2012年03月17日 16:45
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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房地產(chǎn)市場的困境與轉(zhuǎn)機(jī)

主持人羅康瑞：女士們、先生們，歡迎參加我們今天關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的這樣一個(gè)環(huán)節(jié)，我想今天這個(gè)分組，是非常有意思的一個(gè)討論，而且我也很榮幸能夠來主持這個(gè)環(huán)節(jié)。我們?yōu)槭裁粗v房地產(chǎn)呢？我們的房價(jià)在過去的幾年中，從2007年到2010年增長非常快，當(dāng)然過去的兩年，我們看到政府采取了一些嚴(yán)厲的措施，來調(diào)整，或者說下調(diào)房地產(chǎn)的增長的勢頭。

那么這樣的一個(gè)做法會(huì)怎么影響我們的經(jīng)濟(jì)？我們的解決方案在哪兒？建保障房是否是解決方案的核心所在？如何來籌錢？我們有很多的尊貴的演講人。

首先跟大家介紹一下萊斯利·諾克斯女士，她是高富諾集團(tuán)的董事長，她在機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理方面有很多的經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)她首先來發(fā)言。

[15:39:36] 萊斯利·諾克斯：我很高興能夠參加今年的中國發(fā)展高層論壇，這也是我第一次參加這個(gè)論壇，很有意思。實(shí)際上這也是第一次設(shè)立專門講房地產(chǎn)行業(yè)的這樣一個(gè)場合，我想房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)是非常重要的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)還帶動(dòng)了其他的一些行業(yè)，所以使它顯得更加重要，包括建筑、鋼材、水泥、內(nèi)飾，以及家裝和服務(wù)等各個(gè)行業(yè)。

[15:40:41] 另外還有一個(gè)原因它很重要，是因?yàn)樗俏覀兙幼〉膱鏊?，是我們工作的一個(gè)場所。所以這個(gè)房地產(chǎn)成為一個(gè)國家它一個(gè)傳統(tǒng)積淀的一部分，如果這個(gè)國家房產(chǎn)有特色，質(zhì)量好，也會(huì)在游客心中留下美好的印象。

對(duì)于像中國這樣的國家，在史上最大的人口遷移中，我想住宅或者說房地產(chǎn)應(yīng)該是非常重要的一個(gè)問題。房地產(chǎn)跟其他的一些產(chǎn)品相比，都是有這樣的一個(gè)特性，就是可以進(jìn)行商品化。由于這樣的一個(gè)特性，我們有時(shí)候會(huì)忘記它的實(shí)質(zhì)所在。我不會(huì)跟大家來講金融危機(jī)，我們?cè)缟弦呀?jīng)講了很多金融危機(jī)的情況。

[15:41:06] 我想在這個(gè)過程中，很多人指責(zé)的時(shí)候，都會(huì)把矛頭指向銀行，包括政客，包括銀行家，他們的一些措施不當(dāng)，或者說他們的薪酬水平太高等這樣的一些問題。

[15:41:23] 在美國，房地產(chǎn)的價(jià)格增加有一段時(shí)間是不可持續(xù)的，導(dǎo)致市場中充斥著非常低水平，低質(zhì)量的這樣一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目。

[15:41:35] 另外，西班牙和希臘也是顯示了在一個(gè)不穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)情況下，這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有多么的脆弱。

[15:41:59] 所以，有很多的一些公司和銀行，他們?cè)谑艿嚼骝?qū)動(dòng)的情況下，來降低他們借款的標(biāo)準(zhǔn)，更多的來進(jìn)行放貸，這個(gè)放貸進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲，更多的投機(jī)者被吸引進(jìn)來。

[15:42:17] 這也就導(dǎo)致有很多的建筑活動(dòng)。我想對(duì)于GDP的影響是非常深刻，而且是非?？斓?，因?yàn)橛泻芏嗟慕ㄖ袠I(yè)，他是能夠帶來稅收的創(chuàng)收，能夠?yàn)檎畮硇б妗?

[15:43:15] 對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，我們看到這個(gè)影響也是深刻和長遠(yuǎn)的。供大于求的這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場，需要很長的時(shí)間才能清除，才能消化。而不斷下跌的房價(jià)，也是會(huì)影響銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，以及消費(fèi)者的資產(chǎn)保有量、財(cái)富所有量。我們從金融危機(jī)中學(xué)到的一個(gè)教訓(xùn)，就是要看全球，要看我們之前的一些失敗的教訓(xùn)。我們公司在對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注方面，是采取一個(gè)全球性的指標(biāo)，我們用了一個(gè)自己內(nèi)部的這樣一些標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)測市場的發(fā)展。

[15:44:12] 我們認(rèn)為各個(gè)銀行，包括央行和商業(yè)銀行，都應(yīng)該采用我們這樣的一種方式。我們認(rèn)為在這個(gè)過程中，已經(jīng)看到很多的繁榮和簫條。我們實(shí)際上從康熙皇帝期間，我們公司就已經(jīng)成立了，當(dāng)然創(chuàng)立我們公司的家族，最早就已經(jīng)在十一世紀(jì)，我們是一個(gè)持長遠(yuǎn)發(fā)展態(tài)度的公司，這是我們秉承的一個(gè)傳統(tǒng)。而且我們認(rèn)為OECD也應(yīng)該來考慮用長遠(yuǎn)的眼光來看。

[15:44:49] 我們?cè)谶@個(gè)過程中，發(fā)現(xiàn)有很多的建筑，實(shí)際上建筑質(zhì)量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因?yàn)楸热缯f在金融行業(yè)出現(xiàn)繁榮之后，吸引了這樣一些盲目的房地產(chǎn)的投資。在OECD內(nèi)部，在金融危機(jī)發(fā)生前的一些年里頭，金融行業(yè)的這些投資，也是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的誘因、推動(dòng)力量。

