1000萬開工建設(shè)，加上去年的500萬套，實際上是1500萬套在建，這件事情也是沒有懸念的完成了。為什么這1000萬套這么重要，是因為這個月剛剛國家統(tǒng)計局出來的房地產(chǎn)投資，大家可能不太注意這個事情，到了今年1-10月份，國家統(tǒng)計局出臺的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資到了將近5萬億，已經(jīng)超過了去年全年的投資，說房地產(chǎn)有什么大事，到現(xiàn)在已經(jīng)超過了去年的總投資，但是我要說一句，這個五萬億當(dāng)中有1萬億是保障放投的，國家統(tǒng)計局是很容易讓你忽略這個的。它是放到房地產(chǎn)的投資，并不是商品房的投資，而其他的投資都是商品房的投資，只有投資這一項,這里含了保障房，所以保障今年起了很大的作用，也就是房地產(chǎn)商品房的投資在下降。三是投資，其實政府很關(guān)心投資會不會降，因為投資一降的話，上下游什么事都出來了，投資沒降，還漲了，所以沒有對實體經(jīng)濟(jì)有過大的影響。最后一個就是商品房的整個的房地產(chǎn)投資在逐漸的回調(diào)，回調(diào)的趨勢還是比較明顯的，從35%、36%，現(xiàn)在將近31%，到最后幾個月，保障房的投資已經(jīng)投完了，商品房的投資肯定會減少，所以我估計到今年年底投資增速會到30%以下，到明年上半年回到20幾，把過多的上一次刺激政策發(fā)出來的十萬億的貸款，再加上地方融資平臺，那肯定是15萬億以上的房地產(chǎn)投資擠出去。另外，年初的目標(biāo)為什么說是放心的，各個地方政府都是要問責(zé)的，現(xiàn)在看起來已經(jīng)達(dá)到了，因為這個目標(biāo)增長是跟GDP掛鉤的，現(xiàn)在漲的最多的也是在5以內(nèi)，GDP低于人均可支配收入減掉CPI以后的數(shù)現(xiàn)在還有7.8%，房價不會漲那么多，所以我覺得從這四個方面來講年初定的這些事，到現(xiàn)在應(yīng)該說基本達(dá)到，但是目前這個局面是在回調(diào)的階段。

[21:09:29] 主持人：聶會長對于現(xiàn)在這個形勢還是比較樂觀，覺得今年調(diào)控工作完成的相當(dāng)不錯，接下來我們討論調(diào)控政策是否要退出，什么時候退出的問題，下面情況汪濤來發(fā)表一下看法。

[21:13:07] 汪濤：剛才聶女士說今年定的4個目標(biāo)漏洞可以達(dá)到，現(xiàn)在讓市場比較擔(dān)心的是房價可以降多少，作為一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說更關(guān)心的是房地產(chǎn)的施工建設(shè)會降多少，我對投資的數(shù)字不是

特別關(guān)心，這里面含有土地交易的價值在里面，如果真的是保障房建的比較多的話，而且保障房儲蓄供應(yīng)是非常便宜的價格供應(yīng)的話，投資額增長并不快，施工或者建設(shè)的量會比較大，所以我看的是施工面積、竣工面積等。以前統(tǒng)計局一般都是公布商品房這一類的數(shù)據(jù)，但是今年商品房數(shù)據(jù)里面大量涵蓋了保障性住房，到9月份之前新開工建設(shè)勢頭非常迅猛，一是包含了保障性住房，還是這個保障性住房只是挖了一個坑但是沒建，昨天住建部報出來的數(shù)字有1000萬套已經(jīng)開工，但是有1/3只是挖坑在建，這個很符合我們之前想象的預(yù)期。為什么我們這么說呢？其實中國的房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)影響最重要的倒不是房降了多少，會不會有金融危機(jī)、次貸危機(jī)，最重要的是他對上下游的連接，鋼筋、水泥、化工產(chǎn)品、工程機(jī)械等，包括下游的家電等，這些的需求是什么樣子，我們看鋼筋、水泥今年的增長是個位數(shù)的，因此我們看出就判斷開工建設(shè)里面有一部分是保障性住房，而其中又有很多都是虛報的，并沒有真正的開工建設(shè)。下一步怎么走，我們初步的判斷是這樣的，在座的各位專家可能比我清楚。我們的判斷在目前政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有改變的情況下，商品房的銷售可能會進(jìn)一步下降，而開發(fā)商對他們來說現(xiàn)金流也有問題，資金信貸也不見得能拿到，預(yù)售款也在下降，因此從商品房這塊來說，剛才聶女士也說到了會回落。保障性住房在建的沒有完工的有1500萬套，因為去年開工了500多萬套，當(dāng)年只建了30多萬套，今年可能要完工不知道多少萬套，也許2、3百萬套。明年再要開工不管是800萬套還是1000萬套，還有很大量，這個量從開工的量說并不少，但問題是政府能否把這塊做實，開工之后真的對鋼筋、水泥的需求，而不是挖坑、剪彩就算開工了。這一塊還需要政府怎么把資金做到位，讓地方政府真正的有動力去做，最近9月份國務(wù)院會議出臺了一些指導(dǎo)意見，其中包括財政多出一點，銀行多貸一點，再鼓勵企業(yè)多多投入，這些方面都談到了，下面就要看執(zhí)行。我覺得樂觀一點看，因為保障性住房是頭等經(jīng)濟(jì)社會的重大任務(wù)，所以明年政府盡力會做實，雖然商品房的新開工會面臨下降，明年整個房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該不會比今年差，但是比今年的增速會下降，水平不會比今年低，但是增速會比今年低，所以對經(jīng)濟(jì)增長來說，這方面還是有負(fù)面的影響。

[21:13:55] 主持人：謝謝汪老師的繼續(xù)的發(fā)揮。我們已經(jīng)聽出來把今天的討論已經(jīng)很精彩，因為大家的觀點并不完全一致，這樣才有聊頭，下面接著請著名的獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠先生發(fā)言。

[21:32:48] 謝國忠：房子首先是一個泡沫，今天就爆了，房價要爆了下滑的通道是三年，房價爆了的話，價格下降的話，幾個月或者一年就結(jié)束了，我覺得這個是從技術(shù)性上面判斷的事情。從價格上說的話，必須收入、房租成正比的，如果在泡沫的時候，大家都是靠價格上升來賺錢的，如果沒有泡沫的話，就要真的有回報，一般租金回報率在住宅至少是5%，可能比這個還高，像辦公樓要百分之十幾甚至更高才會剎住車，我們離這個距離還是很遙遠(yuǎn)的，如果下滑的話還有很長時間的。

下滑的時候會有很多人等著買房子，這些消耗完了之后的話，你又得消化，因為下面再等等的話收入更低，所以這一浪一浪的，我覺得會和美國在05、06年的情況差不多，大家很關(guān)心的事情是能不能救，很多人把房地產(chǎn)看作是政府讓他漲就漲，政府讓他跌就跌的，2008年救的時候花了那么多的錢，今天要去救的話會花更多的錢，今天的條件跟2008年不一樣，貿(mào)易順差已經(jīng)變小了，如果你再扔很多錢的話，馬上就會出現(xiàn)逆差，如果出現(xiàn)逆差的話，人民幣如果出現(xiàn)貶值的壓力，如果出現(xiàn)貶值的壓力，全球就不會前進(jìn)，本來想從泡沫里面打氣的，但是這個泡沫是漏的，如果要去救的話，機(jī)會也是很小的。我相信政府也不會這么想，2008年救的的時候是把經(jīng)濟(jì)搞壞了，如果再去這么做，誰去承擔(dān)責(zé)任，很多開發(fā)商還等著政府去救他，我覺得這不是一個明智的選擇。我覺得很多企業(yè)都會破產(chǎn)， 企業(yè)重組，中國的房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有2萬多家，中國這個國家可能有2000家都會覺得多，重組之后這個行業(yè)才能變的健康，所以不需要搞泡沫來維持盈利，是因為有了規(guī)模之后，做好了以后，做房子要跟做汽車一樣，你做的好賣個好價錢，不能說是明天要漲價你今天才賣個好價錢，只有這樣的模式才能夠維持下去，從長遠(yuǎn)來說，泡沫倒了之后對房地產(chǎn)這個行業(yè)是有好處的。

