矛盾二

“數(shù)據(jù)”說房價(jià)降了老百姓卻感覺房價(jià)升了

其實(shí)，房價(jià)漲還是跌的數(shù)據(jù)一直以來都缺乏統(tǒng)一說法。

國家統(tǒng)計(jì)局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)布會(huì)”上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年“全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5％，漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)”；盡管有這樣的數(shù)據(jù)支撐，但新任國家統(tǒng)計(jì)局局長在會(huì)上對(duì)媒體承認(rèn)，“房價(jià)漲幅仍然偏高。”

一面是官方發(fā)布的“漲幅回落”的數(shù)據(jù)，而另一邊，是居住在這70個(gè)大中城市的市民仍然感覺到房價(jià)在“上竄”。

為什么官方的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，會(huì)和絕大多數(shù)公眾（包括官員自己）的“切身感受”相差的如此之大呢？是統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)失真，還是公眾的實(shí)際感受“錯(cuò)誤”？

首先必須承認(rèn)，不少媒體在解讀此次發(fā)布會(huì)上統(tǒng)計(jì)局的房價(jià)5.5％的漲幅的時(shí)候，都存在一個(gè)“誤讀”，把它當(dāng)作這70個(gè)大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房價(jià)的漲幅。但如果要嚴(yán)格的“摳字眼”就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局資料并沒有下這樣的“定義”。它只是說“全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲5.5%”，對(duì)此并未多加解釋。

據(jù)了解，在國家統(tǒng)計(jì)局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業(yè)和營業(yè)用房，更有工業(yè)廠房用房（包括廠房和倉庫）等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些“非住房”占到每年“房屋銷售”的30％左右。

眾所周知，在中國城市的房地產(chǎn)市場中，炒的最熱、房價(jià)漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長年價(jià)格不動(dòng)（如對(duì)客商優(yōu)惠的工業(yè)廠房）的“非住房”也“加權(quán)”到房價(jià)的漲幅的數(shù)據(jù)之中去，居民最關(guān)心的住房的房價(jià)漲幅會(huì)被拉下多少就可想而知了。

除此以外，就是在“銷售的住房”中，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房?，F(xiàn)在的大多數(shù)城市中，二手房價(jià)的漲幅一般低于新建商品住房房價(jià)的漲幅。把它并在住房的房價(jià)漲幅中，就進(jìn)一步拉低了房價(jià)漲幅的水平。

除了這些“統(tǒng)計(jì)口徑”差別外，在房價(jià)統(tǒng)計(jì)上的“特別”，也造成了住房房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的“失真”。據(jù)了解，雖然統(tǒng)計(jì)調(diào)查部門在統(tǒng)計(jì)房價(jià)時(shí)，對(duì)外聲稱要求“同質(zhì)可比”（及用同一地段、同一樓盤、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格變化作為房價(jià)漲跌的依據(jù)），但具體的價(jià)格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開發(fā)商來“填空”的。而開發(fā)商在“做帳”上的“能耐”人所共知。

業(yè)內(nèi)人士透露說，一個(gè)房地產(chǎn)公司有多套賬本在業(yè)內(nèi)早已不是什么秘密。特別是當(dāng)房價(jià)和利潤的高低，可能直接關(guān)系到納稅多少的時(shí)候，要想叫開發(fā)商規(guī)規(guī)矩矩的添上真實(shí)的房價(jià)數(shù)據(jù)，就等于讓開發(fā)商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國家重申要征收土地增值稅之時(shí)，要開發(fā)商把真實(shí)的房價(jià)水平和漲幅自己填報(bào)到統(tǒng)計(jì)局的表格中，就相當(dāng)于要他們自己為國家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習(xí)慣于”偷稅漏稅、甚至在個(gè)人所得稅上也要“賴”上一把的開發(fā)商所“難以接受的”的。

一些開發(fā)商在自己填報(bào)的統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)查的表格上作價(jià)之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴”于統(tǒng)計(jì)方面的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)部門對(duì)被統(tǒng)計(jì)對(duì)象提供的資料要盡到“保密”的職責(zé)。而這點(diǎn)和國家要求的開發(fā)商必須公開商品房成交價(jià)的規(guī)定正好相反。有了這樣的“保護(hù)傘”，一些開發(fā)商就可以更加“肆無忌憚”在房價(jià)上按照利益所需進(jìn)行“編造”。