[15:45:16] 在中國，我們想房地產(chǎn)的發(fā)展，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)。我們這個(gè)過程中也聽到，有資源的這樣一個(gè)錯(cuò)配，我們的一個(gè)觀點(diǎn)就是，房地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)展得非?？?，導(dǎo)致長期價(jià)值的這樣一個(gè)非?；镜脑瓌t沒有得到尊重，而且也產(chǎn)生很多的風(fēng)險(xiǎn)。

[15:45:46] 我們自己的這樣一種長遠(yuǎn)的看待事物的方式，也是體現(xiàn)在我們的一些商業(yè)活動(dòng)中。我們認(rèn)為首先設(shè)計(jì)是非常重要的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)能夠給人們一個(gè)居家的感覺，這樣一個(gè)居家的感覺，可以吸引工人和企業(yè)，將他們的公司和活動(dòng)座落在你建的這個(gè)房屋里。

[15:46:43] 第二個(gè)，建筑質(zhì)量也非常重要。中國有這樣一個(gè)非常緊迫的任務(wù)，就是要使那些農(nóng)民工或者說遷移到城市的這些農(nóng)村人口，有家可居。但是在這個(gè)過程中，有一些建筑質(zhì)量非常差的樓宇，我們知道英國，當(dāng)時(shí)這個(gè)房屋，現(xiàn)在的保有量都是在很短的時(shí)間內(nèi)建造出來的，盡管有額外的一些成本，但是我們也認(rèn)為這個(gè)房屋應(yīng)該能夠持續(xù)至少一百年不倒。所以這不是一個(gè)理想，而是我們應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)。

[15:47:12] 第三個(gè)，就是高質(zhì)量的公共場所也是非常重要的。因?yàn)槿藗冃枰@樣的一個(gè)場所來進(jìn)行放松，來進(jìn)行社交，來進(jìn)行體育運(yùn)動(dòng)。另外，樓宇的可達(dá)性必須是一個(gè)非常重要的考慮，我們?cè)诔鞘欣镱^的這些樓宇，都應(yīng)該很方便的就能夠通過公共交通系統(tǒng)來到達(dá)。

[15:47:26] 另外，人行道也應(yīng)該給它一個(gè)重要的地位。我們認(rèn)為所有的這些建樓宇的地方，都應(yīng)該考慮密度，同時(shí)考慮多用途。

[15:48:12] 中國，我認(rèn)為在二十年之后，肯定會(huì)成為一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)體，我們?cè)谶@個(gè)城市的建造過程中，必須要能夠很好的來響應(yīng)這樣一種趨勢。中國目前正在建大概2600萬套保障房，要在五年內(nèi)來建成，我想這是世界上最大的一個(gè)安居工程。我們?cè)诟饡?huì)做一個(gè)聯(lián)合研究，來講社會(huì)性保障住房的這樣一個(gè)研究。

[15:49:34] 在OECD這樣的一個(gè)比例，大概是占整個(gè)房屋保有量的30%。我們看到在英國的一些地方，有30%的住戶，實(shí)際上也是可以歸為保障性，或者說社會(huì)性住房的租戶。我們這塊有很多的經(jīng)驗(yàn)可以來借鑒，社會(huì)保障性住房有時(shí)候一般都是在比較遠(yuǎn)的地方，但是我們現(xiàn)在認(rèn)為，必須要有好的一些配套設(shè)施，包括能夠很好的來配套生活用品。另外還要有很好的維護(hù)和管理，也要能夠保證住在這里頭的居民，能夠隨著時(shí)間的推移，增加自己的收入，能夠保證我們對(duì)這個(gè)社會(huì)性的保障性的住房能夠進(jìn)行專業(yè)的管理，為租戶，也為這個(gè)社會(huì)來創(chuàng)造福利。

[15:50:02] 我剛才講到，我們社會(huì)里頭，房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要性。我想講的是，房地產(chǎn)它不僅僅是金融資產(chǎn)，不僅僅是維系經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)方式。而且不僅僅是創(chuàng)收的一個(gè)方式來源，我認(rèn)為它可以是所有這些的一個(gè)組合。而且它最后是為了滿足人類的需求而產(chǎn)生的。

[15:50:31] 中國現(xiàn)在在這個(gè)過程中，是創(chuàng)建自己的一個(gè)留給子孫后代的這樣一個(gè)傳統(tǒng)，這需要很多年的時(shí)間，我希望你們跟我有一樣的看法，就是我們這樣的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該是建好，而且能夠持久的為我們的子孫后代造福，謝謝。

[15:51:10] 主持人羅康瑞：謝謝，感謝你跟我們分享你的經(jīng)驗(yàn)和想法。接下來我們想請(qǐng)蔣衛(wèi)平先生，他是北京金隅股份有限責(zé)任公司董事長，他也是建材協(xié)會(huì)的一位領(lǐng)導(dǎo)，他在中國也是建材行業(yè)最重要的十大人物之一，而且是企業(yè)文化杰出獎(jiǎng)企業(yè)的獲得者，有請(qǐng)。

[15:51:42] 蔣衛(wèi)平：尊敬的各位來賓、各位朋友，我發(fā)言的題目是：中國房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展的道路會(huì)越走越寬廣。

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展和人均收入大幅度提高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時(shí)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問題和中央十分關(guān)注的民生問題。

[15:52:09] 經(jīng)濟(jì)集團(tuán)在多年的深化改革和產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)中，從上世紀(jì)八十年代末開始涉足房地產(chǎn)市場，經(jīng)過二十多年的探索實(shí)踐，先后開發(fā)建設(shè)了各類房地產(chǎn)項(xiàng)目五十多個(gè)，總建筑規(guī)模超過一千多萬平方米，目前是北京房地產(chǎn)企業(yè)排行榜第二位和全國百強(qiáng)前列。