對經(jīng)濟(jì)的影響可能會有，但是房子不是不造，只是賣房子的價格變了，如果造房子的價格不變成的話，對經(jīng)濟(jì)是有影響的。如果是沒有銷售的，說明這個市場沒有意義。我覺得要有決心讓價格下來，對經(jīng)濟(jì)的影響是有限的。

最后，對金融的影響，其實會比較嚴(yán)重，銀監(jiān)會說叫1/3的銀行貸款跟房地產(chǎn)有關(guān)，其實很多錢倒來倒去都倒到房地產(chǎn)里面去，像剛才說的鋼筋、水泥這些都是搞到房地產(chǎn)里面去了，中國的話在房地產(chǎn)里面的資金的規(guī)模是巨大的，而且有些地方土地的價格漲了100倍，這十年掉了90%，還漲了10倍，所以很肯定掉90%的，中國的政府負(fù)債率不是很低，壞帳的出現(xiàn)的話，不應(yīng)該把它簡單的看成像美國一樣，因為中國開發(fā)地產(chǎn)的都是比較正規(guī)一些的，所以開發(fā)商借到錢的話，就交給政府了，所以我們對壞帳的理解是今天的壞帳是昨天政府的財政收入，這個可以理解為是假的財政收入，不是賺來的錢，是借來的錢，只不過是通過開發(fā)商的借的錢，政府還是有融資能力的，通過政府發(fā)債去注資銀行，中國的金融體系要恢復(fù)的話肯定是有能力的，中國房地產(chǎn)的調(diào)整對國家是很有利的，對企業(yè)的發(fā)展也很有利，對經(jīng)濟(jì)也有利，對金融打擊的話是能夠承受的，總的來說是一件好事情。

[21:43:56] 主持人：謝謝謝國忠先生發(fā)言，現(xiàn)在有請范小沖發(fā)表一下對房地產(chǎn)的看法。

[21:45:44] 范小沖：我想說三點，第一天沒有踏下來，現(xiàn)在只是一個轉(zhuǎn)型，因為中國的經(jīng)濟(jì)靠出口、投資、泡沫、勞動力和資源的推動肯定不行，還有像房地產(chǎn)工資靠增值、囤地，這個路肯定也走不通，所以今天實際上是一個轉(zhuǎn)型，而中國的大背景城市化需求都沒有變化，大家說市場不行了，其實市場還不是很旺盛，只是政府在打壓，為什么會有房票呢？而跟美國、歐洲現(xiàn)在沒有需求的情況完全是兩回事，所以今天實際上是一個轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型并不很可怕，如果轉(zhuǎn)好了，可能預(yù)示著未來更健康更好的發(fā)展，就像十年前中國加入WTO，很多人都擔(dān)心中國的汽車產(chǎn)業(yè)沒戲了，中國經(jīng)濟(jì)要經(jīng)過怎么怎么樣一個痛苦的過程，十年過后中國的經(jīng)濟(jì)變成了世界的老二，如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)好了，我覺得對未來的經(jīng)濟(jì)和中國的房地產(chǎn)修改一個更好的未來，所以今天在轉(zhuǎn)型調(diào)控，本來也是去杠桿化，也是個去泡沫的過程。

第二，今天這個論壇的主題非常好叫“尋找真實的成長”，像過去房地產(chǎn)公司也是一樣，過去靠杠桿、囤地、土地增值，而不是靠自己辛辛苦苦造好房子創(chuàng)造的價值，即使過去的規(guī)模做的再大，靠這種簡單的規(guī)模，簡單的消耗土地，靠泡沫，這種成長是不真實的，今天這輪調(diào)控讓真正的和泡沫可以看清楚，能夠創(chuàng)造真正的實實在在的企業(yè)，我想這會有一個成長，所以今天這些企業(yè)轉(zhuǎn)型也有一個方向，所以追求真實的成長，這個更加有意義。

第三，今天大家說房價暴漲，肯定對中國經(jīng)濟(jì)和承受問題很大，但是房價暴跌帶來的問題更大，作為房地產(chǎn)公司，尤其是品牌公司也有一定的責(zé)任，不能今天說為了跑現(xiàn)金流30%、40%就跑了，他是教師，他有責(zé)任，作為房地產(chǎn)公司，對他的老客戶也是有責(zé)任的，大家簡單的這么說可以你有合約精神，你有契約精神，你當(dāng)年買了，要認(rèn)輸，但是作為品牌開發(fā)商，這些客戶也是你的客戶，有責(zé)任保護(hù)他們的財產(chǎn)的保值和增值，現(xiàn)在現(xiàn)金流緊張，企業(yè)也遇到了非常多的困難，在這種困難下應(yīng)該想更多的辦法，比如說住宅做一些商業(yè)，這樣可以多渠道融資，或者采取一些做加法，不一定做減法，或者在老客戶中采取一定的方法，我覺得可能對降價也需要有一定的策略，也要對老客戶，對真正的這些資產(chǎn)也要負(fù)責(zé)。謝謝。

[21:46:34] 主持人：謝謝范總，現(xiàn)在的形勢對于開發(fā)商來講并不是很好，因為降價已經(jīng)開始了，大家都盯著說現(xiàn)在到底誰扛不住扛不住，但是我看范總還是很樂觀的，覺得轉(zhuǎn)型對地產(chǎn)企業(yè)還是個好事，接下來請蔡總講講對地產(chǎn)形勢的看法。

[21:49:49] 蔡洪平：今年沒有房地產(chǎn)上市，香港也是這樣，內(nèi)地也是這樣，從資本市場對房地產(chǎn)資金支持的的角度來說已經(jīng)斷掉了，已經(jīng)斷了很久了，上半年我們發(fā)了一些債，不少外匯債、高息債，大概也沒超過1千億港幣，量也不大，是近年來地產(chǎn)融資最低的。

我同意剛才大家說的，現(xiàn)在的現(xiàn)象很明顯，地產(chǎn)確實在未來的幾個月的時間內(nèi)，如果政府不再有什么動作的話，還會降，還會造成很大的振蕩，未來兩三個月會聽到有倒閉的房地產(chǎn)或者砸玻璃的現(xiàn)象。去年我買的房是2萬一平方，房地產(chǎn)開發(fā)是一萬三、一萬四，我當(dāng)然還給你了了，你說市場行為，汪濤：深圳判決業(yè)主是贏的，房地產(chǎn)是輸?shù)?。告狀的也有道理，說這樣做是政府硬調(diào)下來了，這不是市場行為，本來市場有需求的，但是硬是不讓買房子，所以房價跌了能不找你嗎？我認(rèn)為未來一段時間，可能會驚心動魄的呈現(xiàn)在我們面前，我們會看到一場非常慘烈的房地產(chǎn)大調(diào)整，目前來說這個趨勢好像今年春節(jié)前后房地產(chǎn)的冬天真的到了。

我認(rèn)為這個現(xiàn)象一部分人很痛快，終于跌了，甚至是越低越好，但是房價漲的時候還有一邊投資樂的時候還沒有人出聲，今天中國沿海地區(qū)的中產(chǎn)企業(yè)85%是有房的，房價漲的時候沒有人買，而且在偷著樂，如果這85%人的房價跌下去的話，這帶來的動亂會更可怕，這只是剛剛開始，這會在地產(chǎn)問題造成階級對立的。

我思考的問題還是剛才汪濤說的問題，就是一個活生生把地產(chǎn)打下去也不是難題，一個政府團(tuán)結(jié)起來下決心整死一個行業(yè)不是一個難題，會很容易出現(xiàn)的，2007年房價還是可以的，主要的房價亂漲是2009年以后，分子高了以后，分母必定漲，這是一個必然的趨勢，不是一個地產(chǎn)商的毛病，不要怪地產(chǎn)商，我知道你們最近非常辛苦。我認(rèn)為現(xiàn)在的問題如果這樣下去，未來中國經(jīng)濟(jì)的增長點在什么地方，所謂的三個“火車頭”，一是出口，人民幣在不斷升值，我們知道出口的東西是有限的，這個國家根本就不存在強大的工業(yè)基礎(chǔ)。二是投資拉動也夠嗆，高鐵也在建設(shè)，地方融資平臺也在收縮，現(xiàn)在至少在持續(xù)的原來投資的慣性下，投資拉動這條線在未來是不應(yīng)該軟的。三是內(nèi)需，原來地產(chǎn)這個東西價格是高，但是對國民經(jīng)濟(jì)客觀影響來說，需求是很大的，它是橫跨了兩個部，一個是消費，一個是投資拉動。在建四、五環(huán)的時候，我們可以地基、橋梁都建過去，如果沒有這些開發(fā)過去的話，后面的建設(shè)也會下來，如果三個“火車頭”都下來的話，明天是否依然會更好，這是一個很大的問題。

