2011年06月30日 10:01
來(lái)源：湘財(cái)證券 作者：湘財(cái)證券

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【房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

基本觀點(diǎn)：

從目前的情況看，供應(yīng)量更加依存于政策收緊效應(yīng)，特別是貨幣有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)部門(mén)收緊，最終造成供應(yīng)量提振的減緩。這也驗(yàn)證了一直以來(lái)的觀點(diǎn)：所謂的針對(duì)開(kāi)發(fā)商的收緊政策將無(wú)助于改變并促使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走上一個(gè)正確的均衡，相反會(huì)造成供應(yīng)壓縮的局面。

隨著貨幣政策的逐步收緊，需求受到一定程度的壓制。從利率角度說(shuō)，加息的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于優(yōu)惠利率取消的影響。但是，由于通脹帶來(lái)的加息預(yù)期產(chǎn)生的累積效應(yīng)，加息已經(jīng)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性地影響購(gòu)房者的購(gòu)房需求。由于貨幣政策的數(shù)量化工具，三四線城市銀行的貸款資源不足，很可能出現(xiàn)貸款不能夠支持三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

以目前政策壓力水平，投資性需求集中釋放的可能性不大，市場(chǎng)主要靠所謂的“常態(tài)成交量”，市場(chǎng)常態(tài)成交量我們目前采取的是2007 年和2008 年成交量的均值，這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性均值。大部分城市的成交量還處于常態(tài)成交量以下，我們認(rèn)為市場(chǎng)還存在一個(gè)自行修復(fù)的可能性。如果從時(shí)間點(diǎn)上來(lái)判斷，金九銀十可能會(huì)是市場(chǎng)小幅反彈的時(shí)間窗口。

從目前的情況看，一些原本供給緊張的城市的供給量已經(jīng)恢復(fù)至2008 年的高位，但由于這些城市原本需求就比較穩(wěn)定，因此所帶來(lái)的影響不大。而一部分正處于上升期的市場(chǎng)，供給雖然有所緩解，但是尚未恢復(fù)至對(duì)市場(chǎng)形成壓力的水平，供給量恢復(fù)遠(yuǎn)低于預(yù)期。但我們認(rèn)為，在短期內(nèi)需求發(fā)生井噴的可能性較少，供給量的累積是逐步提升的過(guò)程。

由于房地產(chǎn)公司的單件小批量推盤(pán)、大量存貨和產(chǎn)品品牌的弱差異性，造成購(gòu)房者的議價(jià)能力很低，因此行業(yè)的大規(guī)模降價(jià)的可能性很小。同時(shí)，目前通脹高位運(yùn)行，貨幣政策還存在進(jìn)一步收緊的可能，會(huì)造成實(shí)際房?jī)r(jià)下降，但另一方面也面臨利率升高所帶來(lái)的貨幣政策壓力。

從時(shí)間時(shí)點(diǎn)上看，成交反彈最有可能發(fā)生在 9 月份。一方面9 月是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，有助于需求的釋放；另一方面，從供給角度判斷，供給累積和開(kāi)發(fā)企業(yè)意愿都將推動(dòng)供給在9 月有顯著增加。

從目前的政策壓力水平和累積的效果看，房地產(chǎn)政策的壓力水平已經(jīng)足以避免行業(yè)發(fā)生井噴式上漲，沒(méi)有必要進(jìn)一步收縮政策，來(lái)壓低行業(yè)景氣程度。

現(xiàn)在政策真空期已經(jīng)超過(guò)了三個(gè)月的政策出臺(tái)頻率。這主要和目前市場(chǎng)狀況并沒(méi)有觸動(dòng)政策底線有關(guān)。從目前情況看，政策變動(dòng)的可能性不大。

上市公司可以延遲推案，但延遲時(shí)間不會(huì)超過(guò)半年至一年。雖然在上半年銷(xiāo)售不盡如人意的公司，在全年推案量壓力下，下半年可能會(huì)助于公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)處于比較好的狀態(tài)。

維持行業(yè)平均估值水平在 10 倍PE 左右的判斷，長(zhǎng)時(shí)間在8 倍PE 以下運(yùn)行的可能性不大。此外，在業(yè)績(jī)和政策雙重壓力下，估值水平修復(fù)的水平不會(huì)達(dá)到很高，很難達(dá)到15 倍PE 水平以上。

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