[15:52:32] 作為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的全程參與者和見證者，我想就房地產(chǎn)行業(yè)如何在當(dāng)前以市場觀望、庫存加大等困境中尋找轉(zhuǎn)機(jī)談一點(diǎn)個(gè)人意見，請(qǐng)大家批評(píng)指正。

[15:53:56] 第一個(gè)就是順勢而為，是開發(fā)企業(yè)生存的前提。我是市場經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)定擁護(hù)者，同時(shí)我也認(rèn)為，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)逐步健全、完善階段，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策雖有個(gè)別偏離市場邏輯和一些不盡準(zhǔn)確之處。但是作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的管理者，政府對(duì)市場規(guī)則的制定自有其客觀的邏輯和出發(fā)點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)業(yè)的困境顯現(xiàn)原因?yàn)?a target="_blank">限購、限貸因素。但深層次根源，在于通過宏觀調(diào)控解決城市化率等與房地產(chǎn)供給關(guān)系的矛盾，這種客觀上也導(dǎo)致宏觀調(diào)控成為伴隨房地產(chǎn)行業(yè)程漱玉發(fā)展的長期現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該深知，大勢不可逆，順勢方有為的道理，在目標(biāo)定位、戰(zhàn)略制定、路徑選擇等方面做出前瞻性調(diào)整，順應(yīng)大勢，營造小勢，發(fā)揮優(yōu)勢，最終做成實(shí)事。

[15:55:51] 第二，結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展的基礎(chǔ)。作為資源依賴型行業(yè)，開發(fā)用地對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有不言而喻的戰(zhàn)略意義。尤其在什么區(qū)域拿到地？拿什么性質(zhì)的地，不僅關(guān)乎最終的產(chǎn)品流通，而且也是戰(zhàn)略的選擇。自2004年八三一大限起，金隅集團(tuán)開始認(rèn)真研究土地儲(chǔ)備課題，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，我們?cè)谇捌谔剿鲗?shí)踐的基礎(chǔ)上，確立了包括土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整在內(nèi)的兩個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略原則，即審慎研判宏觀經(jīng)濟(jì)大勢和調(diào)控政策走向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，以確保順應(yīng)政策導(dǎo)向和迎合市場需求。隨著宏觀調(diào)控的深入，我們進(jìn)一步確立了在北京以保障性住房開發(fā)為主，在外省，以商品房開發(fā)為主的土地儲(chǔ)備機(jī)制和產(chǎn)品開發(fā)原則。從目前運(yùn)營效果看，金隅房地產(chǎn)是立足北京，擴(kuò)展天津、河北等多個(gè)省市自治區(qū)的發(fā)展格局，和涵蓋了普通商品住宅、高檔住宅、商業(yè)低產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等多種類型組合的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不僅較好的解決了兩種開發(fā)模式之間的著力點(diǎn)和平衡點(diǎn)的難題，而且分散了市場周期風(fēng)險(xiǎn)和保障了自身又好又快可持續(xù)發(fā)展。

[15:59:05] 金隅集團(tuán)累計(jì)開發(fā)規(guī)模已經(jīng)是450萬平米，在去年，我們開復(fù)工面積是140萬平米，新開工面積在40萬平米，竣工面積在35萬平米。金隅房地產(chǎn)這種看似多元化的發(fā)展模式的成功，并非簡單的把雞蛋放在多個(gè)籃子里，而是依托于自身的水泥和混凝土、新型建材制裁等產(chǎn)業(yè)鏈上下聯(lián)動(dòng)，功能遞延，供應(yīng)快速的獨(dú)特優(yōu)勢。同時(shí)，2009年在香港上市，去年在上海A股上市，A+H股所擁有的國際國內(nèi)兩大直接融資平臺(tái)優(yōu)勢，以及多年的房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，在此我們建議政府部門在加大保障性住房開發(fā)規(guī)模的同時(shí)，盡快健全完善后期政策配套法規(guī)，及解決由于很多共租房和廉租房目前采取配建的方式存在很多的隱患。第三，好水快流，是房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)保障。房地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)也是資金密集型行業(yè)，在穩(wěn)健的貨幣政策和單一的社會(huì)融資渠道雙重夾擊下，是否擁有有效資金，是檢驗(yàn)企業(yè)綜合發(fā)展能力問題，根本上是企業(yè)在尊重客觀規(guī)律和確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，通過加速資金使用效率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期開發(fā)利潤。金隅集團(tuán)堅(jiān)持快規(guī)劃、快開發(fā)、快建設(shè)的好水快流發(fā)展方針，不僅實(shí)現(xiàn)了資金快速回籠和降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且形成了開發(fā)、銷售、儲(chǔ)備的良性循環(huán)機(jī)制。

[16:00:10] 在此，我們將與政府針對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)，加快研究建立一套覆蓋面更廣，具有一定穩(wěn)定性的信貸優(yōu)惠政策，使一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)惠利率不受商業(yè)銀行利率的影響，以緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，進(jìn)而形成具有鼓勵(lì)性的資金優(yōu)勢。北京金隅集團(tuán)作為北京市首個(gè)國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，我們積極發(fā)揮核心產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，充分用好自身所擁有的國家級(jí)企業(yè)自主研發(fā)中心等條件，同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，全力打造具有自身特色和自主品牌的住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。

[16:00:41] 各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，以及住房需求的剛性增長，在可預(yù)見的未來，必將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量。隨著重要宏觀調(diào)控政策累計(jì)效應(yīng)逐步釋放到位，中國房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展的道路會(huì)越走越寬廣，最后預(yù)祝論壇取得圓滿成功，謝謝。

[16:01:13] 主持人羅康瑞：謝謝蔣總分享我們北京金隅在北京發(fā)展，以及在全國發(fā)展的一些經(jīng)驗(yàn)。下面是請(qǐng)出野村控股株式會(huì)社的常任顧問氏家純一先生，他是日中商會(huì)，以及日本證交所的理事長和董事，下面請(qǐng)出氏家純一先生來發(fā)言。