回到老問題，有一個偉人告訴我，一個國家也好，一個地方也好，你要改變一個結(jié)構(gòu)，我至少目前沒有看到中國有這樣的偉人，如果我們把他之打壓下去還會有其他的問題，…公務(wù)員真的要買不起房子，如果整個經(jīng)濟(jì)都下來之后，有錢…沒錢的還是買不起房子，整個GDP的上下線要特別小心。像日本和美國一樣，人們對…房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的…整個幾億人口都認(rèn)為房地產(chǎn)價格都是低的，我認(rèn)為后果非?？膳?，我們說美國人是…中國人…，為了明年十八大的選舉，說現(xiàn)在房地產(chǎn)…，地方財政是這樣的，很多地方是兩級管理，是區(qū)里面收的錢，他只說是市財政8%，是什么解決什么問題，千萬不要忘了把中國房地產(chǎn)泡沫破了，…，這個市場已經(jīng)被糟蹋了，我就不相信還可以在上面畫汪濤：汪濤：很美好的畫，可能問題會更嚴(yán)重。

[21:58:41] 主持人：大家分別發(fā)表自己的看法，分歧很大，第二個問題，根據(jù)大家對各種形式的判斷，我有一個問題，現(xiàn)在中國這一輪的房地產(chǎn)的調(diào)控，是不是應(yīng)該結(jié)束了？應(yīng)該怎么結(jié)束，不管你認(rèn)為或者比方說我想應(yīng)該繼續(xù)下去，但是繼續(xù)到什么時候，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策既然是一輪調(diào)控，總有退出的時候，到底什么時候退出，以及以什么方式，調(diào)控，我我們知道這一輪，調(diào)控跟2008年非常不一樣。那一次，主要以貨幣政策為主在做調(diào)控，控制的是一個貨幣的流量，這次在貨幣政策實行了一段時間，以后，政府迫不及待使出了行政管控的方法，各地紛紛出臺限購政策，從各方面一直到現(xiàn)在，真正起到作用的可能限購的威力是比較大的，它真正把想買房的拍到買房群體之外了，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控本來就有特殊之處，措施是依靠組合拳，所以請大家暢所欲言對是否退出發(fā)展發(fā)表看法，同時也講一講哪些可以退出，哪些不應(yīng)該退出，或者未來應(yīng)該以什么樣的前提條件下才可以退出按，大家再繼續(xù)發(fā)表你們的高見。

[22:00:22] 聶梅生：謝謝主持人，主持人關(guān)于調(diào)控這個事，我覺得沒有必要討論，因為你不是說了嗎，我把他這段話再念一下，對于房地產(chǎn)一系列調(diào)整措施，絕不可能有絲毫動搖，我覺得總理已經(jīng)講了，我們怎么來講退出呢，我覺得不存在這個前提。是不可能退出。剛剛講完了，因為我完全拿數(shù)據(jù)說話，要有根本，不太會暢想，明年后年的事，我覺得咱們就先說到今年年底，我覺得不能退出，為什么這么說呢？不管說國家的統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字這么不對那么不對，還得拿這個數(shù)字來說事，我說一說目前房地產(chǎn)的總的情況，并不是像媒體講的怎么樣。

9月份的銷售面積是一億平方米，比去年的9月份還多，比8月份多多了，10月份也沒有壞到哪去，和去年的10月少一點點，這種情況之下，我們確實出現(xiàn)了持續(xù)回調(diào)過程，這個從70個大中城市里可以看出，漲價的在鋏潲，降價的在增加，持續(xù)在24個，這個月還沒有報出來，剛剛有點兒成績，并不穩(wěn)定，兩個月的數(shù)據(jù)在表現(xiàn)回調(diào)，沒準(zhǔn)你現(xiàn)在一放松，不調(diào)控了，沒準(zhǔn)就還反彈了呢。到今年年底，我認(rèn)為政策不會放松，再加上總理也這么說了。再說明年，我認(rèn)為明年兩會之前，除非出現(xiàn)一些特別大的問題，比如說很多開發(fā)商之間的資金鏈會斷裂，我認(rèn)為不可能，據(jù)我了解，我下面的很大大的開發(fā)商，我沒有聽說哪一個會斷。因為我太知道了，去年開發(fā)商已經(jīng)充電還是充的比較足的，而且很多大的房地產(chǎn)經(jīng)歷了，去年大的危險，現(xiàn)在情況真不一樣，倒是修改一些小的開發(fā)商在并購這一塊非?；钴S的，并不是以破產(chǎn)的形勢出現(xiàn)，是以項目帶企業(yè)一塊賣了，資金鏈比較好，把項目全部接過來，像萬科去年合并今年的項目就非常多，以另外一種形式出現(xiàn)，即便到明年的兩會之前，房地產(chǎn)會出現(xiàn)特別驚天動地的事，我認(rèn)為不可能。

這種情況之下，即使要放，也是和別的，單項的，比如說我現(xiàn)在就在呼吁，應(yīng)該在現(xiàn)在通貨膨脹這個事情稍微傳口氣，CPI指數(shù)低于6了，這種情況下，貨幣政策已經(jīng)開始微調(diào)，但這個微調(diào)當(dāng)中對房地產(chǎn)可能不體現(xiàn)對開發(fā)貸押的比較緊，但是我們很多做研究的人員，認(rèn)為首先把個人低壓貸款的第一套，這一塊應(yīng)該放，你不能說我第一套就沒有房子，結(jié)果前一段時間銀行把這一段也不給了，這絕對屬于民生問題，這個應(yīng)該放松。如果貨幣政策放松，會微調(diào)，不會一腳踩上去非得熄火不可，絕對沒有必要?？偫聿皇侵v了，使房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，并不是說把房地產(chǎn)總中國的整個格局當(dāng)中出局了，我覺得好像還不是這么一個政策的刺激。我認(rèn)為可能目前調(diào)控政策不會放松，而且會在相當(dāng)一段時間資金鏈?zhǔn)欠浅＞o張的，我還是同意標(biāo)準(zhǔn)普爾對中國房地產(chǎn)的估計，它說的比較清楚，就是資金鏈會在6個月到12個月期間非常緊張，我同意這個。房地產(chǎn)不會就市，也不會轉(zhuǎn)向，我覺得中的房地產(chǎn)十年九控，從2003年就開始調(diào)控，而且新政年年有，年年刷新新政，所以我覺得房地產(chǎn)的調(diào)控明年一定會有新政，這個新政會的方向我覺得會在一些體制性文件下，比如說房產(chǎn)稅、比如說關(guān)于土地出讓制度和關(guān)于房地產(chǎn)的金融的這一塊，實際現(xiàn)在已經(jīng)開始比原來多多了，現(xiàn)在融資很多了，現(xiàn)在除了信托以外，各種基金已經(jīng)開始起了，這一輪房價上升，我個人的汪濤：看法，我覺得實際上還是貨幣政策，你放了太多流動性以后，肯定流到了最快掙錢的房地產(chǎn)，結(jié)果房地產(chǎn)一打壓這部分錢就跑到了高利貸，所以這個錢還在那兒，他今天不讓我買房子，我去炒高利貸，就是這么一回事，所以一定要有一個金融平臺的事情出現(xiàn)，這方面都會是明年十八大之前的體制性的改革或者新政，這也叫調(diào)控。

