黨校教授：以房養(yǎng)老需將房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)整為200年或500年

日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，并于2014年試點(diǎn)運(yùn)行?！耙苑筐B(yǎng)老”計(jì)劃一出立刻引發(fā)了社會(huì)關(guān)注，政府是在為老人探索一種新的養(yǎng)老模式，還是在扮演“甩手掌柜”的角色？面臨養(yǎng)老的老人們能否接受？2014年,“以房養(yǎng)老”是否可以克服多重阻力，順利推行？人民網(wǎng)記者對(duì)老人群體、銀行、專(zhuān)家進(jìn)行調(diào)查采訪(fǎng)。

反對(duì)者多：房子是要給子女的

記者采訪(fǎng)幾位面臨養(yǎng)老問(wèn)題的老人，他們大多對(duì)“以房養(yǎng)老”表示難以接受。

在地鐵站賣(mài)報(bào)一位北京老人說(shuō)，不知道以房養(yǎng)老是怎么回事?！皩?duì)于沒(méi)有退休金的老人來(lái)講是挺好的，但是能不選就不選，國(guó)家有最低生活保障，房子是要給兒女的。”

北京朝陽(yáng)區(qū)高碑店村兩位老人，面對(duì)“以房養(yǎng)老”一臉茫然，聞所未聞， “都有退休金，孩子不管還有親戚，實(shí)在不行還有最低生活保障，可以把房子租出去，怎么也不會(huì)把房子抵押出去給銀行?！?/p>

路上記者隨機(jī)采訪(fǎng)到的兩位老人，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式雖有一定了解，但都反對(duì)，對(duì)房屋抵押后“老人住哪里”尚不明白。其中一個(gè)老人是因?yàn)槭掷m(xù)繁瑣，另一個(gè)老人不相信政府能妥善解決養(yǎng)老問(wèn)題，一邊揮手一邊說(shuō)，“政府應(yīng)該先解決遺產(chǎn)稅事兒，80萬(wàn)的起征點(diǎn)太低了。”

觀(guān)念和制度令各地試點(diǎn)“夭折”

從廣義角度講，“以房養(yǎng)老”有多種操作形式，包括租房養(yǎng)老、分租養(yǎng)老、賣(mài)房養(yǎng)老、縮房養(yǎng)老，抵押給銀行借款養(yǎng)老，遺囑托管養(yǎng)老等，而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”即“倒按揭”只是其中之一，即通過(guò)金融或房屋機(jī)構(gòu)買(mǎi)斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過(guò)測(cè)算定期給予養(yǎng)老補(bǔ)貼，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。

“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇說(shuō)，中國(guó)“以房養(yǎng)老”其實(shí)是商業(yè)性的養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)充產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿(mǎn)足三個(gè)條件，即高房?jī)r(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的群體。

作為從發(fā)達(dá)國(guó)家引進(jìn)的一種金融養(yǎng)老方式，“倒按揭”在美國(guó)、英國(guó)、新加坡和加拿大運(yùn)行較為成熟、普遍，在我國(guó)部分城市雖有試點(diǎn)，但效果不佳。

其中，上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”模式因存在信任危機(jī)被迫停辦，當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)曾做過(guò)調(diào)查，九成左右老人擬將房產(chǎn)留給子孫。南京推行“養(yǎng)老院養(yǎng)老”模式，可謂國(guó)內(nèi)“倒按揭”的雛形，但兩年的實(shí)踐也遭遇“夭折”。

而作為首推“養(yǎng)老按揭”的北京中信銀行，2011年10月推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但歷時(shí)兩年，實(shí)際推廣效果一般。據(jù)中信銀行相關(guān)部門(mén)介紹，“推廣阻力主要來(lái)自產(chǎn)權(quán)期限、實(shí)際處置方面的不確定性和中國(guó)老年人群體的觀(guān)念意識(shí)問(wèn)題”。銀行工作人員表示，“市場(chǎng)很大，我們還會(huì)繼續(xù)做，但國(guó)家需要出臺(tái)相應(yīng)政策支持給予支持”。

傳統(tǒng)觀(guān)念和倫理成障礙

對(duì)于2014年能否正常試運(yùn)行，清華大學(xué)公共管理學(xué)院助理研究員胡乃軍表示擔(dān)憂(yōu)，“中國(guó)人傳統(tǒng)的觀(guān)念和倫理、現(xiàn)行房產(chǎn)制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)形成很大的阻力。

“國(guó)外子女對(duì)老人的贍養(yǎng)義務(wù)比較薄弱，老人可以把房子抵押出去獲得間接收入。中國(guó)有好的家庭倫理觀(guān)念，子女要贍養(yǎng)老人，老人就是愿意把房子留給子女。”