[16:01:42] 氏家純一：非常感謝能夠邀請(qǐng)我來就房地產(chǎn)市場這樣一個(gè)話題進(jìn)行分享。非常寵幸能夠再次來到中國發(fā)展高層論壇。首先來談一談日本、美國和中國的房價(jià)問題。

[16:02:49] 來看一看在日本、美國和中國的房價(jià)，在泡沫期的變化，美國的房價(jià)從上世紀(jì)九十年代到2007年，增長的幅度比日本在八十年代到九十年代初期的增長幅度還要大。中國在二十一世紀(jì)前十年的中期的房價(jià)的增長，看上去不是特別明顯。但是七十個(gè)中國主要城市房價(jià)百分比的變化是非常顯著的，有些人說，現(xiàn)在情況可能比官方的數(shù)據(jù)要嚴(yán)重得多。

[16:03:46] 首先，它導(dǎo)致的原因是什么呢？首先是宏觀政策組合的這樣一個(gè)角色，日本那時(shí)的政策主要傾向于通過進(jìn)行國際合作，穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，來進(jìn)一步的穩(wěn)定美元的幣值。美國那時(shí)候呼吁日本去刺激國內(nèi)的需求，這樣就使得日本的國內(nèi)的貨幣政策非常寬松，這樣的寬松政策和一個(gè)緊縮性的財(cái)政政策帶來一個(gè)非常不平衡的政策組合。而緊縮性的財(cái)政政策，又導(dǎo)致了新發(fā)型的日本政府債券的不足，減少銀行的投資選擇，讓他們?nèi)ジ嗟倪M(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)方面的投資，包括進(jìn)行房地產(chǎn)方面的投資。

[16:04:23] 日本銀行一方面是要保證整體價(jià)格水平的穩(wěn)定，但是他并沒有特別注意到資產(chǎn)價(jià)格上升這樣一個(gè)事實(shí)。就像紅線顯示的1987年降低它整個(gè)的折現(xiàn)率，2.55的折現(xiàn)率之后，日本銀行基本上到1989年之前，沒有改變銀行基本的折現(xiàn)率，在這幾年當(dāng)中，日本的地價(jià)卻上漲了13%，比同期的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)1%的增長，要超過了十倍以上。

[16:05:20] 而美國1990年到2007年的房地產(chǎn)泡沫，最多的是對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的過分自信，或者過分信心造成的，主要包括信息技術(shù)革命等等，這樣就到來了長期的資本流入，以及長期利率的下降。而美聯(lián)儲(chǔ)那個(gè)時(shí)候不愿意在泡沫剛生成的時(shí)候，就把它給戳破。同期，房地產(chǎn)的價(jià)格和股市卻出現(xiàn)了大幅飆升的情況。所以說美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該承當(dāng)一定的責(zé)任，沒有從日本的教訓(xùn)當(dāng)中學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。

[16:07:31] 第二，引資銀行體系扮演的角色。大家可以看到日本，三個(gè)和房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，也就是非銀行機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)整體接收的貸款量，占到了在泡沫期整體銀行貸款的25%的水平。如果再算上從銀行貸出的住房抵押貸款，以及政府的住房項(xiàng)目的話，整體的占總貸款的水平大概超過50%。房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款，包括住房貸款，在中國也出現(xiàn)了迅速的上升。但是現(xiàn)在可以看到，它現(xiàn)在大概只占了整個(gè)銀行貸款的20%。但是這樣的一個(gè)數(shù)據(jù)，并沒有告訴我們那些通過由地方政府設(shè)立的投資公司來發(fā)出的信用流入房地產(chǎn)的部分。因此一個(gè)合邏輯的解決方案，那就是地方政府應(yīng)當(dāng)被允許發(fā)行地方債，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的持有應(yīng)當(dāng)進(jìn)行征稅。如果這樣的一種資金的另外可獲得的這樣一個(gè)途徑，被認(rèn)為是合適的話。

[16:08:34] 那么第三點(diǎn)，就是我們能不能提前找到這些房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的信號(hào)呢？有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們開發(fā)出了一系列的金融的指標(biāo)，來評(píng)估對(duì)于房價(jià)是不是和它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相輔相成的。主要包括這個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占整個(gè)銀行貸款的比重，以及價(jià)格收入比，或者是價(jià)格租金比。中國的這些指數(shù)，實(shí)際上已經(jīng)超出了它的正常的水平，超出了正常的經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為合理的水平。比如說北京的住房可支付率，也就是價(jià)格收入比已經(jīng)超過了二十倍，這比1990年東京房價(jià)達(dá)到頂峰時(shí)的要高得多，因此對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行密切的監(jiān)測，可以給我們提供非常好的早期的預(yù)警的信號(hào)。

[16:10:22] 第四，那就是房地產(chǎn)泡沫破滅之后的影響，基本上和相關(guān)的泡沫背后的資產(chǎn)的地產(chǎn)的價(jià)值占GDP的比重是相當(dāng)?shù)?。在日本，你從藍(lán)線當(dāng)中可以看到，這些曲線顯示了從土地價(jià)值的下降所帶來的資本的損失，實(shí)際上是要比相關(guān)股價(jià)的下降要大得多。我們從這些經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中學(xué)到或者說沒有學(xué)到什么呢？

首先，這種不平衡的政策組合，尤其是貨幣政策，是扮演了一個(gè)重要的角色。

第二，它也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)放貸這樣的一個(gè)判斷會(huì)產(chǎn)生誤判，如果只對(duì)銀行業(yè)的貸款進(jìn)行分析的話。