[22:00:51] 主持人：謝謝聶會長，講的非常細(xì)，非常具體。

[22:02:18] 汪濤：我也同意，我覺得整個政策不會退出，毫無疑義做了差不多兩年才剛開始，出了一點而成績，如果現(xiàn)在推出的話，房價可能報復(fù)性的反彈，有點像2009年的時候，最主要的這次組合拳里頭，有最重要的一拳是保障房，保障房現(xiàn)在號稱是開工了1500萬套，但是建成了多少大家能看到嗎？看不到。如果看到了以后，可能對市場的信心，可能對買房者的信心覺得供給已經(jīng)在那兒，不用恐慌性購房了，可以平易市場的情緒，現(xiàn)在在沒有看到的情況下，如果退出可能真的會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈，如果真的退出了這放了政策，政府又可以依靠土地財政了，對保障性住房又沒有這個熱情了，如果現(xiàn)在退出了，這一兩年的調(diào)控就此宣告失敗。所以我認(rèn)為不應(yīng)該退出，什么時候退出總應(yīng)該有那個時候，商品房還得放松下來，具體時間就很難說了，是明年的什么時候還是后年的什么時候，就要看外圍的經(jīng)濟(jì)情況，如果出口大幅度的下滑了，需要一個內(nèi)需來支撐一下，政府也會擔(dān)心，因為政府可能不是特別的關(guān)心某些房地產(chǎn)開發(fā)商能不能活下去，但是它特別關(guān)心整個經(jīng)濟(jì)、工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)等等這些東西。所以這些東西才是它最看中的目標(biāo)。我還想說一下剛才謝國忠也說了泡沫的事情，我覺得中國的房地產(chǎn)應(yīng)該由不少泡沫的成分，但是在短期內(nèi)是一個可以持續(xù)的泡沫，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，我們看購房人的收入跟收入房價比、租金收入比這些看起來都是比較瘋狂的，但是為什么中國的房地產(chǎn)還是有這么多的需求，現(xiàn)在房地產(chǎn)的萎靡應(yīng)該是政府限制下去的，而且很明顯，一線城市特別不好，二弦城市稍微不好一點，三四線城市還比較好一點，這就表明是政府調(diào)控下來的，我覺得房子真實的增長，到底什么是剛需？是因為結(jié)婚生孩子是剛需，還是你有房子拿著先進(jìn)買兩三套是剛需。我到很多地方去考察，地方說我們這兒買房沒有很多外地人，所以都是剛需。我說沒有外地人就都是剛需了？本地有錢人也可以買兩套三套，那都算剛需嗎？其實的這些都很難說。】

我想說幾點，第一，我們現(xiàn)在政府的調(diào)控，十年九調(diào)控，一般都是用這個、那個來調(diào)控，并沒有解決一些基本面的東西，如果沒有解決這些基本面的東西，我覺得遲早我們還是會出現(xiàn)一個泡沫，這個泡沫遲早要破滅，謝國忠是對的。我們老百姓過去三十年積累了大量的財富，現(xiàn)在這個財富除了房子以外，大量是以銀行存款的形式存在的，銀行存款現(xiàn)在給我們的利息非常低，實際是負(fù)利率，老百姓肯定想要一個保值增值的財產(chǎn)，現(xiàn)在唯一能給的資產(chǎn)就是房地產(chǎn)，其他的資產(chǎn)很動蕩。

第二，沒有房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的爭議很大，房產(chǎn)稅不用高，房產(chǎn)稅如果全面征收的話，讓人感覺是一個持有成本，現(xiàn)在沒有持有成本，大家不是很關(guān)心租金沒有收益，如果有持有成本的話，就像去超市買東西需要三毛錢買一個塑料袋，大家馬上很多人就自己帶袋子了，不是汪濤：出不起，是你感到為什么要花這個錢呢？房產(chǎn)稅如果退不出來的話，就更加加劇了大家囤積這個房子，我今天買了，兒子還要買，還要給孫子買上，如果全國人民都這么想，房子肯定會多，不可能所有的人都租一套，住一套，這就不是剛需，你有錢也不是剛錢，不是借錢買也不是剛需。

第三，中國政府在建設(shè)中，是壟斷的土地供應(yīng)者，它說給誰就給誰，凡是壟斷供應(yīng)者都是縮減供給推高價格，一般是一個經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，我們在很多生活中，大家想一想是不是這么一個情況。最后一點，很多企業(yè)，尤其國企有很多錢，它也不分紅，這么多資金都干嗎了，北京二三環(huán)看一看，是私人企業(yè)有的還是國有企業(yè)有的，是它們自己出錢建的，它有這個錢，不用分紅給誰，在這樣一個需求下，是一個剛需還不是剛需，在國外很少有企業(yè)今天建一個企業(yè)自己用，再建一個自己用，他們一般是租房子，在華爾街也是租房子，很少說去買。這樣幾個因素促進(jìn)了中國房地產(chǎn)里頭肯定有泡沫的成分，只不過如果不改變我說的低利率，如果沒有房產(chǎn)稅，大量的資本不分紅，留在企業(yè)中，每個企業(yè)都可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商，在這樣的情況下，我覺得會把中國的房地產(chǎn)推向一個不健康的發(fā)展，到最后老百姓還是買單，今天看十年房地產(chǎn)都在漲，將來跌下去，實際上把我們的財產(chǎn)在這個過程中轉(zhuǎn)嫁過了老百姓，最后還是老百姓買單。房地產(chǎn)的健康發(fā)展還是要調(diào)根本，不要說今年一個新政，不斷的限，不斷的打壓，短期內(nèi)的話，保障性住房建設(shè)應(yīng)該說是一個可行的方式，但問題就是說，你得把它做足了，我們光說說沒看見也沒有用。

[22:24:32] 主持人：已經(jīng)有兩票說不會退，謝國忠你怎么看？我特別想聽聽限購這一塊。

[22:25:17] 謝國忠：我意識到很多人覺得遺憾，這場戲玩的挺好的，怎么給政府搞的，不然我們今年還是很開心的，這個論點是不是站得住腳，因為在中國搞泡沫的話，像上次股市從6000點跌到1600點，當(dāng)時認(rèn)為泡沫不可怕，掉到1600點沒事兒，我們可以再搞一個，我們有泡沫的文化。

我們?nèi)ツ暾J(rèn)為房地產(chǎn)會到2012年底掉的，會像一個股市一樣，要漲到6000點最后去崩盤，我當(dāng)時是這么考慮的，因為到了2012年底的話，不管是美國的加息還是世界經(jīng)濟(jì)不好，都會對這么大的泡沫不予支持的，后來今年年初我改變了看法，因為我看到中國政府有一個決心，就像股市沒漲到6000點，5000點給你攔掉，所以跌的話還會早一點。但5000點掉下來還得掉一半，這件事情我覺得是一個很危險的事情，對國家來說肯定是很不利的，對個人來說也是不利的，只不過讓你開心一些，以后你后悔的更多。調(diào)控這件事情，該不該有，調(diào)控背后的問題搞不成的話，是因為有通脹了，中國的通脹是一個長期的問題，因為中國的勞動力短缺、能源短缺，兩個加起來是GDP一半的成本，這個使中國進(jìn)入了通脹的時代，這兩項每年漲10%，中國就有5%的通脹，我不知道統(tǒng)計局的數(shù)字怎么來的，中國的這些通脹是非常嚴(yán)重的，今年前三季度GDP增加18%，如果你減去經(jīng)濟(jì)的增長就知道通脹幅度是很高的，所以政府在限制通脹的時候，要控制通脹就得控制貨幣供應(yīng)量，把它定在15%這樣的一個水平，如果你對房地產(chǎn)不限購的話，房地產(chǎn)那邊來的資金需求很大，就會把利息抬上去，把其他行業(yè)的信貸都給擠走了。從這個角度看為什么要限購，如果限購放了之后貨幣控制量還是控制的話，如果房地產(chǎn)又熱起來了，利息會大幅度上升的，又有投機(jī)的欲望，價格上升的預(yù)期了，它愿意去出更高的利息借這個錢，除非政府把這個貨幣供應(yīng)量放大，不然的話，這個是不能放棄限購的，所以限購的話，最終的放棄是泡沫。

[22:29:54] 蔡洪平：我也同意他們的觀點，第一我看過了十年，中國政府做任何的措施取消都不會宣布取消的，從來不會說自己做錯事情了，經(jīng)常說針對性、靈活性，我放給外國人聽怎么也聽不懂。它用微調(diào)，這是一個信號。明年政府還得一年時間，不能讓它太難看，這個是蠻糟糕的。有一個省長跟我聊天，明年地方財政收入、土出讓費怎么預(yù)算怎么拍都不知道，地方財政收入沒有了，目前就是說放也不放。謝國忠說的對，沒人買房的時候取消了，那時候也沒有意義了，我們北京買車也得限號，取消了也沒有人買，取消了也沒有意義了。謝先生我們兩年前在這里的時候，那時候還是《財經(jīng)》雜志，他就說泡沫到了，現(xiàn)在三年時間，你的意愿終于要實現(xiàn)了。

