鏈條一：炒房團哪來的錢？

炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。

實際上，炒房團的主角們并不是真正的初始資金出資方，或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作，而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務(wù)一是前臺露面；二是以他們的身份套取銀行資金。

這些“演員”主要來自富裕地區(qū)的農(nóng)村，操作者和村委會聯(lián)合起來組織村民，并像傳銷一樣洗腦，把他們包裝成為有錢人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對銀行等部門的審查。

套取銀行資金是關(guān)鍵。炒房團要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認為這些人是有錢人，能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，還要編好發(fā)家故事，市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

這樣的炒房團的組織結(jié)構(gòu)一般以村莊為單位，因此這些人彼此緊密團結(jié)，村委會等出具證明、文件也更方便。

炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大，因為可以一個人一個人過賬。

對于炒房團而言，由于其獲得的實際價格只是開發(fā)商公開售價的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

鏈條二：怎樣撤出？退房！

炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

從我國的政策，尤其是稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數(shù)眾多，又是異地炒房，對于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團如何退出？

這就要依靠開發(fā)商進行協(xié)助——退房。

一般來講，炒房團都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團隊或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團的功勞了。

炒房團的每一個環(huán)節(jié)都經(jīng)過了專業(yè)人員的實戰(zhàn)演練，絕不是書齋中專家的紙上談兵。

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