2012年08月31日 16:15
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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孟曉蘇：保障房不盈利 應(yīng)該由國企做

鳳凰財(cái)經(jīng)：我們知道幾年也是中國民營的房地產(chǎn)企業(yè)突發(fā)猛進(jìn)的時(shí)候，民營企業(yè)家說國企的企業(yè)家，他們?cè)谒伎紗栴}的時(shí)候可能還是有一些不同，比如說民營企業(yè)家可能內(nèi)心更多的焦慮和企業(yè)的利益，還有自身的安全感問題，您作為一個(gè)國企的企業(yè)家對(duì)這方面的有沒有一點(diǎn)體會(huì)呢？

孟曉蘇：其實(shí)我認(rèn)為從完善住房工業(yè)體系和建立雙軌制的角度來講，國企和民企都分別承擔(dān)不同的任務(wù)，或者在不同的領(lǐng)域承擔(dān)主體的任務(wù)，從保障方面來說是復(fù)興，應(yīng)該由國有企業(yè)承擔(dān)，國有企業(yè)是納稅人，你的任務(wù)是提供政府職責(zé)，不需要在競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域里跟民營企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，保障房又是不怎么盈利，這種任務(wù)就應(yīng)當(dāng)由國企做，但是我們現(xiàn)在國企出現(xiàn)了迷茫，就是他也用盈利的目標(biāo)來考核他，這樣就是國有企業(yè)他不愿意做保障房，他紛紛進(jìn)入到商品房，至于說因?yàn)?2年的保障房，逼著國有企業(yè)，逼走大家不得不進(jìn)入商品房建設(shè)領(lǐng)域，那是另外一回事。

另外一方面民營企業(yè)也很迷茫，民營企業(yè)是怎么發(fā)展起來的，民營企業(yè)是住房商品房發(fā)展起來的，還應(yīng)當(dāng)是住房商品化的主力軍，今后大量的住房商品房任務(wù)，我不認(rèn)為國有企業(yè)要去經(jīng)營，你靠你雄厚的國家資本做實(shí)力，去跟人家民營企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這本身是一種不公平的競(jìng)爭(zhēng)，你為什么不去更多的行使你的保障職責(zé)呢？有人說原來十幾年沒見保障房，那是政府的疏忽，所以在建商品房的十幾年里很多的民營企業(yè)做大做強(qiáng)，在商品房領(lǐng)域里創(chuàng)造了輝煌。

中國現(xiàn)在是全世界最大的開發(fā)商，中國的商品房，特別是公寓樓建設(shè)的應(yīng)該是在全世界已經(jīng)是最好的，我們?cè)瓉碓趧e墅方面還差一些，現(xiàn)在我們別墅也改了，現(xiàn)在很多國家都驚嘆中國的建筑施工質(zhì)量和事后品質(zhì)，我們的規(guī)模是他們比不上的，包括一個(gè)北京，或者一個(gè)上海，這一個(gè)城市的發(fā)展就頂一個(gè)全國的，這就是中國民營企業(yè)的厲害，但民營企業(yè)在上半年房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造輝煌，而不應(yīng)當(dāng)是受到打壓。

我認(rèn)為現(xiàn)在本來國有企業(yè)和本來民營企業(yè)都混在一起，當(dāng)然有些企業(yè)逐漸走向混合的經(jīng)濟(jì)，通過上市很多的國有企業(yè)變成上市公司，這樣的企業(yè)是不能夠叫做國有企業(yè)，今后再給他冠上國有企業(yè)名字，別人也不能擋，但自己不符合實(shí)際，他就是一個(gè)多元素構(gòu)成的一個(gè)股份制企業(yè)，我認(rèn)為越來越淡化輝煌的界限，但是政府的企業(yè)應(yīng)當(dāng)是要承擔(dān)保障房責(zé)任，或者是主要要承擔(dān)保障房責(zé)任，而股份制企業(yè)是作為經(jīng)過中國主體的企業(yè)。這種股份制企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步壯大，形成商品房開發(fā)的主力軍，這樣的話才能夠推動(dòng)中國的雙軌制發(fā)展，才能夠使中國的住房社會(huì)政策都已經(jīng)完善，也能夠通過多方面企業(yè)的合作推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。

孟曉蘇：以房養(yǎng)老最大阻力來自主管部門

鳳凰財(cái)經(jīng)：五十七歲的時(shí)候您第二次創(chuàng)業(yè)，我們知道在這個(gè)年紀(jì)很多人都選擇了去頤養(yǎng)天年了，您為什么還選擇第二次創(chuàng)業(yè)呢？有一些未完成的心愿之類的嗎？

