張捷

編者按：

溫州富商、山西煤老板，這一批批“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。

炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？

對于外人來說，這的確是一個難解之謎?！?a href="http://m.dali56.com/company/data/detail/1619.shtml" target="_blank">第一財經(jīng)日報》特約請房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。張捷先生曾經(jīng)擔(dān)任北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師，同時也是北京房地產(chǎn)界知名樓盤現(xiàn)代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師，在房地產(chǎn)行業(yè)頂端從業(yè)多年。

在張捷看來，炒房團(tuán)的核心是幕后的操盤手，其最核心的運(yùn)作機(jī)制，是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下，以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

張捷先生闡釋的運(yùn)作邏輯，超出我們簡單理解的炒房團(tuán)運(yùn)作模式。本報特刊登此文，呼喚更多的行業(yè)討論。無論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類投機(jī)運(yùn)作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房價下調(diào)創(chuàng)造空間。

[開發(fā)商主動勾結(jié)，利潤實(shí)為銀行信貸利率與民間利率之差，房價上漲是其次。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場的重要力量，消弭這部分利潤才是最可行的治本之策]

只有從資金鏈條出發(fā)，才能真正看懂行業(yè)的秘密。

據(jù)筆者了解，屬于游資性質(zhì)的“炒房團(tuán)”，其資金規(guī)模巨大。但市場對于其運(yùn)作模式、盈利結(jié)構(gòu)并不明晰。臺前的角色往往只是借用過來充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團(tuán)巨額資金的幕后操盤手，則脫離于公眾的視線之外。

真正的富人是非常低調(diào)的，不會招搖過市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業(yè)，并且非常繁忙，根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。

炒房的利潤來源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。

即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個地區(qū)和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險巨大。更何況在計入稅收因素后，這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。

炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實(shí)際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個背景下，開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍矸績r可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

可以說，正是開發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質(zhì)不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。

對于開發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認(rèn)識問題的關(guān)鍵之一，后面的內(nèi)容是介紹如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

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