[22:30:08] 汪濤：我說泡沫來了。

[22:30:27] 蔡洪平：一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家說三年時間也不容易，回頭來看，我覺得真的會出現(xiàn)大的爆的情況政府也不會接受。我們舉一個例子，假設(shè)未來的半年做一個模型，四個里面有一批地產(chǎn)商倒，先不說地產(chǎn)商的錢，因為我們銀行錢是國有的，銀行承受的MPO是由銀行承受的，我聽到的消息，讓國資委來收購他們，就會出現(xiàn)一大批地產(chǎn)商被國有收購了，我們絕對不會相信國有地產(chǎn)商會倒。因為它后面地產(chǎn)商不會倒的，后面還有政府的，那個時候你還會租到好房子嗎？那個時候你還會有市場嗎？我相信政府不會這么傻。所以我認(rèn)為現(xiàn)在房價目前跌是難免的，也不會讓它太低的。我們記得2009年，我當(dāng)時不斷讓銀監(jiān)會出政策，拼命房貸，我們更記得銀監(jiān)會說的話，都是要求放，那誰干的事情，那就是兩年前的事情，都記憶猶新。我現(xiàn)在真擔(dān)心什么問題？有人老是算中國每天死多少人口，多少城市化，這么說是不對的，我認(rèn)為人口多不是富裕，我們當(dāng)時多么貧窮，毛澤東說人多力量大，人多不是富裕的象征，我也不相信貧窮下來他們都可以買房子，問題是現(xiàn)在90后慢慢大學(xué)畢業(yè)了！在這種需求下，父母親都有房子，如果大家對房價預(yù)期肯定都跌的話，我不買，比如上半年集中買的現(xiàn)在一定很后悔，謝國忠說的，下面還有一撥，我想這個時間銀行肯定會受不了，現(xiàn)在最最召集的還不是老百姓，地方政府財政收入少了。因為地方這樣龐大的結(jié)構(gòu)上來以后，現(xiàn)在很難改變投資當(dāng)中的結(jié)構(gòu)，特別沿海地區(qū)的，他們好幾套的，這不是開玩笑。我認(rèn)為這種情況政府會管的，但是不會宣布取消，辦法還有很多。我同意汪濤的觀點，真的出問題了還會調(diào)一點，畢竟有房子的人多，這個引起重視的。

[22:30:40] 主持人：因為咱們都見證了佛山限購取消，下午就把政策收回去的很戲劇的一面，下去你去佛山一定把這個道理講一講，太不善于領(lǐng)會中央的意思了。

[22:31:00] 范小沖：現(xiàn)在肯定不敢放，因為現(xiàn)在已經(jīng)騎虎難下，因為現(xiàn)在需求非常旺盛，所以現(xiàn)在玩命的按著彈簧，現(xiàn)在別說放，力量在蓄積，你要不斷加力度，如果不加力度又爆了。所以現(xiàn)在處在一個正面的階段，一防守就崩盤了?，F(xiàn)在我們看到，已經(jīng)在為未來放做準(zhǔn)備了。至少不管一千萬套什么時候完工，但是已經(jīng)開始動了，而且有這個方向。過去為什么壓這個商品房，政府確實這個責(zé)任，等于它的保證沒有做，要讓市場解決保障的體系，現(xiàn)在降一半保障還是保障不了，所以保障的事是政府的責(zé)任，所以現(xiàn)在罵名都給了市場，真正的責(zé)任是政府缺失，所以今天的保障房在大力建，是在惡補，只要醒悟到這一點，然后開始，如果保障房慢慢起來了，我覺得市場就可以放了，房價高就高吧，有人愿意吃鮑魚，有人愿意吃魚翅，你讓他去吃吧，政府多收費，你把地價賣貴了，拿更高的稅收來補貼保障房，如果大家都沒有飯吃了，窮人連粥都沒得喝。所以我覺得哪些人要買，就多征稅，我覺得保障房真正建了之后，市場價格的高低，對維穩(wěn)就沒有關(guān)系了，它的愛高就高，愛低就低，完全是一個市場的行為，因為今天承擔(dān)一個民生的責(zé)任，所以房價高低就那么敏感，剛才大家又說崩盤了，又說泡沫爆了，我肯定沒有那么悲觀，因為今天是自我療傷，是政府在自己治療自己的病，有時候下的藥也比較狠，有的時候下的藥也有點兒錯，但是不會往死了治，自己掐脖子肯定不會掐死，肯定會掐的難受，或者下藥難受了，絕對不會自己往死里治，因為今天政府也不想死，所以現(xiàn)在泡沫還沒有到想死的時候，再一個蔡主席說的對，今天中國實際上還是屬于年輕人的長個階段，所以現(xiàn)在中國的城市化還在發(fā)展，城市化房地產(chǎn)肯定是主力軍，20年后，城市化慢慢結(jié)束了，老齡化起來了，年輕人房子多了，因為父母留一套，丈母娘又一套，那他的房子多了，人已經(jīng)不需要那么多房子的時候，那時候中國經(jīng)濟(jì)面臨一個真正的泡沫，或者真正的挑戰(zhàn)，那會兒我覺得才是最嚴(yán)峻的時候，謝謝。

[22:31:14] 主持人：今天真是受益匪淺，因為大家都講得非常精彩。我在媒體工作，關(guān)于保障房大家剛才都提到了，我們前一陣也對保障房非常關(guān)注，我們也從側(cè)面做了一些調(diào)查，我現(xiàn)在就想問大家一個問題，這一千萬套保障房真的到位對于整個房地產(chǎn)市場是一個非常大的變化和調(diào)整，現(xiàn)在問題就在于一千萬套里頭，到底有多少是冊書的，到底有多少是水分。我們前一段做棚改的調(diào)查，大量的棚戶區(qū)改造都納入保障房里頭，因為棚戶區(qū)改造有很大一部分是用作商品房的，但是在統(tǒng)計時候全部都納入到保障房里去了，這次我們也知道下面一千萬套完成的不容易，企業(yè)蓋的什么樣的房子都算，我們知道地方上有很多，政府購買過來，給公務(wù)員住，也有很多的國有企業(yè)有大量的工業(yè)用地，把它改成工業(yè)用地，改成職工住房，這部分房子到底應(yīng)該不應(yīng)該算保障房，因為往往這些有錢蓋房子的職工是不缺房子的，很可能蓋出來是為他們改善新的住房條件，很可能是第二輪、第三輪的分房，這種解決真的不是我們說的住不起房子的保障性住房，保障性住房是打了非常多的疑問的。它對市場的作用到底有多少，這就是一個新的問題了，下一步健康有序發(fā)展，健康能做得到嗎？

[22:31:33] 汪濤：關(guān)于保障房的事我這兩天正在琢磨這個事，首先保障的范圍到底應(yīng)該是多少，剛才好幾位都講到了，實際上是中產(chǎn)或者城市的戶籍人口當(dāng)中，有房子的人占百份之多少多少，這個事情在媒體上沒少打嘴仗，比如說住建部公布的住房自有率86%，自有率不等于私有率，這個官司已經(jīng)打清楚了，但是我還是有問題，城市人口當(dāng)中，無房戶或者需要保障的這部分，到底是幾比幾，沒有這個數(shù)，不知道，不知道這個的話我就反證的這個事情，就是說保障房保障范圍，因為整個口徑按照住房自有率，保障范圍到底是多少？我現(xiàn)在覺得從官方出來的保障范圍應(yīng)該保障到20%，是不是這個叔叔，換句話說，咱們都會做減法，應(yīng)該用商品房減去80%，現(xiàn)在的保障房1000萬套，任志強算的比較清楚，我也算了，因為這個很好算，你50平方米算，一年就是5億平方米，去年才10億多平方米，那不是半壁江山嗎，怎么是20%呢？這個數(shù)是對不上的，將來要到40%，媒體也報過，到底是20%還是40%，現(xiàn)在有房子的人到底是80%還是多少，這個大數(shù)要弄清楚。所以才會出現(xiàn)你剛才說的亂象，本來就不是保障的，其實是棚戶區(qū)改造，還一個就是企業(yè)的自建房，這兩部分。從地方政府我也很清楚，它們是怎么想的，最好是能賣的，兩限房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造的，能賣出去的都好說。最不好說的就是公租房，廉租房也好說，而公租房應(yīng)該成為主體，就這部分現(xiàn)在是最最墨跡(音)的，而且上市的也很好，因為沒有機(jī)構(gòu)，我們曾經(jīng)發(fā)過公租房基金，最后就是誰來管公租房，退出機(jī)制在什么地方，沒有公租房的管理機(jī)制，這里邊的事還是挺多的，這件事情應(yīng)該說是保障房的元年，大規(guī)模的啟動總是一件好事，允許在未來的若干年之內(nèi)，這些事情都搞清楚，所以我認(rèn)為這3600萬套就是這個數(shù)，因為明年就已經(jīng)說了，本來今年一千萬套，明年一千萬套，結(jié)果說明年不會一千套，最多說到明年年底，不能再往后說。