實(shí)際上，除了房價(jià)的漲幅因?yàn)椤罢莆铡痹谝恍╅_發(fā)商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統(tǒng)計(jì)房價(jià)時(shí)“加權(quán)擴(kuò)大化”也使得房價(jià)漲幅的真實(shí)水平被打了一個(gè)大大的折扣。

據(jù)介紹，其他一些國家在統(tǒng)計(jì)一個(gè)城市或地方的房價(jià)時(shí)，很多都是用市中心的半徑地段或傳統(tǒng)城市區(qū)域來做統(tǒng)計(jì)比較的。有一位國內(nèi)開發(fā)商“大佬”自己就承認(rèn)，“東京在公布房價(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內(nèi)的房價(jià)”。而在中國，一些城市雖然也根據(jù)離市中心的遠(yuǎn)近劃分為多級(jí)地段，但在公布房價(jià)的時(shí)候，從來都是以一個(gè)城市為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。眾所周知，在大中城市中，隨著市區(qū)（主城區(qū)）可供開發(fā)住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(qū)（也就是過去的郊區(qū)縣）。有的大城市主城區(qū)內(nèi)一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應(yīng)的新建商品住房的10％都不到。由于主城區(qū)內(nèi)的新建的商品住房呈現(xiàn)年年遞減之勢，所以不僅一個(gè)城市的房價(jià)越來越像該市的“新城區(qū)”房價(jià)，而且“全市的房價(jià)漲幅”也因?yàn)槭恰凹訖?quán)在一起”，自然也就被“拉下”了許多。

比如，北京的二環(huán)地段內(nèi)的房價(jià)可能一年漲了30％，但由于北京的房價(jià)是全部“加權(quán)統(tǒng)計(jì)”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環(huán)以外，而且其所占的市場比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權(quán)”在一起，就造成當(dāng)?shù)胤績r(jià)的真實(shí)的漲幅被“統(tǒng)計(jì)方法”壓低。

除此之外，造成房價(jià)漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房價(jià)的上漲，就是統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)的“房屋銷售價(jià)格”的上漲。

其實(shí)這也是兩種不同的概念。統(tǒng)計(jì)部門的“房屋銷售價(jià)格”，只是統(tǒng)計(jì)本年度買賣出去的房屋，但并不包括沒有交易的海量的居民現(xiàn)在居住的存量房屋的升值。比如說，上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)哪怕房屋升值了50％，但由于很少有人買賣該地段的房屋，或者該地段房屋買賣占全市房屋買賣的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統(tǒng)計(jì)局的“房屋銷售價(jià)格”的漲幅上。這也造成統(tǒng)計(jì)部門公布的房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)，很難體現(xiàn)一個(gè)地方房屋價(jià)格真實(shí)的上漲狀況。

當(dāng)然，除了在統(tǒng)計(jì)方法造成相當(dāng)多地方的房價(jià)數(shù)據(jù)失真外，還有另外一個(gè)人們所不知的因素，也可能是拉低房價(jià)漲幅的原因之一。

有房地產(chǎn)方面的研究人員就提出，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產(chǎn)市場交易的、定向?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)干部所蓋的超低價(jià)“疑似福利房”也“加權(quán)”了進(jìn)去。人們注意到，在國家統(tǒng)計(jì)局前幾年的統(tǒng)計(jì)年鑒中，專門有一項(xiàng)“城鎮(zhèn)和工礦區(qū)個(gè)人建房”。這里所謂的“個(gè)人建房”，被業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為大多數(shù)就是領(lǐng)導(dǎo)干部的和其他特權(quán)人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達(dá)2.1248億平方米，而同年，全國房地產(chǎn)市場商品住房的銷售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒中，全國每年“城鎮(zhèn)新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產(chǎn)市場實(shí)際銷售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場”的個(gè)人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對(duì)全國70個(gè)大中城市的房價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)，統(tǒng)計(jì)部門也可能同樣把“個(gè)人建房”（實(shí)際上大多數(shù)就是單位所建“特權(quán)房”）也算在了房屋的“銷售價(jià)格”中。

理由就是，國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的，是“房屋銷售價(jià)格”，并沒有特指是“商品房市場價(jià)格”；而個(gè)人建房，同樣也包括在“房屋銷售”之中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒，從2000年－2004年這5年間，全國每年的“個(gè)人建房”總盤子就高達(dá)2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價(jià)值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10％還不到。如此大的“個(gè)人建房”“房屋銷售”比例，如此低的房價(jià)漲幅，如果真的“加權(quán)”在房價(jià)指數(shù)之中，中國房地產(chǎn)市場真實(shí)的房價(jià)漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。