孟曉蘇：這是一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)交付的責(zé)任，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備再創(chuàng)辦一個(gè)新的保險(xiǎn)公司，當(dāng)時(shí)我有盈利，特別是我在2003年，像國務(wù)院提交了要推進(jìn)反向抵押貸款，以防養(yǎng)老來解決眾多老人的養(yǎng)老保障問題，這個(gè)適合我多年建房子的政策之一，為什么是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提出了反向抵押貸款，因?yàn)樗@里防養(yǎng)老，當(dāng)時(shí)得到了國務(wù)院的支持，在2003年國務(wù)院兩次批示推動(dòng)這件事情，而且中國的主管保險(xiǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)也發(fā)文要開發(fā)這種反向抵押貸款，所以一般在2007年我創(chuàng)造一個(gè)名為幸福的這樣的一個(gè)公司，就希望能承辦一些產(chǎn)業(yè)，我認(rèn)為住房不光是有居住的功能，投資功能、融資功能，而且未來以防養(yǎng)老退休，他還能夠起一個(gè)養(yǎng)老的作用。

鳳凰財(cái)經(jīng)：以防養(yǎng)老模式是一個(gè)很大的突破，但是目前不在中國的推進(jìn)過程中還會(huì)有哪些阻力？

孟曉蘇：最大的阻力就是來自于主管部門，你看很多的改革的土地，城市的范圍，我們的國家機(jī)關(guān)自身，農(nóng)村改革不就是來自自身，農(nóng)民自身當(dāng)時(shí)設(shè)立了一個(gè)人民公社，是你政策錯(cuò)了，后來市場(chǎng)一一改革。當(dāng)時(shí)我推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的文章受到了來自求實(shí)雜志和人民日?qǐng)?bào)的批判，這么說明的這種阻力是來自于體制改革，但最終還是鄧小平的一些講話，和江澤民第二年的黨校講話推動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，確立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國的富有。

你看這些改革面對(duì)的都是傳統(tǒng)的觀念，而這些傳統(tǒng)的觀念往往深深的扎根于一些部門之中，以防養(yǎng)老也是一個(gè)開頭，但是從一個(gè)過去沒有到按揭的體制下產(chǎn)生出來的，所以人們的顧慮就是第一說是房子價(jià)錢價(jià)格下跌了怎么辦，你看我9年前對(duì)國務(wù)院提出來，這些國務(wù)院都換換屆，還沒實(shí)行，那么9年里房?jī)r(jià)到底是跌了還是漲了？漲了3倍，有些地方的房?jī)r(jià)長了一倍高。

事實(shí)證明他說錯(cuò)了，我說的對(duì)，你還不認(rèn)識(shí)，你再說現(xiàn)在要不要開展？他說以后房?jī)r(jià)下跌怎么辦呢？你看他總不接受教訓(xùn)。第二個(gè)人說房屋只有七十年，錯(cuò)了，房屋是永久的，土地是用權(quán)70年，他后來2007年就公布了無權(quán)法，就確定了土地住宅建筑工地70年這部分，期限滿的自動(dòng)續(xù)期，那就是70年加70年再加70年再加70年的概念，因?yàn)橹灰刹桓?，他永遠(yuǎn)都會(huì)持續(xù)下去，這個(gè)也解決了，有些人不讀法律，到現(xiàn)在你問問主管部門他認(rèn)為是70年國家要收回，這個(gè)不讀書、不看報(bào)的人沒有辦法。

第三個(gè)是說中國的老人都要傳給子女，那么我反問一句，中國有十分之一的老人，就是兩千萬老人沒有子女，他們把房傳給誰呢？最近又發(fā)現(xiàn)一個(gè)更加悲慘的群體叫失獨(dú)老人，中國的失獨(dú)老人有兩百萬人，失去獨(dú)生子女的老人，這個(gè)人數(shù)今后還會(huì)增加，他們把房傳給誰？誰替他們養(yǎng)老，你非說他要傳給子女，他沒有子女，或者是本來就沒有，或者是失去了，所以這些老人家他們未來的房子沒辦法傳，他們的養(yǎng)老怎么辦，所以就是這么一個(gè)簡(jiǎn)單的道理難道還不應(yīng)該面對(duì)這些老人來推動(dòng)反向抵押貸款，要針對(duì)銀行保險(xiǎn)產(chǎn)品的推出，并不是要覆蓋所有的人，他只是覆蓋一部分人。