第三，相關(guān)的早期信號(hào)是人容易被錯(cuò)過的，最后相關(guān)的泡沫破滅之后的深度和廣度，以及影響，中國房地產(chǎn)的上漲，在過去幾個(gè)月出現(xiàn)了下降的趨勢，現(xiàn)在這些政府已經(jīng)開始對(duì)貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，可能更趨向?qū)捤伞５俏覀內(nèi)毡镜慕?jīng)驗(yàn)告訴我們，可能會(huì)有一個(gè)房地產(chǎn)泡沫減退的一個(gè)誤覺，因此要始終保持警覺，謝謝。

[16:10:45] 主持人羅康瑞：謝謝氏家純一先生向我們分享您的經(jīng)驗(yàn)。最后一個(gè)演講人是巴曙松教授，他是國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所的副所長，也是中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，歡迎。

[16:10:59] 巴曙松：謝謝！在這個(gè)會(huì)場，上一節(jié)是講金融，結(jié)果我們搞金融的人來講房地產(chǎn)，所以就勉為其難的談一點(diǎn)看法。

[16:12:18] 現(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動(dòng)力是近期的房地產(chǎn)的一系列的調(diào)控的措施。我看到在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為是對(duì)房價(jià)的打壓，包括一攬子的政策的措施，這就包括對(duì)房地產(chǎn)的去投資化，以及重點(diǎn)是滿足剛性需求的這個(gè)政策導(dǎo)向。我們可以把住放分為投資增值需求，自住性的，養(yǎng)老和結(jié)婚等等這些需求。

第二個(gè)推動(dòng)這個(gè)驅(qū)動(dòng)力的是中國城市化的快速推進(jìn)和人口的城市分布。在2011年，中國的城市化率超過50%，有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)。從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進(jìn)，每年的年增還是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地產(chǎn)的需求量出現(xiàn)明顯的上升。

[16:12:41] 我們看到，從整個(gè)城市化的推進(jìn)的進(jìn)程來看，未來中國還會(huì)產(chǎn)生更多的特大的城市和大型的城市，這些部分它的房地產(chǎn)的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

[16:13:04] 同時(shí)，剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整，我們看到金隅剛才講的區(qū)域的調(diào)整，其實(shí)很多的跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部的遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了一個(gè)新的發(fā)展的空間。

[16:13:52] 我們看到現(xiàn)在在一線城市的限購，導(dǎo)致房價(jià)回落得比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。

同時(shí)，從去年開始，保障房的大規(guī)模的建設(shè)，一方面帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的對(duì)沖商品住宅回落的影響。同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場的一個(gè)市場軌和保障軌這樣一個(gè)雙軌體制的大致的輪廓成形和合理的分工。

[16:14:54] 總體來看，我們也研究過日本早期城市化階段市場主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地產(chǎn)市場上，保障房建設(shè)占相當(dāng)大的比重，超過一半以上?，F(xiàn)在目前這個(gè)階段，如果我們2600萬套全部建成的話，到2015年底，我們保障房的存量占比會(huì)達(dá)到30%，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失。從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)性開工的目標(biāo)700萬套，2011年的一千萬套新開工的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期，2012年會(huì)進(jìn)入到保障房施工和竣工的一個(gè)高峰期。

[16:16:11] 這個(gè)對(duì)于形成市場軌和保障軌的雙軌運(yùn)行和分工，和下一步房地產(chǎn)調(diào)整的政策定位奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方向來看中國整個(gè)房地產(chǎn)市場非常分散，這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會(huì)使行業(yè)的集中度有明顯的提升，分工細(xì)化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國的地產(chǎn)銷售前二十強(qiáng)，它的市場占有率已經(jīng)開始從最開始的可能10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商，策略開始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科、金隅這種高周轉(zhuǎn)，快速的銷售。我們也看到瞄準(zhǔn)中高檔人群，布局核心城市和中高端樓盤。

[16:16:41] 第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)來混業(yè)的，多業(yè)態(tài)的常識(shí)。第四個(gè)，在一二線核心區(qū)域進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā)，比如說像萬達(dá)這樣的模式。第五類就是做工業(yè)配套的這些開發(fā)。所以開始從沒有明顯的分工，變成有一定的分工。

[16:17:40] 第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向，房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品在2012年會(huì)有明顯的快速的發(fā)展，開發(fā)商的資金來源的種類會(huì)更加的多元化。2008、2009年開工的這些項(xiàng)目規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上兩到三年，今年是一個(gè)到期的高峰期。加上今年也是一個(gè)信托償還的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的活躍，房地產(chǎn)金融能力也開始成為房地產(chǎn)行業(yè)競爭的一個(gè)核心競爭力。所以一定要把金融研究人員放在房地產(chǎn)板塊演講，一定要找一個(gè)理由，我就找這個(gè)理由，所以2012是房地產(chǎn)金融起動(dòng)之年。

[16:18:24] 第四個(gè)方面就是區(qū)域分化，沿海和中西部地區(qū)，不同的增長點(diǎn)，使得我們的房地產(chǎn)企業(yè)，它的區(qū)域在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局上，在不同地區(qū)，我們看到了明顯的分化。我們從已經(jīng)披露年報(bào)的這些上市公司，從他的一二線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來越明顯。而且從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比例看，中西部在明顯的上升，沿海反而影響不是很大，占比在下降。

[16:19:28] 從中國的城市化的推進(jìn)來看，總體上來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統(tǒng)的這種住宅開發(fā)的，把它定位為一個(gè)加工制造業(yè)這個(gè)屬性，還是有比較大的成長空間。一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù)，在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市的家庭住房套數(shù)比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是說，成套的住房和現(xiàn)在城市的家庭數(shù)量相比，還有一個(gè)缺口。所以在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間還是有比較大的增長空間。

