胡葆森對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以穩(wěn)健聞名。在長(zhǎng)達(dá)22年的時(shí)間里，即使成功在香港上市，建業(yè)集團(tuán)始終在河南堅(jiān)持，并逐步將觸角伸向縣鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)。這一相較其他知名房企反其道行之的做法，用他的話說，在香港十年，看到的生生死死的企業(yè)太多了，所以生存才是企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)，先活著，再爭(zhēng)取活得更好一些。在經(jīng)歷了二十年中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展之后，一些開發(fā)商早已開始轉(zhuǎn)型，而另一些開發(fā)商在住宅與商業(yè)物業(yè)中苦苦掙扎，一向保守的胡葆森，會(huì)如何看待中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)呢？

鳳凰財(cái)經(jīng)：您怎么看中國(guó)大的地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分會(huì)有城市泡沫破滅

胡葆森： 現(xiàn)在實(shí)際上進(jìn)入了一個(gè)細(xì)分的階段，有的市場(chǎng)發(fā)展依然很健康，有的可能現(xiàn)在就進(jìn)入泡沫破滅這樣一個(gè)階段了。房地產(chǎn)企業(yè)也在細(xì)分，因?yàn)樽陨磉@個(gè)行業(yè)資金密集型這樣一個(gè)特征，就使得已經(jīng)在過去的十幾年間，完成了和資本市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接的企業(yè)，現(xiàn)在越做越強(qiáng)。沒有完成對(duì)接的，你手里面沒有資本，就拿不到生產(chǎn)資料——土地了。市場(chǎng)上也出現(xiàn)了這樣一個(gè)強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的局面?，F(xiàn)在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)口徑的70個(gè)大中城市，幾乎每個(gè)城市的前十大地產(chǎn)商有一半以上，基本上都不是本土的地產(chǎn)。前十大地產(chǎn)商控制了這個(gè)城市，現(xiàn)在來(lái)說已經(jīng)控制了60%以上的房產(chǎn)，所以等于向集約化這樣一個(gè)階段已經(jīng)在形成。

未來(lái)三五年一半地產(chǎn)商沒有項(xiàng)目開發(fā)

胡葆森：我判斷未來(lái)三到五年之內(nèi)，一半的地產(chǎn)商將會(huì)進(jìn)入轉(zhuǎn)行，或者說冬眠，或者處在植物人的狀態(tài)，就是沒有項(xiàng)目開發(fā)了。你說它死了嗎，人家也有守著一棟樓在經(jīng)營(yíng)著，也沒有死掉。因?yàn)橹袊?guó)的地產(chǎn)商，它生存也很容易，守了一棟2000平方米的寫字樓，每年收租金。我們稱這種為冬眠狀態(tài)。但是呢，用八到十年這個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)數(shù)量，這個(gè)比例會(huì)增加，會(huì)有三分之二的地產(chǎn)商，甚至四分之三存活下來(lái)的被你們關(guān)注的一般不會(huì)超過100家。

鳳凰財(cái)經(jīng)：從政府調(diào)控的角度來(lái)講，現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了政策的松動(dòng)，限購(gòu)限貸，您怎么看這樣的政策，會(huì)起到作用嗎？

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱地位短時(shí)間不可替代

胡葆森：兩個(gè)原因，一個(gè)新一屆政府，一個(gè)總的指導(dǎo)思想就是讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。第二個(gè)原因就是房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)大行業(yè)，單純從銷售額也好，對(duì)地方政府的這種經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度也好，對(duì)地方政府的財(cái)政收入也好，貢獻(xiàn)度非常大，你一時(shí)間還找不到另外一個(gè)行業(yè)可以把這么大的一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱，一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)給替代出來(lái)?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力也非常大，在很大程度上還要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康持續(xù)發(fā)展。目前其實(shí)中央政府也好，地方政府也好，目的只有一個(gè)，就是確保我們國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)和地方微觀經(jīng)濟(jì)不出大問題，能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。