哈繼銘：房價下跌無可避免也就這一兩年的事

主持人：那土地泡沫，接下來您的判斷到了一個什么程度？有破裂的風(fēng)險嗎？

哈繼銘：我覺得有幾個因素，可能會使得中國的土地和房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)調(diào)整。一個就是我剛才說的人口因素，因為過去中國在50、60年代生育率很高，但是到了80年代開始，生育率極度的下降，那么這就導(dǎo)致了這個到了80、90年代的時候，中國有工作能力的人在社會當(dāng)中的占比很高，而且在不斷的上揚。但是這些人對未來沒有一個安全感，他們只能有一個孩子，所以在他們能掙錢的年代，他們首先想到的不是花錢，而是怎么存錢，存錢的一個最重要的方式就是買房子，這是中國老百姓儲蓄的一個最重要的手段，也被認(rèn)為是最可靠的手段。但是等這撥人就所謂的中國嬰兒潮未來退休以后，他們就失去了購房的動力，盡管他們的下一代也許還能夠，但是人數(shù)上要少于他們的父母輩，而且可能很多未來下一代，可能不需要買房，因為他知道早晚他從父母那就能繼承房子。所以那個時刻的到來，也就伴隨著房地產(chǎn)需求的急劇的下降。

主持人：那個時候，什么時候到來？

哈繼銘：那個時候根據(jù)我的測算，其實2015年是中國有工作能力的人，在社會當(dāng)中的占比達到最高點的一年。

主持人：已經(jīng)開始拐點下降了？

哈繼銘：對，也就是一兩年的事情，那么這是一個因素，人口因素。另外還有就是這個全球貨幣政策的專向

主持人：這個邏輯，房地產(chǎn)市場的這種下滑，您覺得是必然會發(fā)生的嗎？

哈繼銘：我覺得是必然發(fā)生的，這是無可避免的，因為剛才說的這兩個因素，我們都是沒有辦法逆轉(zhuǎn)的，至少短期內(nèi)不能逆轉(zhuǎn)。人們說我們這個改變計劃生育政策，可以生二胎，是不是可以緩解人口結(jié)構(gòu)？我說20年后也許可以，短期內(nèi)不可以。

主持人：但是你是不是沒有把城鎮(zhèn)化的這種哈出考慮進去？

哈繼銘：對，城鎮(zhèn)化實際上我覺得將來的速度一定是要，正常情況下應(yīng)當(dāng)是放緩的。因為城鎮(zhèn)化和老齡化有密切的關(guān)系。

第二，這個真正的城鎮(zhèn)化，真正意義的城鎮(zhèn)化，不是一個把人從農(nóng)村引進到城市的一個過程，而是引進來以后，如何讓他在城市里永遠(yuǎn)待下去，真正實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的一個過程，所以這就伴隨著一系列的改革。估計一個農(nóng)民要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，可能是需要近十萬人民幣這么一個投資。那中國有差不多2億6千萬的已經(jīng)在城市工作和生活的農(nóng)民，尚未取得戶籍，如果讓他們一個晚上都城鎮(zhèn)化，那就需要26萬億，相當(dāng)于2012年GDP的一半，那這個錢是不可能一下子出的。

所以城鎮(zhèn)化一定是一個漸進的過程，一定是伴隨著經(jīng)濟增長的一個自然的結(jié)果，而不是可以人為在不斷的推進的。

主持人：所以回到剛才的問題上，你覺得城鎮(zhèn)化并不能成為支撐房價、支撐房地產(chǎn)市場的之支柱對嗎？

哈繼銘：沒錯，我覺得城鎮(zhèn)化要想讓它成為一個解決經(jīng)濟問題的靈丹妙藥，那是有一點對城鎮(zhèn)化期望過高。

主持人：最后總結(jié)一下房地產(chǎn)市場結(jié)論的話，我之前聽謝國忠先生說過一個比較激進的觀點，他認(rèn)為五年之內(nèi)，中國的房價會跌一半，您是否同意他的判斷呢？

哈繼銘：他是哪一年說的？

主持人：去年、前年都在說。

哈繼銘：其實你如果關(guān)注我過去的觀點的話，我在2006年，在接受《第一財經(jīng)》采訪的時候，我說房地產(chǎn)還有黃金十年，因為那時候我們就已經(jīng)對于中國未來人口的結(jié)構(gòu)變化，作出了預(yù)測。而且這個預(yù)測是在計劃生育政策不改變的情況下是不變的。所以這個。

主持人：那已經(jīng)過去八年了。

哈繼銘：現(xiàn)在差不多已經(jīng)過去八九年了，所以我剛才說剩下的可能就一兩年的時間。

主持人：那剩下這個黃金十年過去之后的狀況，具體會是怎么樣？是平穩(wěn)的、緩慢的增長，還是會出現(xiàn)大幅下跌這樣的情況？

哈繼銘：這個我覺得不同的地區(qū)可能會看到不同的結(jié)果。因為這個買房子，最終還是地區(qū)地區(qū)再地區(qū)，如果說是有這個充分就業(yè)的這種機會的，較大的城市，我相信具有一定的抗跌性。另一些規(guī)模比較小的這個就業(yè)機會，不充裕的這些地區(qū)，尤其是之前房地產(chǎn)有了。

主持人：泡沫。

哈繼銘：過渡擴張的城市，可能會出現(xiàn)越來越多的鬼城，越來越多的房子沒有人愿意去購買，造成下跌。