[16:20:41] 從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，在一線城市的，它的商業(yè)地產(chǎn)未來的成長空間開始顯現(xiàn)。因?yàn)閺淖≌煌?，商業(yè)地產(chǎn)它起步比較晚，但是持續(xù)時(shí)間比較長。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元之后，進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期，到兩萬美元之后，進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期，新增的供應(yīng)往往比較快，而目前呢，總體上處于起步期，一線城市開始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。目前我們的商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面，大部分是低端的，購物中心的占比比較小，寫字樓里面，甲級(jí)寫字樓占比比較小，倉儲(chǔ)里面，70%修建于九十年代以前。所以這幾個(gè)方面，應(yīng)該有非常巨大的商業(yè)地產(chǎn)的需求空間。

[16:21:34] 很多分析者把商業(yè)用地和住宅用地的地價(jià)比做一個(gè)衡量的比較，從北京的情況看，這個(gè)趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，北京2011年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，而且這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成長空間和潛力也顯現(xiàn)出來，謝謝各位！

[16:21:52] 主持人羅康瑞：謝謝我想問一下我們的講話人，我們剛才討論的這些問題，講到的這些調(diào)控措施是不是太嚴(yán)厲，太苛刻了，請(qǐng)各位評(píng)論一下。

[16:22:48] 萊斯利·諾克斯：我之前也講到了，中國有一個(gè)非常大的安居工程，我想在執(zhí)行，包括執(zhí)行的速度和節(jié)奏方面，是有很多的挑戰(zhàn)和壓力的。而且可能一做得不好，導(dǎo)致情況不可控。我想目前還是比較恰當(dāng)?shù)?，這個(gè)會(huì)有一些放松，但是不會(huì)很快。

主持人羅康瑞：所以對(duì)于市場這樣的干預(yù)你覺得是對(duì)的嗎？

萊斯利·諾克斯：我想對(duì)于中國來說，這是很自然的結(jié)果。

主持人羅康瑞：我想你對(duì)這個(gè)局勢非常了解，您能不能評(píng)論一下對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施是否得當(dāng)？

[16:23:32] 蔣衛(wèi)平：房地產(chǎn)調(diào)控我認(rèn)為是中央政府是一種必然的選擇，但是作為企業(yè)來講，如何應(yīng)對(duì)？和市場需求如何變化？這里面它是有一個(gè)對(duì)應(yīng)關(guān)系。所以現(xiàn)在大家很多都在講房價(jià)，說壓下來沒有，或者說高了還是低了。實(shí)際這個(gè)房價(jià)有全國平均的房價(jià)，也有區(qū)域性的房價(jià)，還有某一個(gè)樓盤的房價(jià)，還有每個(gè)不同品種的房價(jià)。

[16:25:04] 我贊成巴曙松同志的意見，在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)機(jī)的情況下，中央調(diào)控了兩年之后，現(xiàn)在實(shí)際是剛性的需求在逐步的顯現(xiàn)出來，剛性的需求對(duì)于普通商品住房來說，價(jià)格、房形的設(shè)計(jì)，比如現(xiàn)在賣的房子，七八十平米一套的房子，或者五六十一套的房子，賣得也非?？?，非常好。但是比方說一百多平米，兩百多平米，甚至更大的四百平米的房子，可能賣得就要慢一點(diǎn)。所以這個(gè)房價(jià)怎么去看，或者我們?cè)趺慈ミm應(yīng)？所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大勢不可逆，但是小勢可為，我們?cè)趺错槕?yīng)大勢，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。剛性的需求肯定有，而且城鎮(zhèn)化建設(shè)加快之后，包括新就業(yè)的青年人增多的情況下，對(duì)房子的需求肯定是很巨大的。但是有些他又不能買保障房，那么就買普通的商品房，所以普通商品房的設(shè)計(jì)應(yīng)該是面積比較小，功能比較齊全。

[16:25:40] 再一個(gè)，保障性住房概念也很寬泛，保障性住房包括兩限房，包括經(jīng)濟(jì)適用房，包括公租房，也包括廉租房，這些房子價(jià)格針對(duì)的是不同的人群，很多可能是一些弱勢群體，弱勢群體他要在公租房、廉租房中居住，我認(rèn)為也是非常合理的，這是社會(huì)發(fā)展的必然階段。所以我認(rèn)為中央的調(diào)控是正確的。

[16:26:22] 第二，從中央財(cái)政、銀行對(duì)保障性住房，就北京來說，是非常支持的，利率是比較低的。同時(shí)，北京市政府對(duì)于保障性住房的建設(shè)，它的條件應(yīng)該說政策是非常優(yōu)惠的，包括免收土地出讓金。所以保障性住房，作為開發(fā)企業(yè)來講，他也有一定的利潤空間，不是很大，但是薄利多銷的話，我認(rèn)為也可以發(fā)展，這是我對(duì)中央調(diào)控的一個(gè)態(tài)度。

[16:26:57] 主持人羅康瑞：我有兩個(gè)擔(dān)憂，第一個(gè)，不管你怎么來壓制這個(gè)價(jià)格，打擊這個(gè)價(jià)格，低收入群體都是買不起房的。第二個(gè)擔(dān)憂，有這樣的一些限購放松的話，房價(jià)又會(huì)報(bào)復(fù)性的反彈，我想問一下氏家純一先生，以及巴曙松先生，你們兩位是怎么看的？

[16:28:41] 氏家純一：我想做一個(gè)區(qū)分，第一個(gè)是控制房市這樣的一個(gè)宏觀措施。房地產(chǎn)它不僅是金融資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)對(duì)于很多家庭來說，應(yīng)該說他們最大的一個(gè)資產(chǎn)類別。我想不管這個(gè)宏觀政策，或者說貨幣政策怎么來進(jìn)行調(diào)控，怎么來調(diào)控這個(gè)價(jià)格，特別是貨幣政策方面的調(diào)控，我們考慮一下1985年的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們日元兌金價(jià)的匯價(jià)比發(fā)生了很大的變化，所以當(dāng)時(shí)就是有對(duì)國內(nèi)需求疲軟的擔(dān)憂。所以國內(nèi)政府通過房地產(chǎn)的一些措施，來進(jìn)行促進(jìn)消費(fèi)。所以這就導(dǎo)致了房價(jià)的增加，所以貨幣政策是可以控制房價(jià)的增加的。