“房屋產(chǎn)權(quán)也是一個(gè)大問(wèn)題，涉及到中國(guó)整體的產(chǎn)權(quán)制度，這個(gè)問(wèn)題解決了，是很有幫助的?！?胡乃軍還說(shuō)，我國(guó)目前推行“住宅用地70年年限”，房產(chǎn)被抵押后，老人身故之時(shí)，商品房的使用年限也所剩無(wú)幾，保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)心，依靠剩下的使用年限能否補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本。

胡乃軍認(rèn)為“以房養(yǎng)老”難推另一阻力是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，“比如房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、老人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)技術(shù)手段可以解決，最大的問(wèn)題在于我國(guó)的產(chǎn)權(quán)制度和倫理道德。政府需要以第三方的角色公正、客觀(guān)地權(quán)衡老人和金融機(jī)構(gòu)的利益，獲得雙方的認(rèn)同和支持”。

中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇接受采訪(fǎng)時(shí)表示，必須改革房屋產(chǎn)權(quán)只有70年的制度，最好是永遠(yuǎn)使用。如果不解決70年房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”于理于法都無(wú)法操作。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇雖然表示“宅地70年后續(xù)期不影響以房養(yǎng)老”，但在實(shí)際中并未有過(guò)運(yùn)用，所以仍然像“空中樓閣”，難以觸及。

對(duì)于無(wú)房或者沒(méi)有完全房屋產(chǎn)權(quán)的，生活在農(nóng)村或者地里位置不占優(yōu)勢(shì)的老人來(lái)說(shuō)，其房子的經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以達(dá)到金融機(jī)構(gòu)預(yù)期，也難以獲得“以房養(yǎng)老”的資格。

對(duì)此，第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗認(rèn)為，必須遵循自愿的原則?！梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀(guān)念束縛著當(dāng)前老年人群，不愿將房“抵押”。尚在探索階段的“以房養(yǎng)老”難以獲取老人的信賴(lài)，法律、市場(chǎng)等各方面都要配套，在觀(guān)念上也要有進(jìn)步?！爸袊?guó)還不富裕，如果老人在老年沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，把資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)作為養(yǎng)老資源，是很好的辦法?！?/p>

對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，賀鏗表示：“銀行是一個(gè)獨(dú)立的法人，不能出了問(wèn)題就想到國(guó)家，投保的人也是獨(dú)立的，雙方要自愿，國(guó)家不能強(qiáng)迫去做，虧了也不能管，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?！?/p>

一種可選擇的“補(bǔ)充”養(yǎng)老

當(dāng)前，我國(guó)“老齡化”加速，人均壽命不斷延長(zhǎng)，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式難以滿(mǎn)足社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要。民政部副部長(zhǎng)竇玉沛認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)將以多種途徑應(yīng)對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場(chǎng)化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。

“應(yīng)是老人應(yīng)根據(jù)自己情況做出的自發(fā)行為”，胡乃軍表示，要把以房養(yǎng)老和基本的養(yǎng)老保障、基本養(yǎng)老金制度區(qū)分開(kāi)，住房反抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是適合于特定人群的一種商業(yè)行為和市場(chǎng)化的機(jī)制，只是基本養(yǎng)老保障的一種補(bǔ)充”。

“以房養(yǎng)老”迎合的是小眾需求，尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒(méi)有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授褚福靈告訴記者：“以房養(yǎng)老僅僅是合適群體的一個(gè)選擇，不具備普遍的意義，但卻是一個(gè)可以探討的方式，不會(huì)成為一種主流?！?/p>

在爭(zhēng)議聲中，“以房養(yǎng)老”歷經(jīng)十年上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，勢(shì)在必行。就像胡乃軍說(shuō)的，“只是做大做小的問(wèn)題！”政府有責(zé)任權(quán)衡各方利益，制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢(xún)、糾紛仲裁、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，政府任重而道遠(yuǎn)。

人社部副部長(zhǎng)胡曉義10月21日回應(yīng)“以房養(yǎng)老”說(shuō)，人社部并不負(fù)責(zé)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度設(shè)計(jì)，“國(guó)務(wù)院提出探索‘住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)’試點(diǎn)，主要目的是幫助老年人手中的不動(dòng)產(chǎn)增強(qiáng)流動(dòng)性，變成可支配的資產(chǎn)?！焙鷷粤x指出，“以房養(yǎng)老”，僅僅是給有房產(chǎn)有條件的老年人多一種選擇，并非基本或主流的養(yǎng)老方式，更不會(huì)取代基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的制度設(shè)計(jì)。

背景：相關(guān)國(guó)家“以房養(yǎng)老”政策

加拿大：超過(guò)62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)至30萬(wàn)加元之間，只要不搬家、不賣(mài)房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。

美國(guó)：“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買(mǎi)了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀(guān)的。

英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。

日本：以房養(yǎng)老對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒(méi)有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買(mǎi)下來(lái)，沒(méi)有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來(lái)過(guò)退休后的生活。(據(jù)公開(kāi)資料)