[22:31:50] 蔡洪平：這個是我們不討論的焦點，這次調(diào)控的根本問題還是調(diào)控地方利益。目前要建保障房也是抓到了根本的，但是我相信這就是痛的地方，地方政府才不愿建這個東西，實際上是利益損失，指標(biāo)定了以后，北京開中央全會，哪個區(qū)都不愿意的，輪到我這個區(qū)有保障房等于是這個地方的財政損失，在這個時候，他們最不愿意做的。他們故意把數(shù)據(jù)弄的很混亂，我相信中央政府的能力絕對比不上中央政府的能力?，F(xiàn)在我們的貓遠(yuǎn)遠(yuǎn)比地方政府的貓能力弱化的多，我相信根本的廉租房和保障房，3600萬套是不可能完成的，因為這是核心利益所在，2000年來，中央和地方的矛盾是一堆基本矛盾，這里面沒有，沒有這種無私無畏的這么做。這是根本的問題，這個建成了，調(diào)控才能調(diào)到根本上去。這是我個人的看法。

[22:32:19] 汪濤：我理解的3200萬套是這樣的，將來五年包括今年，加上以前建的，到時候覆蓋城市人口的20%，現(xiàn)在城市人口有兩億多戶，20%就是六千萬套，五六年后，所有都建完了，已經(jīng)提供了20%的保障性住房，保障性住房到底保誰？問題確實比較大。我經(jīng)常想政府是不是真的想保最低收入20%的人口，好像也不是，應(yīng)該是在保最愛抱怨的人。誰最愛抱怨一般是大城市的中產(chǎn)階級，包括公務(wù)員，包括剛畢業(yè)的學(xué)生，為什么剛畢業(yè)的大學(xué)生就覺得自己很貧窮，誰剛出來的時候都很貧窮，過多少年憑自己的本事就變得比較富裕了，所以是不是說20多歲的時候就要保障，這也是一個誤區(qū)。但是這些人的抱怨應(yīng)該說也是一個社會問題，政府也比較擔(dān)心社會運用，所以才要解決，所以我想保障性住房，我自己的理解就是普通住房，也就是大家能買的起的房子，我覺得應(yīng)該多建一些這樣的房子，到底什么樣的方式建成，可能就是八仙過海，各顯神通。包括福利、單位自建房，只要建成了，只要有一部分抱怨了，任務(wù)就算完成了。

在這個過程中，會出現(xiàn)各種各樣分配的不均，關(guān)鍵就是這樣子的，就是政府的職能到底是什么，真的是要給低收入的貧困人口做好保障的話，那你就拿出財政的錢實打?qū)嵉淖?，不要往去買，能買得起房子的人一般都不是窮困人，包括在美國這樣富裕的國家，住房的擁有率也只有50%、60%而已，并不是所有的人都買得起房子，所以是居者有其屋，不是居者都是房產(chǎn)者。如果政府真的把這個想清楚了它就不會去說要建經(jīng)濟(jì)適用房，在北京的經(jīng)濟(jì)適用房要1萬多塊錢一平米，50平米也就得50、60萬，窮人也買不起，政府還沒有定位定清楚保障性住房到底是什么樣的房子。別的地方也有經(jīng)驗，香港、新加坡都有經(jīng)驗，我覺得像蔡總剛才說的，這里頭也有利益在里面。我認(rèn)為保障性住房一千萬套怎么樣也得給你做成了，最后是不是保障貧困人口的住房問題，那就說不好了，所以很多現(xiàn)在包括鼓勵9月底出臺的關(guān)于保障性出臺的條例，鼓勵企業(yè)的積極參與，引導(dǎo)企業(yè)的參與有一條堅持誰投資誰擁有的原則，這個原則以前不是堅持的，現(xiàn)在怎么變成了誰投資誰擁有了，企業(yè)投資就是企業(yè)擁有了？這個原則已經(jīng)在悄悄改了，只有改了以后企業(yè)才會去建，一千萬套才會完成。

[22:32:45] 謝國忠：剛才說到一個問題，中國的地方政府是失控的，我們在圍繞這個問題在談。我覺得保障房如果真的按照一千萬套的話，中國的房子可能是過剩的，沒有那么多人。我覺得這個政策里面有一定的風(fēng)險，因為現(xiàn)在中國的地方政府失控了，領(lǐng)導(dǎo)也預(yù)料你不會建那么多，下達(dá)任務(wù)的時候，就沒指望你會完成，我覺得這也是一個問題。中國現(xiàn)在的房價僵在那邊了，中國沒有其他國家的階級，中國這個國家就兩個階級，當(dāng)官的和老百姓。在現(xiàn)代化的過程當(dāng)中，這個矛盾非常突出，以后幾年里面，房地產(chǎn)反映的核心是這個問題，現(xiàn)代化為什么房產(chǎn)不能這么下去，是因為有通脹的，如果有通脹的話，你容忍這樣下去，是會搞社會革命的，所有的當(dāng)官全完蛋了，當(dāng)大官的人當(dāng)中覺得這樣不太好，我還可以多呆一會兒，所以房地產(chǎn)調(diào)控為什么是這么一個概念，政府想的他怎么活下去的事情，開發(fā)商為什么怪政府，如果政府倒了你更倒霉，如果老百姓跑都跑不了。19年的錢，又拿了那么多的資產(chǎn)，又讓政府印鈔票，借錢買房子，炒這個，逼著國民黨印鈔票，把所有老百姓的錢都弄掉了之后，有什么好處呢？到時候共產(chǎn)黨來了什么都沒了，就有幾根金條的，商船的時候，就看你有多少金條，所有的金條全交出來，就讓你上船去了，你這樣鬧下去，最后的結(jié)果也是這樣。房地產(chǎn)的事情，大家把這個看成有什么希望，這個太晚了，中國這個矛盾很激烈的。剛剛蔡總說的地方政府的胃口大，它位子大了，位子大了之后，房地產(chǎn)一倒下，肚子餓，就到外面搶食的，一定會到民間去收錢的，人民和政府的沖突會越來越多。最后就會出現(xiàn)，中國這個國家是官管老百姓的，官把老百姓當(dāng)成小孩子在玩兒，這個所謂的孔子的思想，當(dāng)官的把老百姓當(dāng)玩兒，現(xiàn)在老百姓都明白，這個問題就激烈了。最近幾年，通過人民跟政府的矛盾，中國歷史上一直都是政府給老百姓畫圈圈，你什么能干，什么不能干，這幾年里邊，通過這個斗爭，老百姓給政府畫個圈，你什么能做，什么不能做，到了這一步，我們剛才說的這個難題還能得到解決。

[22:32:58] 主持人：我開始就想這個問題，為什么房地產(chǎn)對中國這么重要？你走到哪，三句話必然談到房子，從沒有見到一個國家這么關(guān)心房子的問題，所以我想什么時候中國的老百姓不把房子當(dāng)個事，住房的問題不再成為一個核心矛盾的時候，也許房地產(chǎn)就沒有調(diào)控的問題了。

[22:33:07] 蔡洪平：真的地方財政收入減少的時候，目前龐大政府的運營成本怎么維持，一定要增加稅收，各種名目來扣稅，這是地方行為，我們算在過去的十年里邊，政府機(jī)構(gòu)增加了多少的人員，增加了多少干部，這比帳沒有算過。這個地方我同意謝博士的觀點，所以也要想想如果土地使用權(quán)沒有了以后他怎么辦？那時候你買不起房子，別的稅又增加了，這個更可怕，這是有可能。