[16:29:20] 第二個(gè)，微觀政策，比如說在限購方面的一些政策，你的按揭的比例，首付的比例，還有是否能買第二套房的這樣一些做法，所以微觀層面的措施也是有用的，能夠來進(jìn)行調(diào)控。我想可能需要來設(shè)計(jì)更多的宏觀的一些政策，而不是更多的來側(cè)重走微觀路線。

[16:30:52] 巴曙松：我想羅先生想問的其實(shí)就是在房地產(chǎn)調(diào)控里面，政府的調(diào)控工具是市場化的，還是直接管制的，以及它的效果。

我想從短期來看，要抑制它，可能各種措施都使用上，可能短期能見到效果。但是從長期來看，你保障房建設(shè)起來之后，提出了更大的可能性，就是用市場化的手段去調(diào)控房地產(chǎn)。

第二，在當(dāng)前的階段，中國城鎮(zhèn)化還要大力推進(jìn)，主要問題我認(rèn)為是供給方面的問題，把需求壓下來之后，不能傷害到供給。如果你大力的打擊這個(gè)需求，導(dǎo)致開發(fā)商也不買地，也不開發(fā)了，所以當(dāng)新的一輪市場復(fù)蘇之后，出現(xiàn)比較大的供給損害，所以你本來是調(diào)控投資性的需求，結(jié)果傷害到了供給，所以更中長期看，還是要用市場化的手段加大供給，鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)更多的產(chǎn)品，通過競爭的方式來抑制房價(jià)，而不是簡單的通過限購。

[16:32:19] 主持人羅康瑞：以你的看法，什么時(shí)候可以用市場化來做這個(gè)事情呢？

巴曙松：現(xiàn)在來看，這個(gè)形勢已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，所以應(yīng)該說有剛性需求的方面應(yīng)該做一些調(diào)整，及時(shí)的通過房產(chǎn)稅來替代這些限制性的措施。保障房的結(jié)構(gòu)構(gòu)成方面，真正需要地方政府掏錢的比重其實(shí)是很小的，它非常大的比重，金隅可能知道，不同地區(qū)，比如說棚戶區(qū)改造，就占很大的比重，本來原理容積率很低，現(xiàn)在建高了之后，地方政府不一定真拿出錢來。第二個(gè)，通過適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合，比如像重慶，通過一個(gè)融資平臺(tái)融資之后，通過一二層做商住，需要真正投入的并不多。所以我倒覺得保障房里面比較大的問題也就在這里，保障房的概念被泛化，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)到，甚至連開發(fā)區(qū)建的周轉(zhuǎn)房都統(tǒng)計(jì)進(jìn)去了。所以要真正建市場真需要的，比如廉租房、公租房這方面。

[16:32:49] 第二個(gè)，保障房建設(shè)，是對(duì)低收入階層的一個(gè)社會(huì)扶助措施。但是現(xiàn)在更大程度上當(dāng)成了一個(gè)，因?yàn)橐{(diào)控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資可能會(huì)下滑，做成一個(gè)經(jīng)濟(jì)的對(duì)沖措施，所以這樣又回到它的本來的位置了，就是它的社會(huì)特性，現(xiàn)在我們更多的強(qiáng)調(diào)它的對(duì)沖的特性。

[16:33:01] 主持人羅康瑞：時(shí)間不多了，觀眾有沒有問題？

[16:34:54] 問：我很贊成剛才巴曙松先生講的，不從供給方面來抑制需求。我的問題是，我們現(xiàn)在的保障房投入，會(huì)不會(huì)過早的顯現(xiàn)我們房地產(chǎn)的泡沫，我的理由是這樣。一個(gè)，我認(rèn)為現(xiàn)在我們國家的房地產(chǎn)有泡沫，它的主要表現(xiàn)是城市人，很多人有兩套住房，這是第一。有多少人，我現(xiàn)在不敢說。第二，農(nóng)村人有很多人也有兩套住房，我曾經(jīng)做過調(diào)查，最多的可能占到50%，它造成的原因，根據(jù)我的想法，是由于我們的農(nóng)民工大批的流通，大概有1/3的農(nóng)民工流動(dòng)，給城市和農(nóng)村都造成一種虛假的需求，對(duì)于這種需求，我們現(xiàn)在的打壓措施，我感覺是從需求方面來控制，一個(gè)控制信貸，另外一個(gè)進(jìn)行保障房的建設(shè)。但是這些房子如果投入，房地產(chǎn)的空房就會(huì)顯現(xiàn)出來，資金鏈一旦斷裂，無論在哪個(gè)方面，都是社會(huì)財(cái)富的一個(gè)論是。所以我的建議，要從供給方面進(jìn)行控制，要使城市人能夠有資金到農(nóng)村去購買房屋，這是一些想法，我不知道巴所長涉及到宏觀政策的一些想法，是不是有一定的合理性？

[16:35:27] 巴曙松：我覺得你更多的是一個(gè)評(píng)論和建議，不是問題，涉及到了農(nóng)村土地制度改革、扭轉(zhuǎn)的問題。第二個(gè)，整個(gè)的城市化的格局和房地產(chǎn)開發(fā)的布局，應(yīng)該相匹配。你說究竟是向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)來建城市群，還是大量的讓他回到小縣城，做小城鎮(zhèn)，哪個(gè)更適合中國未來的發(fā)展方向，這個(gè)是要做出一個(gè)重大的判斷。