鳳凰財(cái)經(jīng)：特定的群體。

孟曉蘇：比如說富人，我們不需要富人，因?yàn)楦蝗怂麄冇绣X，他們不需要拿房子養(yǎng)老，沒有房的人我們不需要覆蓋，因?yàn)橛姓?，有房而缺欠的老人這部分里邊的那些別人不說無子女老人和失獨(dú)老人，這個(gè)群體已經(jīng)不少了，我們一個(gè)產(chǎn)品出來哪怕能夠覆蓋全國老人里的百分之二、百分之三、百分之五就已經(jīng)足夠了，慢慢的各項(xiàng)方面的合力就能覆蓋百分之百的老人。

孟曉蘇：老人把房子反向抵押 月掙三萬

鳳凰財(cái)經(jīng)：我這有個(gè)小故事特別有趣，就是說一個(gè)中國的老年人他們把自己的房子賣掉，去歐洲環(huán)游世界，過著一種非常精彩的生活，很多人為他們的這種行為鼓掌，很多人非常贊賞他們的這種行為，而不是守著一個(gè)房子，您怎么看待他們這種行為呢？

孟曉蘇：我判斷這些老人他們一定是有第二套房產(chǎn)，否則當(dāng)他們旅游回來、高興回來的時(shí)候他會(huì)面對(duì)著無家可歸。

鳳凰財(cái)經(jīng)：他們賣掉房子的錢已經(jīng)夠他們養(yǎng)老了，他們可以租房子住。

孟曉蘇：如果是這樣的話當(dāng)然好，他們回來以后他們也可以去租住房屋或者租住飯店，這樣這個(gè)老人至少是一個(gè)中等或者中等以上的老人，這是個(gè)案，中國我也碰到過這樣的案例，前不久中央電視臺(tái)讓我去做一個(gè)養(yǎng)老的節(jié)目，有一個(gè)北京的老太太叫趙大媽，她就把自己的房子賣了，賣了二、三百萬，她去住養(yǎng)老院了。

鳳凰財(cái)經(jīng)：挺好的。

孟曉蘇：當(dāng)時(shí)我就問她，我說你這個(gè)房子一平米都已經(jīng)是三萬塊錢了，如果你把它租出去一個(gè)月能夠得多少租金呢？她說五千塊不止，我說再你的離休金，你本來就可以靠這個(gè)來住養(yǎng)老院，房子可以留著租出去了，當(dāng)然這個(gè)老人也個(gè)個(gè)案，她說我才不留給孩子呢，我說你是我們未來發(fā)展反向抵押貸款最好的對(duì)象，如果這個(gè)老人把這個(gè)房子入了反向抵押貸款，一個(gè)月能夠得到兩、三萬塊錢，如果再租出去又得五千塊錢，加上她的離休金，這個(gè)老人一個(gè)月三萬來塊錢，還有一個(gè)好處，這種抵押，它的房產(chǎn)增值老人是可以分享的。

現(xiàn)在的房子買了在以后，未來再過5年、再過10年，這個(gè)房子可能會(huì)是五、六百萬，因?yàn)槲覀冎涝诒本┑姆孔觾r(jià)格多么厲害，未來肯定是一個(gè)上漲的趨勢(shì)，所以抵押貸款是老人把自己的資產(chǎn)跟未來房產(chǎn)升值綁定在一塊，如果租出去就得兩份錢，一份是反向抵押貸款的錢。另一部分是租金，中國的老人并不是都這種，在全世界來看有一個(gè)9064的概念，百分之九十的老人是居家養(yǎng)老，百分之六的老人是靠社區(qū)服務(wù)來養(yǎng)老，只有百分之四的人是要住養(yǎng)老院。

我看在中國恐怕也離不開這樣大概的一個(gè)數(shù)字，所以現(xiàn)在我主張還是要把居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的問題盡快的提上日程上來，很多人說養(yǎng)老是政府責(zé)任，我認(rèn)為這一部分，因?yàn)槎紨偟秸砩?，他只能是一個(gè)低保性的養(yǎng)老，很多老人是有財(cái)產(chǎn)的，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，隨著現(xiàn)在我們五十多歲的準(zhǔn)老人進(jìn)入到了這個(gè)行業(yè)，這些是很多有應(yīng)有了財(cái)富。

有人有好幾套房，所以要想辦法調(diào)動(dòng)他們自身的子女用來養(yǎng)老，有錢拿錢來養(yǎng)老，沒有錢有房可以抵房養(yǎng)老，用這樣的辦法通過社會(huì)領(lǐng)域用老人的能力來解決養(yǎng)老問題，而不是在那里都抱怨政府不好，過多的攤在政府身上只能把我們的保障水平壓低，這些老人他本來是可以通過自己的財(cái)富享受到更好的養(yǎng)老生活，像你說的可以去歐洲，到全世界去旅游度假，如果有了反向抵押貸款這些老人就更多。

鳳凰財(cái)經(jīng)：好的，非常感謝您今天介紹我們的采訪，謝謝您。