[22:33:17] 主持人：有很多人等著提問。

[22:33:27] 記者：我有一個問題想請教一下汪濤女士，住建部的姜部長(音)前一段時間開了新聞發(fā)布會專門關(guān)于保障房的，他提到到在“十二五”的末期，甚至以后，對保障房的補貼要轉(zhuǎn)為貨幣化的補貼，我想請教一下您對這個政策轉(zhuǎn)變有什么看法？謝謝。

[22:33:36] 汪濤：如果這段時間是建保障房，將來肯定有一個退出機(jī)制，如果保障20%的城市人口的話，這20%中肯定有一部分要畢業(yè)。另外的人又不斷的進(jìn)來，怎么去解決這個問題，確實需要不斷的再建更多的房子，把所有的人逐漸保障起來，而是通過貨幣的形式把現(xiàn)有的保障房流轉(zhuǎn)起來，最終都是保障收入比較低的人群，應(yīng)該說不失為解決這個機(jī)制的一種方式。

[22:33:45] 中國保利集團(tuán)：我有個問題想問聶會長和蔡總。今天下午的時候，劉主席剛剛說過，如果銀行業(yè)可以承擔(dān)房價下跌40%，撥備才能達(dá)到110%，如果房價下跌到50%，撥備還能能力保持到100%，在這種情況下，是不是意味著中央政府可以承受房價的跌到五成，我們想象一下，一旦房價在未來兩年跌到50%，地方政府能否承受。

[22:33:53] 我想發(fā)表一下自己的觀點，我們地產(chǎn)調(diào)控可能從開發(fā)環(huán)節(jié)可以調(diào)控，但是從保有環(huán)節(jié)，從流通環(huán)節(jié)上都可以調(diào)控，比如說在法國租房的時候，房租每年不可以增長10%，業(yè)主不可以隨便的趕走房客。我們剛性需求也好，我們住房建設(shè)也好，是不是現(xiàn)在的住房存量可以滿足我們的民生，是否可以我們滿足我們現(xiàn)在的城市化發(fā)展，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括一些農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，轉(zhuǎn)移到制造業(yè)好，是否存在這一點。這是兩個問題，簡單的談一談。

[22:34:09] 聶梅生：關(guān)于前一真，銀監(jiān)會主席的說法，從總量來說這個事，從銀行的抗壓能力，從這個角度來講，可以更專業(yè)的這樣算，如果從房地產(chǎn)角度來講，我不認(rèn)同這個說法，就是說房價下跌40%，銀行還是能夠有應(yīng)對，我不這么認(rèn)為。為什么呢？因為當(dāng)房價下跌40%的時候，開發(fā)商就真正的沒有辦法把房子賣出去了，這一部分土地也好，或者土地加上建筑也好抵押給銀行，銀行就收回去了，這個事情不用說中國會發(fā)生什么，你看美國發(fā)生什么就好了，因為美國這一次次貸危機(jī)以后，形成了很多所謂銀行房，銀行把很多不方面還貸的這部分，收到銀行了。我就想問一下，開發(fā)商有那么多的經(jīng)驗，使盡了渾身解數(shù)都賣不出去，你把房子收了，你怎么賣，你就比開發(fā)商更有本事，你能賣出去滿，恰恰不能。這就是美國很多銀行在這次次貸危機(jī)中倒閉，就是房子拖垮的，我就不知道這個事情怎么說，這個事情還不完全從宏觀的結(jié)構(gòu)性的，或者算撥備的問題，這是一個問題。不說房價卻不會掉到40、50%，銀行堆了這么大堆房子之后，你怎么樣，你怎么出收，你只是形象的資產(chǎn)是有的，可能打了4折或者幾折。當(dāng)然它不著急，六折到了你收里怎么變現(xiàn)，我們也不是沒有經(jīng)驗教訓(xùn)，當(dāng)年海南就出現(xiàn)這種事情，土地窩到銀行手里最后出不去，最后只能作為不良資產(chǎn)整理了，已經(jīng)出現(xiàn)過這類事情，這個事情不是用數(shù)學(xué)就能算清楚的，到時候還會有很多問題，個人低壓貸款這部分怎么辦？會不會斷供。所以我覺得劉主席從銀行風(fēng)險控制那個角度說的，并不見得這個事情真正擺到那兒的時候就能應(yīng)對。

[22:34:18] 記者：按照最近數(shù)據(jù)的公布，確實存量房在增加，尤其北京更明顯在增加，雖然沒有達(dá)到2008年最高的數(shù)字，現(xiàn)在已經(jīng)是12萬套了，已經(jīng)相當(dāng)高了，就全國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，還沒有出來，因為現(xiàn)在從銷售量來講，我剛才說了，還可以。八千萬平方米，就這個月，還是可以的，看不出來存量房到全國到底是多少，我看媒體是這樣講，大概已經(jīng)達(dá)到了10個月的銷量，存量房達(dá)到未來10個月的銷量，這個事情實際上還要看被壓縮的這一部分的購買力，能壓縮多久，如果它的是放在明年能夠釋放出來，這點兒房子根本不算事，因為開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)大幅度的降低了房地產(chǎn)的開工量和竣工量，它大大放慢了速度，為了維護(hù)它自己的資金鏈不至于斷裂，第一個事情就是少買地，少買地就是少投資；第二件事情就是在建項目放緩，反正賣不出去，為什么讓自己的存量增加，存量增加會不會像現(xiàn)在繼續(xù)的增加，我覺得不會，因為開發(fā)商的供應(yīng)量在減少，關(guān)鍵看這部分的需求明年能不能釋放，我不認(rèn)為永遠(yuǎn)不釋放。

[22:34:28] 蔡洪平：假如一家有一套房子，或者存量夠不夠，房子除了自己住以外，后面是一個奢侈消費，它不像一件衣服一樣可以賣好幾件，我在城里有一套房，再買一套別墅，現(xiàn)在很多東北人在海南買別墅，是因為有季節(jié)的差異，地域的差異，我是山西人在上海買一個房，行嗎？如果預(yù)期漲的話，不要一位房子沒用，這個數(shù)字是一個非常傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)的概念，從消費者的房子有多少套，這個數(shù)字是非常動態(tài)的，就關(guān)鍵看對預(yù)期怎么看。

[22:34:44] 汪濤：關(guān)于銀監(jiān)會的壓力測試，如果你的首付收復(fù)已經(jīng)40%，所以你降了40%，房貸的人也不會斷供了，應(yīng)該說壞帳率并不會很高，銀行匯承受的這方面。對中國銀行來說，最重要的不是買房子的人會不會斷供，因為買房子的人花了很多錢，不像美國，美國零首付，如果房價降5%，他就可以走掉，而中國的老百姓把家產(chǎn)都放進(jìn)去了，所以不會走掉，所以不是這個問題，問題是什么情況下會出現(xiàn)房價降40%，不是說政府讓你降40%，你就降40%，一定是大量的直銷你賣不出去了，你才降到40%，但是如果降價40%的話，已經(jīng)都賣不出去了，開發(fā)商就不會拼命建房子，所以你的整個社會的開工建設(shè)就會下來，這個時候會出現(xiàn)什么情況呢？鋼筋、水泥的需求就會下來。這些工業(yè)企業(yè)他們都賣不出去他們的東西了，而他們是借有大量的銀行貸款的，所以對中國來說，不是從居民的房貸來看對銀行的壓力，而是這些工業(yè)、企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈能否承受起房子掉40%的量，不是掉40%的價。

在2008年三季度、四季度，中國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了猛烈的下跌，那時候房價沒下多少，但是量下來了，在雷曼之前，是房地產(chǎn)、重工業(yè)全下來，那個時候中國的經(jīng)濟(jì)就接近硬著陸的傾向，所以要從這個方面看，而不是從房貸的角度看。從房子的存量來說，我們算了一下，從1995年以來，累計竣工面積已經(jīng)超過了一億套以上的房子，其中商品房大概有7千萬套，還有很多是單位建的，再加上以前的，是不是還有像以前的需求了。