[16:36:18] 問：我問一個(gè)關(guān)于剛性需求的問題，想問一下羅先生，因?yàn)槲易鳛橐粋€(gè)普通消費(fèi)者，我經(jīng)常感到困惑，因?yàn)槲鞣浇?jīng)濟(jì)學(xué)里頭，其實(shí)對(duì)需要和需求是有所區(qū)分的，每個(gè)人都有住大房子的想法，但是你是不是能夠需要，是看你有沒有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，你要有錢才是需要，所以不能簡單的把城市化，就把它作為一定能夠成為一個(gè)有效需求的一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，這是我想說的一個(gè)問題。所以想問您，在您看來，什么是剛性的需要，他是由于國家的限制措施導(dǎo)致這部分需求不能釋放，這是第一個(gè)問題。

[16:37:06] 第二，您剛才談到，即使房價(jià)再怎么壓下來，低收入人群仍然不能夠買到房，您剛剛談到剛需，是指這部分低收入人群。我的意思是說，如果說無論降到多低的情況下，都不能滿足低收入人群的住房需求，而您這邊提供的一般性商品房，對(duì)于在我看來有真正剛需的人，他們永遠(yuǎn)不會(huì)達(dá)到這個(gè)地方，所以我的意思是說，在這種情況下，難道保障房不是解決這個(gè)問題的一種好辦法嗎？謝謝。

[16:39:33] 主持人羅康瑞：其實(shí)這個(gè)保障房，我認(rèn)為我們國家應(yīng)該要大力來建的，因?yàn)槟阍趺礃佑眠@個(gè)手段去調(diào)節(jié)還是調(diào)節(jié)不了。我們應(yīng)該用一個(gè)雙軌制，比較高收入的，他們?cè)敢赓I高檔的房子，他們自己定。但是收入低的，我們應(yīng)該給他一套房去住。世界上很多國家的城市都是用這個(gè)方法，但是這個(gè)資金怎么樣來？我們應(yīng)該現(xiàn)在是想一套，是可以用民間的資金來投入這一塊，比如說要是大家愿意買一套房，預(yù)付款這個(gè)方式，我今天中午的時(shí)候，我看到的數(shù)字，我們現(xiàn)在存款放在銀行是有81萬億，這個(gè)數(shù)字很驚人的。但是今天這些錢放在銀行里，是負(fù)利息的，我們是不是能夠建立一個(gè)渠道，讓他們投進(jìn)去買自己的房子，比較低價(jià)的。其實(shí)土地價(jià)格是一個(gè)很主要的一個(gè)因素，就是這個(gè)房價(jià)到底是高還是低。今天在我們地，這些錢到底投資在什么地方呢？沒有出路，那你買房產(chǎn)是很自然的。但是一些年輕人不太現(xiàn)實(shí)，一畢業(yè)出來就要買房子，你自己要住好一點(diǎn)，你就拼命去用能力賺錢嘛，不要等政府國家為你提供好的住所，這個(gè)是我們沒辦法做到的。

[16:40:16] 問：我個(gè)人的意思，我是一個(gè)受益者，我在房價(jià)漲來之前，已經(jīng)有房住，所以不是說替我個(gè)人問問題，我只是感到困惑，從您的角度看，或者說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，總是在談剛需這個(gè)概念，在你們的角度來看，剛需是怎么定義的？你覺得是什么樣的人有這樣的剛需，他為什么沒有被滿足？剛需你覺得是什么？

[16:40:59] 主持人羅康瑞：這個(gè)剛需，我想每個(gè)人有這個(gè)意愿去買房子，就是一個(gè)需求，每個(gè)人都希望住得更好。

問：什么叫有效需求，現(xiàn)在作為供應(yīng)方來講。

主持人羅康瑞：我們應(yīng)該請(qǐng)巴曙松所長，他是經(jīng)濟(jì)專家。

[16:41:51] 巴曙松：比如說，我剛才引用了2010年的一個(gè)數(shù)字，我們城市的一個(gè)家庭，對(duì)應(yīng)的成套的住房是0.74，所以把這個(gè)0.74補(bǔ)到1，這就是一個(gè)典型的剛性需求?，F(xiàn)在還有0.26的家庭的比例不是住在成套的的住房里面，無論你是采取租的形式，還是采取買的形式，總得要有一個(gè)房子對(duì)應(yīng)的，1：1左右。比如我們?cè)诔鞘谢七M(jìn)過程中，日本或者美國大致保持在1：1.1左右這個(gè)水平，這樣使得他城市化過程中，整個(gè)有一個(gè)相應(yīng)的回旋余地，這是我認(rèn)為我理解的一個(gè)剛需的過程。

[16:42:21] 問：明白，現(xiàn)在的供給和剛需是錯(cuò)位的，現(xiàn)在比如政府放松以后，能夠提供更多的需求，或者這些房子被買的人，并不是有剛需的人，而是有投資性需求的人在買，而不是說要結(jié)婚的大學(xué)生，剛到城里來的打工人員，他買不起，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)，謝謝。

[16:43:37] 巴曙松：這個(gè)剛需放兩個(gè)部分，跟父母住不算第一套房，假如兩個(gè)人結(jié)婚了，他結(jié)婚以后要有住房，這個(gè)算第一套房，第一套房一定是剛需。

第二，你說的是有效需求的問題，你有很多的現(xiàn)金，你愿意通過投機(jī)，或者投資的方式來去購房的話，那是另一個(gè)概念了。現(xiàn)在來講，應(yīng)該說通過兩限的方式，其實(shí)投機(jī)性的需求應(yīng)該說已經(jīng)限制住了，投資性的也限制住了。但是剛需，這個(gè)不是限制不限制的問題，反正結(jié)婚就要有住房。所以我們定義的剛需，就是年輕人的第一套住房，或者過去老年人在一起沒有住房，租人家的房子住，現(xiàn)在收入提高了，要買第一套房子，就叫剛需。

[16:43:54] 主持人羅康瑞：很對(duì)不起，時(shí)間確實(shí)是沒有了，非常感謝我們的幾位演講者。

[責(zé)任編輯：zhaoch] 標(biāo)簽：中國 需求 羅康瑞 住房 

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