炒房新模式與海外熱錢

在國家政策不斷變化的背景下，炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發(fā)展變化。

民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣，炒房和給開發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來了。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會游資進入炒房領(lǐng)域。

給開發(fā)商放貸，需要安全而且受到法律保護，如果崩盤清償，放貸方能夠優(yōu)于銀行等機構(gòu)拿到款項。要實現(xiàn)這一點，還是需要借助建筑公司，因為按照我國法律規(guī)定的解釋，建筑款項的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。

許多人知道，建筑公司給開發(fā)商墊資是一個潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因為建筑公司要給民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成，尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣，開發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。

高利貸介入的途徑，就是實現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

如此一來，這樣高利貸資金進去，再以建筑費用出來，還可以讓銀行看到了開發(fā)商的“自有資金”，使得開發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開發(fā)貸款。尤其是在開發(fā)商自己是“空手道”的情況下，更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。

一言以蔽之，這類新模式就是炒房團在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房價的前期資金，得到的是一個重要的回報條件——在購買房子時不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進行結(jié)算。

因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團也可以新方式炒房了。這樣的開發(fā)商與炒房團利益上的各得其所，是新時代的新發(fā)展。

這里還有一個關(guān)鍵的因素，就是炒房團賺取錢財以后，尤其是操盤手賺取了巨額財富以后，這些錢基本上都要逃往國外進行洗錢。但是同時，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等，很多境外熱錢試圖進入國內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運作類似的內(nèi)外貨幣對沖，即國內(nèi)的人民幣炒房利潤直接在國內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者，而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶。

這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統(tǒng)的進出，外匯監(jiān)管部門根本無從發(fā)現(xiàn)。悄無聲息地入境以后，熱錢也有很多參與到房地產(chǎn)市場的炒作，而熱錢與炒房團的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。

據(jù)筆者了解，在限制外籍人士買房的政策出臺以后，由于海外熱錢的房產(chǎn)投資需求，這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般，熱錢流入國內(nèi)，炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份，再以外商的身份投資回到國內(nèi)。

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