[22:40:40] 蔡洪平：如果看一個國民經(jīng)濟(jì)的時候，如果只為保全銀行的健康或者不健康，而不顧國民經(jīng)濟(jì)的本身土壤的發(fā)展，這個銀行業(yè)我認(rèn)為是要打個問號的，像今年調(diào)整半天銀行利潤增長30%，然后把中小企業(yè)都調(diào)死，這個根本不正常，這個是扼殺中小企業(yè)生產(chǎn)力的，中小企業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)真正的“火車頭”，所以我并不認(rèn)為國有銀行那么高的利潤是健康的，這種調(diào)控是絕對不正常的，我認(rèn)為不可以這樣子。

[22:40:50] 主持人：今天時間有限，我給大家最后一個提問機(jī)會。

[22:41:00] 記者：謝謝主持人。我想請問蔡總和謝先生，兩位都認(rèn)為房地產(chǎn)將來免不了一場調(diào)控，無論是綁架了中國經(jīng)濟(jì)也好，還是中國經(jīng)濟(jì)能夠甩掉這個報復(fù)也好，將來中國經(jīng)濟(jì)是勢必要尋找增加極，想請問兩位，在若干年后，房價回歸理性之后，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該向什么方向轉(zhuǎn)變，哪一個新興產(chǎn)業(yè)，能夠重新?lián)?dāng)中國經(jīng)濟(jì)的引擎，謝謝。

[22:41:19] 謝國忠：中國今年的人均產(chǎn)值是5000美金，早上我也說過，全世界都轉(zhuǎn)過了，比中國若苦的人不是很多，中國吃苦在全世界算是數(shù)一數(shù)二的，五千美金不是很高的，先不具體說照什么去漲，一個人該有多少收入，是取決于他會干什么活。你把他變成房子，變成多少房子來增加收入，那是錯誤的，房子是非生產(chǎn)的資料，不會生蛋的，怎么會帶來絕對的財富的，中國現(xiàn)在的制造業(yè)，中國的致富一定是工業(yè)，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家有4.5萬美金人均產(chǎn)值，中國只有9/1，所以能走的空間是非常大的，比如說，中國今年出口是兩萬億美金，但有多少的零配件是進(jìn)口的，剛剛吳敬璉老師說了，現(xiàn)在最大的進(jìn)口是芯片，上海搞芯片搞了十年，搞出名堂了，如果把這個事情做好了，比造房子容易多了，但是有多少人愿意干呢？房地產(chǎn)不是一個非生產(chǎn)性的，它給中國經(jīng)濟(jì)帶來了非常大的壞事，把所有的有才的人都引上去搞投機(jī)，賺快錢的一條道路，沒有人愿意好好把工業(yè)做好了，做細(xì)了，做強了，中國很多公司，我銷售幾百億等之類的都是組裝公司，組裝的零配件都是進(jìn)口的，賺錢的模式是什么，銀行的錢倒過來之后，人賣給人家的時候，給人家提供金融，他的匯報是從這里面來的，之所以不愿意好好把零配件做好，房地產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)行業(yè)是非常有害的，中國房地產(chǎn)造的好的，造的壞的有什么區(qū)別。房子造的再好，你算算沒有增值過，如果沒有造房子，你把這塊地賣了，賺錢一樣多或者更多，靠的是土地增值來的，所以這對房地產(chǎn)也不好，沒有好壞之分的。接下來，中國一定要把工業(yè)做強，從縱向和橫向都要做好，不然的話我們的塊頭很大，是個空殼子，里面做內(nèi)工業(yè)的事很多，如果做好了的話，中國就可以從五千美金漲到人均1萬五千美金，這時候中國的經(jīng)濟(jì)就是全世界最大的，為什么我覺得房地產(chǎn)倒下來的話，對中國一定是件大好事，把中國的人才推向了他應(yīng)該做的事。

[22:41:34] 蔡洪平：我有一半同意謝國忠的觀點。我們現(xiàn)在討論房地產(chǎn)需求拉動工業(yè)，未來來看，如果是需求下來以后，就需要回到原來公益的需求，就是生產(chǎn)力來推進(jìn)，目前是一個全球危機(jī)，我認(rèn)為一個根本的危機(jī)不是金融危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，而是生產(chǎn)力問題，沒有先進(jìn)生產(chǎn)力來推動，美國的喬布斯走了，我們要尋找更多的喬布斯，在工業(yè)里面不斷尋找新的產(chǎn)品，使人類的生產(chǎn)力向深度和光度進(jìn)軍，我們在整個的時代，由于沒有生產(chǎn)力所以貨幣過剩，衍生產(chǎn)品操作，過分的發(fā)行貨幣等等，美國也是生產(chǎn)力危機(jī)，南歐是社會主義危機(jī)，我看了馬克思的書，勞動不勞動產(chǎn)品還是分銷，貧富差也很少，他的收入都寫到憲法，這就是社會主義，這個是小康，就是這個結(jié)局。一個國家如果沒有貧富差異，我之前看過，適當(dāng)?shù)呢毟徊町愂且粋€國家健康發(fā)展的常態(tài)，但是要往上漲，如果生活真的差不多的話，那就沒有干活了。中國我看也是有危機(jī)，我認(rèn)為中國是一個方向危機(jī)，未來我們發(fā)展的方向是什么，動力是什么，兩周前廣交會第一次出現(xiàn)廣交會出口產(chǎn)品。我們中國制造消費類產(chǎn)品的能力都有了，衣服、服裝、鞋帽，一般消費，內(nèi)容消費的還不一定行，一個國家最大工業(yè)的基礎(chǔ)本身就是裝備業(yè)的基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，今天德國人和日本人還可以生產(chǎn)，德國1.3億人口，GDP剛剛超過他，在裝備制造業(yè)，特別是在重化工里面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們，我們這個國家目前不具備，國企我認(rèn)為是做不了這個開發(fā)的，它要開發(fā)東西不可能，都是買技術(shù)的。民企現(xiàn)在做的也不多，房地產(chǎn)還是內(nèi)需，多少人的心態(tài)是再一個新的領(lǐng)域里邊開發(fā)，新的材料、芯片，我們中國人根本做不了這一點，我們坦白的說一句心里話，25年的發(fā)展，我們?nèi)〉昧她嫶蟮钠囀袌?，中國學(xué)到了高檔汽車的生產(chǎn)技術(shù)嗎？哪一個零部件是中國自己生產(chǎn)的，都沒有，大部分都是進(jìn)口，然后組裝上市，中國滿地跑的世界的車，有自己生產(chǎn)的嗎？我們國家缺失的工藝技量，就是裝備也的核心技術(shù)沒有，今天我們舉國搞航天也可以，如果裝也業(yè)能夠市場化，很難，我們最近也做了很核電設(shè)備、火力設(shè)備這些都可以做，但是往上去，爬坡再往上很困難，火車不光是跑的快就是技術(shù)的，我們也看到這個先例了，中國人超過150公里以上的車是不能乘的，因為不可靠，可能剎車有問題，可能信號有問題，老是有問題，這是一個系統(tǒng)工程，這是國民經(jīng)濟(jì)本身健康裝備的東西，這20年來我們嚴(yán)重缺失，前面都解決經(jīng)濟(jì)去了，這一類東西是要花心血，可能為了年輕人，為了這個東西要補課，甚至要付出很多的代價，就目前我看不到，方向，是好是壞不去說它，到底什么是中國經(jīng)濟(jì)的火車頭，光勤勞不夠的，我天天搞到十二點鐘，勤勞是沒有用的，核心的地方我們生產(chǎn)力在什么地方，我們是制造大國，我同意謝國忠的說法可不可以靜下心來，民營企業(yè)最近辦個人會所，還有今天的民企全部在美國收購去了，買多大東西我不知道，但是我認(rèn)為不是有錢就能買東西的，國際收購的基本管理是文明的征服，不是一個有錢就能買產(chǎn)品的，一個阿迪達(dá)斯很便宜的，你買了人家瞧不起，不是有錢就能買的。我們先把浮躁的心態(tài)降下來，從整個公民素質(zhì)，讓每一個人做實事。

[22:41:44] 主持人：非常精彩的發(fā)言，我非常高興的看到，咱們從最初窄小的入口，房地產(chǎn)能夠進(jìn)入到對中國經(jīng)濟(jì)模式的反思，中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的展望上，我想這里頭都寄托了我們在座各位以及今天各位嘉賓對中國經(jīng)濟(jì)最美好的一個愿望。再次感謝今天大家精彩的發(fā)言。

[責(zé)任編輯：lilei] 標(biāo)簽：中國 房子 時候 政府 

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